商业地产抄底潮涌现 外资抛售物业缓解资金压力

“最近已经有多家海外基金委托我在中国内地寻找优质的商业物业。”正在广州出差的DTZ戴德梁行商铺部高级懂事张家鹏向记者表示。

同样，上周末刚刚发布年报的SOHO中国也表示，在今后的一段时间内，将动用账面的200亿元资金用于购买京沪两地的优质商业物业项目。

与这些企业机构蠢蠢欲动相反的是，一些国内外的公司正在抛售手中的物业来缓解资金压力。

第一太平戴维斯徐伟成将这一现象概括为，每逢国际金融风暴这样的房地产市场大起大落拐点时期都会是外资进入的显著期，“有人连夜赶科场，有人辞官归故里”，有人出手就一定有人撤资，事实上那些大型房地产开发商会定期对各类优良资产或不良资产项目做出适当的买卖。

外资抛售物业“成风”

“最近关于上海商业物业抛售的现象很多，但是大多数涉及到写字楼项目，目前北京尚无此类消息传出。”张家鹏向记者表示。

据了解，在过去的一段时间关于外资抛售物业的消息不断。有媒体报道称，继美国基金AetosCapital终止收购雅居乐惠州白鹭湖项目25%股权，并要求退还定金人民币12亿元之后，内地房地产企业再遇外资地产基金“分手”事件， ACA近日再次宣布退出与合景泰富合作的成都项目。

而在上海几经转手的东海广场项目最近又有消息传出，大摩(摩根士丹利)正在为该项目寻找下一位买家。同样一些国内企业也被迫出售手中的物业项目，中华企业正在准备出售其在上海的写字楼。

尽管目前北京还没用传出抛售信息，但是目前位于北京CBD核心区的写字楼项目，全面临着前所未有的压力。

从去年底开始，位于CBD的写字楼项目的租金价格不断下调，目前有销售公司向记者报价，光华路区域的新建甲级写字楼已经达到了140元/平方米/月，这已经比高位时候下跌了近一半的价格，但是租金的下调依然没能阻止住一些企业撤离CBD的想法。目前已有包括马士基、柯达、NCR等世界500强企业搬出CBD核心区域，转而选择租金较低的写字楼办公。

此外，记者了解到，目前CBD区域内个别写字楼的空置率已经达到了60%以上。因此不少业内人士指出，在未来很长的一段时间内，CBD区域的写字楼租赁和销售全将面临着重大的压力，可能会出现项目抛售的现象。

潘石屹“抄底”计划浮出水面

和上述企业正在抛售物业不同的是，一些企业正在酝酿着抄底楼市的计划。

SOHO中国上周五公布的去年年报显示，SOHO中国在去年的预售金额尽管大增了92%至77.25亿元，但净利润仅为3.99亿元，与2007年度的19.66亿元相比下降了79.7%，全年营业额也同比减少55%至31.21亿元。不过，年报同时披露，去年因受竣工时间表影响，约有43亿元的预售收入以及10亿元的净利润将于2009年度入账。

去年，房地产企业整体经历震荡，而潘石屹对于SOHO中国去年的业绩还是颇为满意的。“2008年北京住宅类物业的交易量及交易金额缩水超过五成，但SOHO中国不但在年内把预售金额几乎翻倍，更能同时就三里屯SOHO项目提价7次，这印证了我们产品的独特，市场对我们产品的需求依然强劲。”

在分析这几年公司发展策略时，潘石屹指出，上市后曾经冲动过，制定过要在8个城市发展SOHO中国的商业地产王国，但是不久随着全球金融危机的到来，特别是雷曼兄弟倒闭后，SOHO中国也随之进入了冬眠期。

尽管利润出现了下滑，但是面对着账面上的107亿元现金和中国银行的合作协议，目前潘石屹可以支配的资金达到了200亿元，潘石屹表示，SOHO中国未来数月将大举收购北京及上海的商业物业。“尽管目前未必是市场的最低点，但却是入市的好时机。”

张欣表示，在北京及上海的商业地产中，急于出售的物业主要来自日本、美国等海外基金以及国内开发商。“有些建成项目和周边土地的价格一样，在面包和面粉等价的情况下，面包是更急于出售的。”

此外，金融街控股近期也将德外项目易手，来获得充足资金发展商业地产。