“银十”东莞楼市现独立行情 住宅成交同比涨3成

    报告导读

    1、宏观：10月份宏观环境层面由于欧债危机的持续蔓延，全球经济未来不确定因素增多，面对危机的考验压力日趋增加。国内经济宏观调控初见成效，通胀压力有所缓解，但是压力仍然存在；PMI创近30个月新低，制造业经济总体增速明显回落，受全球大环境影响进出口订单指数双双回落，未来国内经济受国际市场不确定影响将会进一步显现。国内房地产市场“金九银十”整体不容乐观，尤其一线城市更加惨淡，调控趋紧等因素影响楼市进入深度博弈期；从大面来看，未来政策预期平稳，银行资金层面将会略宽松，但楼价下行压力很大，仍将持续出现“以价换量”局面，但限于成本等因素，楼价的下行空间整体来看幅度不大，后市将会趋稳。

    2、土地：10月东莞共有7宗土地挂牌上市，合计供应面积为13.16万㎡，再创今年东莞土地市场月度供应量新低，商住供应总量连续2个月环比下降，但是商住用地需求依然旺盛，本月有6宗商住用地进行网上交易，合计面积21.2万㎡，土地市场有望回暖。同时10东莞市国土资源局开始对土地网上交易进行试水，首宗网上交易商住用地与商服用地上月均成功交易。

    3、新增：10月东莞共25个项目有商品房新增供应，共40.17万㎡。其中商品住宅3107套，合计34.98万㎡，与去年同期对比115%，形成鲜明的对比。主要是因为今年10月份政策环境相对宽松，除首套房贷利率有所上涨之外，并没有其他的政策出台，限购、限价令 都没有如期而至；而2010年却在10月前夕出台了“9.29”新政，给狂热的楼市泼了一 盆冷水，打击了开发商的推货热情，为避开政策调控的影响，将旗下项目延迟入市，使10月份的供应达到除春节之外最低点，仅有16.28万㎡。

    4、成交：“银十”东莞商品房共签约6167套，合计签约面积58.82万㎡。其中住宅签约4968套，合计签约面积51.74万㎡，与9月份基本持平，面积同比上升30%，与全国大部分楼市成交惨淡的景象相比，东莞仍然能保持稳定的签约状态，成交业绩突出。而成交均 价为8179元/㎡，再度降至警戒线之下，缘由是镇区低价位楼盘集中成交、开发商作出不同程度的让利、高端项目延迟入市等三大因素所拉低。

    5、新开工：上月新开工量为19.41万㎡，跌至今年以来第二低位，同时也是08年以来同期最低水平，但是全年新开工总量依然呈上升趋势，众房企依然看好东莞楼市，本月信贷开始放松，新开工量有望进一步攀升。

    6、活动：10月，开发商为能真正实现“银十”收金的梦想，大力推货，集中体现在国庆长假期间，近50个楼盘活动闹国庆，楼市一派热闹；但节后三个周末，东莞楼市逐步冷清，形成对比。在活动形式之下，“促销跑量”仍为主线，xx折优惠、特价房、一口价、限量特惠等字眼不断充斥着市场。在剩余的三个月里面，开发商为走量，降价促销或越演越烈。

    第一部分  宏观环境

    一、全球经济：欧债危机影响蔓延  全球经济迎接考验

    10月份国际原油期货价格总体呈上扬趋势，涨幅一直持续近一个月时间，受全球最大期货交易商曼氏金融破产影响，31日出现下跌拐点，进入11月份油价的跌幅开始出现扩大。而国际金价与9月份一路下降的行情不同，10月份的国际金价进入了一个震荡走高的过程。10月份美元指数一改9月份总体走高的趋势，下行走势明确，总体来看，10月份，美元指数经历了三次大幅下降，只在10月31日出现较大幅度回升，使全月跌幅有所收窄；而该日美元指数大涨1.19%，主要是因为日本政府干预汇市，大量买入美元，打压日元升值，使美元对日元汇率升至77.85。

