东莞楼市成交量创年度低位 住宅均价7814元/平

    总述：宏调持续收紧 上周成交量回落至年度低位

    今年第四季度中央相关部门多次提到短期内宏观调控不放松，近期房贷利率又持续提高，楼市观望氛围进一步加剧，全国楼市整体成交低迷。虽然东莞仍未限购，相对而言处于较宽松的政策环境下。但在全国楼市走低的大环境下，尤其当部分城市出现“房价跳水”、“退房”等现象后，东莞亦难逃观望命运，自10月中旬后，楼市温度明显降温。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（10月24-30日）全市一手住宅网签面积仅8.1万平方米，仅815套，成交量创年度低位（除春节外）。上周全市一手住宅网签均价约7814元/平方米，连续两周回落至8000元以内。上周高端住宅成交较少，普通住宅成交增多，是造成整体均价回落重要原因。除此之外，以“特价房”为主要形式的价格促销仍在持续，导致整体均价得到小幅回落。

    上周土地动态（2011年10月24日-2011年10月30日）

    一．上周土地供应情况

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（1024-1030）全市共供应1宗地块，面积约3.4万平方米，其中70%为普通商品住房用地，另外30%为商服用地，地块位于洪梅镇黎洲角村，容积率为2.4，起叫价为8050万元，平均起叫楼面地价约985元/平方米。这是09年至今洪梅镇出让的第一块商住用地，早在08年的1月份也成功出让过1宗，面积约4.5万平方米，该地块被东莞市创资房地产开发有限公司以楼面地价700元/获得，地块开发成今天的丰泽园项目，项目主要有75㎡二房、95㎡~138㎡三房、160㎡四房及少量复式，总体均价大概4500元/平方米，而上周公告的地块与丰泽园项目位置相连在一起。

    上周供应地块具体信息

    楼盘动态小结:

    “金九银十”已至尾生，多数楼盘抢搭银十末班车，将新品加推上市；而随着上海等城市的“降价”“退房”风波后，全国楼市热度逐渐降至冰点，但东莞楼市虽受政策影响，却也一直处于“恒温”较乐观的状态，市场上虽出现不少打折、降价广告，但多为顺应市场、噱头促销，并未出现开发商因“扛”不住而大幅降价的现象；

    另一方面，2011年，东莞楼市主要以供应大户型豪宅产品为主，而政策打压虽直指投资客，但不断上调的首付比例及贷款利率，其实受伤更多的还是刚需客户，拥有足够资金的多次置业客户倒只伤“皮毛”，作为投资客，目前考虎的只是什么时候“下手”而已；东莞，作为珠三角房价洼地城市，吸引了一部分的周边城市投资客来莞置业，在目前市场已出现打折现象的情况下，不失为投资客入市的大好时机！虽然今年的“银十”不太给力，楼市成交有所回落，但回落仅属于政策打压阶段市场磨合期正常反应，并不代表东莞楼市步入低迷。

    上周全市商品房销售情况

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年10月24日至10月30日全市商品房共成交1003套，环比前一周1279套减少276套，签约面积约为9.5万平方米，环比与前一周12.5万平方米减少约3万平方米；其中.住宅签约815套，环比上一周992减少177套，签约面积约8.1万平方米，环比前一周10.2万平方米减少约2.1平方米。全市商品房签约均价8434元/平方米，环比前一周7328元/平方米上涨1106元/平方米；上周住宅网签均价约7814元/平方米，环比前一周7758元/平方米上涨56元/平方米。

    各区域销售情况                                      

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示， 2011年10月24日至10月30日共有28个区域住宅签约成交815套，其中四大城区共成交231套，约占全市住宅成交的28%。

    南城区签约成交149套位居全市首位；大朗镇签约成交120套排名全市第二；常平镇签约成交85套全市排名第三。

    价格方面，松山湖以15431元/平方米位居全市首位；大岭山镇以10978元/平方米排名第二；长安镇以10328元/㎡排名第三。

    上周供应情况

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年10月24日至2011年10月30日新增商品房供应约9.4万平方米，环比前一周11.6万平方米减少2.2万平方米，新增住宅产品共1084套，环比前一周1159套减少75套。

    上周各类型商品房签约情况   
            
    （一）洋房

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（1024-1030）全市洋房签约面积约7.4万平方米，环比前一周签约10万平方米减少约2.6万平方米；上周签约套数约796套，环比前一周签约1039套减少约243套，上周市区签约面积约2.2万平方米，签约套数约235套。上周全市洋房主要签约的项目有南城区万科金域华府签约7457平方米，签约面积、套数均排名第一，有部分合拼户型；大朗镇碧桂园签约6944平方米，签约面积、套数排名全市第二；常平镇万科城签约4797平方米，签约面积、套数排名全市第三，有部分合拼户型。

    （二）别墅

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示， 上周(1024-1030)别墅签约面积约0.7万平方米，环比前一周签约的0.9万平方米减少约0.2万平方米，共签约15套，环比前一周签约28套减少13套，上周主要签约的项目有黄江镇江山花园签约1966平方米，共签约3套，签约面积排名全市第一；大岭山镇万科麓湖签约1305平方米，共签约1套，签约面积排名全市第二；松山湖光大锦绣山河签约641平方米，共签约1套，签约面积排名第三。

    （三）公寓

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(1024-1030)公寓签约面积约0.2万平方米，与前一周签约0.3万平方米减少约0.1万平方米，签约套数约37套，环比前一周签约46套减少约9套，主要签约的项目有大朗镇汇盛发展大厦签约724平方米，共签约5套，签约面积排名第一；常平镇侨丰大厦签约448平方米，共签约10套，签约面积排名第二；塘厦镇盈锋莲湖广场签约421平方米，共签约8套，签约面积排名第三。

    （四）商 铺

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(1024-1030)商铺签约面积约1099平方米，签约套数约22套，其中塘厦镇丹缇轩签约460平方米，共11套，道滘镇文一商住城签约277平方米，共签约5套，大朗镇毛织贸易中心签约122平方米，共签约3套。

    （五）写字楼

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(1024-1030)写字楼签约面积约3361平方米，共26套，其中南城区第一国际签约1479平方米，共13套，塘厦镇骏豪商务中心签约963平方米，共4套，长安镇万科中心签919平方米，共签7套（注：上周仅有此三个项目有签约）。

    （六）车 库

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(1024-1030)车库签约套数约82套，主要签约项目有塘厦镇隆福花园签约20套，东城区帝庭园签约16套，莞城区塞纳河畔签约6套等。