十月份东莞土地市场跌到谷底 市场行情急转直下

    10月关键数据一览：

    月度总体叙述：

    2011年10月，东莞土地挂牌量低位徘徊，商住用地萎缩最为明显，由于楼市环境不断恶化，年底土地市场供应量仍将难有起色。而在成交方面，10月东莞土地市场跌倒谷底，市场行情急转直下，成交量仅为正常月份的三分之一左右，是今年除了2月份受春节放假影响以来的最低值，唯一值得安慰的是，碧桂园集团再次斩获塘厦地块，同时广东嘉宏集团将石龙温泉北路商服地块收入囊中，避免了流拍的出现。接下来的11月份，东莞土地供应总量仍然偏少，商住用地唯一素质较好的地块，只有石龙镇西湖社区地块，起拍楼面地价1877元/㎡；除此之外，其他大部分商住地块都位于偏远镇区、素质偏低，例如茶山镇增埗村地块、横沥镇村尾社区地块等等，在楼市形势并不被看好的情况下，是否有开发商敢于继续进军经济欠发达、楼市起步的三线镇区，仍存较大不确定因素。

    一、今年全国土地出让减收已成定局，一线城市萎缩尤为明显。

    10月一线城市住宅土地供需、价格一览：

    北京：本月土地出让金仅为27.75亿元

    10月北京共出让土地21块，出让金合计为27.75亿，其中只有海淀区西三旗安宁庄路北侧限价房一块住宅地块，其他均为商业类地块及工业地块。年内前十月，北京土地出让金已经达到了831亿元，仅低于去年创造历史纪录的870亿。从出让类型看，住宅类地块保障房占比明显增加，在年内出让的42块包含住宅类属性的地块中，包含保障房属性的地块达到了24块，配建保障房面积更是达到了160万平米以上，这在一定程度上影响了住宅类地块的土地出让金。

    上海：宅地放量多底价成交、商地小溢价

    尽管楼市仍未迎来“银十”，但上海土地市场“银十”驾到。近期出让的十幅地块中，包括一幅动迁安置房地块在内，住宅地块共占5幅，面积达22.9万方，占总面积的73%，住宅地块几乎全部底价成交，唯一一幅有溢价的宅地，奉贤区南桥新城09单元地块，也仅溢价0.59%，以总价3.44亿被上海鑫金圆置业有限公司拿下。此外，商业地块中，两幅受关注度相对较高的地块溢价成交，一幅为奉贤农业园区地块，以4500万元、溢价14.62%被上海同实实业发展有限公司夺得；另一幅奉贤区南桥新城09单元地块，以3450万元、溢价76.65%被上海奉贤二建股份有限公司夺得，这两幅商业地块面积小、起拍总价低，可能是其溢价高的主要原因。目前土地市场，尤其宅地市场，也是围观多出手少。

    广州：天量土地供应“乏人问津”全年或减收103亿

    本应在10月24日举行的土地拍卖，在被顺延到26日后，广州国土房管局于26日又临时将当天的拍卖推迟至11月1日，这意味着，11月的第一天广州拍卖土地的总数高达18宗之多，创下近年来广州一天的卖地之最。据悉，今年1月至9月，广州市本级土地出让金收入144.5亿元，完成年度计划502.5亿元的28.8%，预计全年减收103.5亿元。仅从推地总量看，政府卖地心切表露无遗，但开发商买地的热情却没有被相应点燃。土地市场初步呈现买方市场格局。

    深圳：住宅市场再陷沉寂 政府调控至关重要

    本月深圳无土地推出，亦无土地成交，1-10月深圳共推出和成交126万㎡，而去年同期仅为41万㎡。深圳住宅土地市场自从5月份复苏之后，经历了连续几个月的不断推地，并在7月份达到高峰，8月、9月也各推出1宗土地，至本月再度出现零成交。今年以来深圳推地偏重于保障性住房用地，加之政府的地块出让有诸多条件限制，底价成交贯穿始终，1-10月成交的15宗住宅用地无一例外。