    综合来看，欧元区应对债务危机释放的信号﹑美国经济数据喜忧参半、投机造成强势日元以及曼氏金融的破产等等非利好因素，世界经济动荡的压力很大，未来全球经济面临考验。预计后市由于纽约原油成本走高而需求持续不振，油价后市维持震荡的可能性较大，包括金属在内的商品期货市场未来市场也将普遍承压；展望11月份，鉴于风险延续情绪重返市场，欧洲经济基本面弱于美国，美联储货币政策走向基本稳定以及日本预计持续干预汇市，美元下跌之势或将终止并出现小幅反弹。

    二、国内经济：通胀压力明显缓解   进出口受国际市场影响回落

    9月CPI、PPI同比涨幅持续回落  通胀拐点显现

    2011年9月CPI同比上涨6.1%,涨幅下降;环比上涨0.5%。PPI同比上涨6.5%,涨幅下降,环比与上月持平。

    食品价格高位运行仍是本月CPI居高不下的主要因素,但涨幅有所回落;非食品价格仍然值得关注。本月CPI连续两月回落。CPI温和下调,方向和幅度符合预期,说明目前国内通胀压力仍然较大,短期内财政和货币政策仍然维持紧缩状态的概率较大。

    PPI较8月显著回落,显示上游价格压力有所回落。

    10月中国制造业PMI回落至50.4%   创近30个月新低   未来经济或持续降速

    2011年10月，中国制造业采购经理指数（PMI）为50.4%，比上月回落0.8个百分点。该指数已连续32个月位于经济扩张区间，但明显接近临界点——50%，并降至2009年3月以来最低点，表明欧美经济环境恶化对中国经济构成影响，制造业经济总体仍处于增长态势，但增速明显回落。

    解读：从11个分项指数来看，除生产成品库存指数、供应商配送时间指数以外，其余各指数均有所回落，其中新出口订单指数、积压订单指数、进口指数、购进价格指数回落幅度较大，超过2个百分点。购进价格指数比上月回落10.4个百分点，回落到46.2%。

    倍受关注的小企业发展形势趋好，物价涨势加速回落，通胀压力明显缓解。虽然出现了一些积极变化，但对当前开始显现的不稳定、不确定因素，也需要密切关注。新订单指数下行，社会需求增幅回落趋势值得关注；进出口订单指数双现回落，国际市场不确定对我国经济的影响进一步显现。

    9月70个大中城市新建商品住宅月价格指数（不含保障性住房）

    与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有17个，持平的城市有29个。与8月份相比，9月份环比价格下降的城市增加了1个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。

    与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个。涨幅回落的城市有59个，比8月份增加了19个。9月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有49个，比8月份增加了4个。

    三、楼市政策和动态

    中国社会科学院:今年GDP增速预计将达9.4%左右

    中国社会科学院10月10日发布的《中国经济形势分析与预测——2011年秋季报告》预测，2011年我国GDP增长速度将达到9.4％左右，同时居民消费价格指数全年将上涨5.5％左右。

    财政部：全国1-9月房产税收798亿 同比增长23.6%

    10月20日，财政部公布2011年1-9月税收收入总体情况。数据显示，2011年1-9月全国税收总收入完成71292.18亿元，同比增长27.4%。其中，房产税完成798.59亿元，比去年同期增收152.31亿元，同比增长23.6%。房产税收入占税收总收入的比重为1.1%。

    国土部：84个重点城市土地抵押贷款逾3.5万亿

    10月19日国土资源部发布《2010中国国土资源公报》显示，2010年全国84个重点城市处于抵押状态土地面积25．82万公顷，抵押贷款3．53万亿元。

    首套房贷利率进入上浮时代

    据了解，继建行之后，深圳发展银行北京分行已经在北京地区将首套房贷利率上调10%至基准利率的1.1倍。综观全国，已有十几个城市开始上调首套房贷款利率，包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等城市。

    前三季房地产贷款增速继续回落  同比少增3585亿

    中国人民银行10月28日发布的《2011年三季度金融机构贷款投向统计报告》数据显示，前三季度住户消费性贷款增加1．14万亿元，同比少增3585亿元，季末余额同比增长19．9%，比上季末低1．5个百分点。可见前三季度住户贷款增速回落，房地产贷款增速继续回落。

    佛山限购令松绑政策“朝令夕改”

    10月11日上午，广东省佛山市住建局在网站发布公告称，10月12日起放宽限购条件。这是全国第一个明确放松限购政策的城市。在佛山限购令松绑的消息引起热评之后，当日23时24分，该局又在网站上发布通告称，为“综合评估政策影响”，暂缓执行该政策。

    珠海深夜遭“双限令”突袭  成全国首个限购限价城市

    10月31日，珠海市政府发文称，11月1日起，珠海将实行限购政策。据已拿到限购文件的珠海透露，限购主要针对主城区(香洲区)。限购令施行后，本地居民和在珠海已缴纳一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新增一套房。而无购买社保和纳税的非本地居民不能在香洲买房。

    东莞前三季度GDP增长8.0%   房地产26.8%

    市统计局10月26日发布的数据显示，前三季度GDP同比增长8.0%，低于年初东莞市政府设定的全年GDP增速8.5%的目标，其中第三产业增幅最大。与此同时，前三季度我市居民消费价格指数（CPI）同比上涨4.8%，比全国平均值（5.7%）低0.9个百分点，比全省平均值（5.5%）低0.7个百分点。

    东莞建设用地规模突破警戒线  未来仅剩25万亩

    10月25日东莞国土资源局局长刘润荣透露，截至2010年底，建设用地总规模160万亩，达到43%；按照市委市政府确定的建设用地规模50%的极限线，未来全市新增建设用地只有25万亩，建设用地规模突破了警戒线，后备土地资源严重不足。”

    四大一线城市史上最惨淡“金九银十”收场   楼市进入深度博弈

    北京：“金九银十”惨淡   成交量只有去年同期一半

    北京房地产交易管理网的数据显示，截至10月30日，10月北京新房住宅签约套数为5323套，二手住宅签约套数为6776套，合计12099套，预计全月成交量在1.3万套左右，几乎创今年来的最低纪录(2月有春节因素影响，总签约量为1.19万套)。而北京9月一、二手房成交量约1.4万套。今年的“金九银十”楼市签约量合计达2.7万套左右，同比去年同期的50582套下调幅度达到了46%左右，同比2009年的金九银十更是下调超过64%。

    上海：10月成交下滑楼市进入调整期   或蓄势年底爆发

    2011年10月上海市商品住宅共计成交3823套，环比下滑22.1%，同比去年10月同样大幅下滑65.95%；总计成交面积45.7万平米，环比萎缩19.9%，同比锐减65.44%。新增供应面积60.3万平米，环比几乎遭腰斩，降幅达51.9%，同比也减少36.5%。成交均价为21302元/平米，环比降低5.8%，达自4月以来最低水平，同比也有2.8%的降幅。

    广州：“金九”爽约“银十”成空   楼市惨淡收场

    截至10月30日，10月广州全市一手住宅网签5603套，销售面积628079平米，成交均价11035元/平米。环比9月，量价齐跌，成交量下降290套，环比跌4.92%，成交均价跌801元/m2，环比跌6.77%。而对比去年同期(2010年10月01日－30日)广州市十区二市共签约成交住宅16541套、成交面积1781794万平方米，成交量下降10938套，跌幅达到66.13%。

    深圳：楼市“金九银十”泡汤   二手房成交下降八成

    统计数据显示，9月份，深圳一手房成交2009套，日均67套，比去年同期的5416套减少3407套，降幅为63%；10月份，深圳一手房成交2211套，日均74套，比去年10月的4923套减少2712套，降幅为55%。从今年前10个月新房成交的情况来看，多数月份一手房成交量在3000套以上，除春节所在的2月份之外，9月、10月的成交量目前分别排在今年倒数一、二名。