    土地政策扫描：北京拟下调住宅土地竞买保证金至20%。

    在土地市场持续冷清的情况下，此前一再收紧的土地出让政策终于出现松动。记者昨日从相关渠道获悉，北京拟根据当前市场情况下调土地竞买保证金，住宅至20%，商服用地控制在10%-15%，同时放宽交款时限，如遇市场过于冷清将考虑降价出让。据悉，从2009年开始北京市出让的经营性用地土地竞买保证金基本均高于两成，热门的中服地块竞买保证金比例高达60%。 而出让价款都要求一次性付清。

    二、10月东莞土地供应继续低位徘徊，年内将难有起色。

    土地挂牌低位徘徊，商住用地减少最为明显。

    2011年10月东莞市国土资源局挂牌上市9宗土地，总面积15.33万㎡，环比增加2.70%，同比减少75.94%，其中商住用地2宗，占地3.83万㎡，环比减少52.18%，同比减少79.48%；10宗工业用地，占地11.30万㎡；1宗商服用地，占地0.20万㎡；本月供应量延续9月份以来的低位徘徊，尤其是商住用地供应明显放缓，由于楼市环境不断恶化，今年4季度土地市场将很难有所起色。

    2011年10月东莞挂牌上市土地情况一览：

    三、10月东莞土地市场跌倒谷底，市场行情急转直下。

    2011年10月东莞市成交7宗土地，成交面积为20.02万㎡，环比减少66.78%，同比减少76.68%，成交金额3.09亿元，环比减少59.48%，同比减少77.68%；其中商住用地成交1宗，成交面积8.00万㎡，环比减少79.79%，同比减少70.91%；成交金额2.41亿元，环比减少60.59%，同比减少77.88%。本月土地市场再次跌倒谷底，成交量仅为正常月份的1/2至1/3，是今年除了2月受春节放假影响以来的最低值，接下来一段时间仍然不容乐观，底价成交，甚至流拍将伴随左右。

    2011年10月东莞土地成交一览：

    四、近期商住用地维持底价成交，碧桂园继续在塘厦开疆拓土。

    碧桂园集团再次斩获塘厦地块。

    本月初期，碧桂园集团再次拍下编号2011WG001的石潭埔社区地块，至此石潭埔社区5宗商住地，其中万科拿下2宗，碧桂园拿下3宗。品牌开发商为何如此青睐这些地块，首先，这几宗地块面积都较大，实则拍卖前预设就为连片开发创造先决条件，这是其他区域很少具备的；其次，这些地块无一例外底价成交，除了土地市场相对冷静之外，也不排除政府与开发商、开发商与开发商之间的默契；再者，万科、碧桂园集中在一个片区进行抱团开发，虽然有正面竞争，但是也可以强强联合，合力促进该房地产板块的发展成熟，对当地政府、开发商而言，都是一个双赢的局面。

    广东嘉宏集团将石龙温泉北路商服地块收入囊中。

    本月嘉宏集团延续11年以来的激进势头，以底价1580万元将石龙温泉北路商服地块收入囊中，折合楼面地价2256元/㎡。这是年内嘉宏集团第三次在土地市场有所斩获，之前曾先后在松山湖接连拍下1宗商住、1宗商务金融用地，此次再次拍下商服用地，其发展意图十分明显，在热点区域开发商业地产的步伐。

    五、11月东莞土地市场供应仍然偏紧，地块素质偏低。

    截止10月31日，根据市国土局已经公告的情况来看，11月东莞土地市场进入最后竞价的土地达到11宗，总面积65.32万㎡；其中商住用地3宗，合计面积17.37万㎡；商服用地1宗，占地面积1.07万㎡，其余的均为工业用地。

    进入11月份，唯一素质较好的地块，只有石龙镇西湖社区地块，楼面地价1877元/㎡，并不算低。此外，其他大部分商住地块都位于偏远镇区、素质偏低，其中茶山镇增埗村地块起拍楼面地价仅为764元/㎡的低廉价格，横沥镇村尾社区的气派楼面地价也仅为600元/㎡，在楼市后市并不被看好的情况下，是否有开发商敢于继续进军经济欠发达的三线镇区，仍然存在较大悬念。

    11月挂牌交易的土地一览：