　　伴随成交量的持续萎缩，深圳一手房价格连续下跌。7月一手房价蹿至年内高点20940元/平方米。之后，房价连续3个月回调，8月、9月、10月份均价分别为20399元/平方米、20028元/平方米和19119元/平方米。

    第二部分  东莞楼市

    一、土地市场：

    1、整体情况： 土地供应再度紧缩  前10月住宅用地成交涨6成

    据瑞峰置业市场研究部监测数据显示，10月东莞共有7宗土地挂牌上市，合计供应面积为13.16万㎡，再创今年东莞土地市场月度供应量新低，上月土地总供应量环比和同比分别减少12%和80%。土地供应量骤减一方面受全国楼市与土地市场低迷影响；另一方面与持续紧绷的信贷有关，开发商资金出现困难，十一月信贷开始放宽，预计情况开始好转；再者，东莞土地市场的供应节奏与供应力度还受本身用地规模上限影响。最新消息显示，截至2010年底，建设用地总规模160万亩，达到43%；按照市委市政府确定的建设用地规模50%的极限线，未来全市新增建设用地只有25万亩，建设用地规模突破了警戒线，后备土地资源严重不足。

    2、商住及金融用地交易：土地网上交易试水  首宗商住及商服用地成功交易  

     10月东莞市国土资源局开始对土地网上交易进行试水，首宗网上交易商住用地与商服用地上月均成功交易。东莞国土资源交易网信息显示，截至2011年10月12日上午10时，编号2011WG001地块最高报价为24100万元，属于东莞市碧桂园房地产开发有限公司，由于报价不低于底价，且无人竞价，碧桂园以底价轻易拿下。至此，塘厦今年已经成功拍出8宗商住用地，合计60.37万㎡，约占全市商住用地成交总量22%，塘厦土地市场的热闹将该镇乃至整个泛深区域的房地产市场推向白热化。另外，截至2011年10月26日下午3时，编号2011WG002商服地块最高报价为1580万元，最终嘉宏集团以底价摘获，折合楼面地价2256元/㎡。地块位于石龙镇温泉北路东侧，处于石龙老城区，地块周边发展较为成熟，商务、医疗、教育、休闲娱乐设施较为齐全，随着石龙新火车站、新城中心区及轻轨R2线的落户，石龙的区位优势更加得到彰显。
 
    3、11月待拍土地： 21万㎡商住用地本月网上交易  土地市场有望回暖 

    本月东莞土地供应有所升温，5宗商住商服用地继续网上进行交易，合计面积21.2万㎡。其中，“寸土寸金”的石龙镇西湖社区继续有土地推出，与今年8月份石龙西湖社区江南西路南侧的地块位置相仿，参考价值价值较大；邻近镇区——茶山同样受新火车站利好，推出5.4万商住用地，性价比高是其最大竞争优势；横沥镇则推出本月体量最大的商住地，但近几年东莞市国土资源局一级土地市场成交并无横沥镇的成交信息，且今年5月横沥山厦社区一宗6.3万㎡商住用地由于地段不佳、体量较大和市场预期等原因流拍；另外，近穗镇区洪梅、石碣双双推出商住用地，力求把握广州最后一批投资客。

    二、新增供应

    1、新增供应概况：新增商品房40.17万㎡  住宅为34.98万㎡

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，10月份新增商品房40.17万㎡，环比大幅下跌58%，同比上涨86%。其中商品住宅3107套，合计34.98万㎡，面积环比下滑67%，同比上涨115%；非住宅1601套，合计5.19万㎡，面积环比下滑35%，同比上涨129%.

    从整体上来说，10月份共有25个项目入市，新鲜入市的项目有中堂居益公馆、石龙滨江晋业豪园、长安万科中心等三大项目，其他为旧盘新推。供应产品持续中小户型产品为主，改善性产品为辅。缘由是今年前8月个东莞受限购压力的影响，主推大户型和别墅产品，基本已经得到了释放；而由于中小户型产品稀缺，刚需需求客户一直被积压，为了力抢该类客户，开发商终于选择在9、10月份大量推中小产品入市。

    2、住宅新增走势：新增供应量峰顶回落  同比去年上涨115%

    10月东莞商品房住宅新增供应回归到正常的供应状态，总供应量为34.98万㎡，与2010年10月新增供应对比，环比上涨115%。缘由是今年“金九银十”期间除了首套房贷利率有所上涨之外，并没有其他的政策出台，限购、限价令都没有如期而至，政策环境相对宽松，开发商看好市场继续推新货入市；而2010年却在10月前夕出台了“9.29”新政，给狂热的楼市泼了一盆冷水，打击了开发商的推货热情，为避开政策调控的影响，将旗下项目延迟入市，使10月份的供应达到除春节之外最低点。纵观今年全年，供应突出是3月、7月、9月，限购令可谓是其中重要的催化剂。

    3、新增区域分布：南城再度荣归冠军之位  冷门镇区也有新品入市

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，10月共有13个区域有商品房新增供应，合计40.17万㎡，其中住宅34.98万㎡，供应3107套。从区域分布来看，南城以8.2万㎡再度回归冠军之位，主力是江南第一城（516套）、金域华府（150套）两大项目所支撑的；虎门以42.万㎡位列第二名，得益丰泰东海城堡（318套）、万科紫台（72套）项目带动；塘厦在个盘银湖山庄（196套）支撑下位列第三名。此外石龙、常平、中堂三大区域分别在滨江晋业豪园、万科大栖地、居益公馆个盘带动之下，位列四至六名。

    非住宅方面，新增1601套，面积为5.19万㎡，以车库产品为主，集中在两大项目，为金域中央（974）个、滨江公馆（196）个。此外有两大优质商铺项目入市，为道滘文一商住城（205套）、长安万科中心（36套），其他为项目配套商铺。

    从区域来看，10月份新增供应分布相对比较分散，镇区供应比较突出，一直供应短缺的石龙、中堂、谢岗、道滘、企石等冷门镇区都有新货入市。

    4、新增商品住宅户型面积区间：刚需户型产品仍为主力  别墅供应量萎缩

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，小于70㎡的公寓户型新增215套，占总量7%，环比下滑62%；70-110㎡经济型户型新增1750套，占总量56%，环比下滑69%；111-130㎡的舒适性户型新增471套，占有15%，环比上涨11%；131-150㎡改善型户型新增282套，，占总量9%，环比下滑68%；150平米以上大户型新增269套，占总量9%，环比下滑85%；别墅新增120套，占总量4%，环比下滑42%。从面积区间可以看出，10月份新增户型以经济户型为主，大户型产品和别墅产品逐步呈现萎缩的情况。

    5、新增商品住宅类型配比

    10月新增供应商品房中，洋房2987套，合计面积为32.3万㎡，占总供应81%；别墅新增120套，合计面积2.68万㎡，占总供应7%；商铺和车库新增3.7万㎡和1.36万㎡，分别占总量9%和3%，而公寓为零供应。

    6、新增供应明细

    在10月份商品房新增供应中，纯新盘的有中堂居益公馆、石龙滨江晋业豪园、长安万科中心等三大项目，其他均为旧盘新推，合计新推4708套，面积40.17万㎡。其中居益公馆推240套，面积为75㎡-95㎡；滨江晋业豪园推297套，面积区间为57㎡-240㎡；万科大栖地推124套，面积区间为88㎡-132㎡。另外在所推项目中，有供应合拼户型产品为江南第一城、万科琥珀郡、深业欧景城、万科紫台等项目。

    三、商品房成交

    1、商品房签约概况：住宅签约环比“金九”微跌  非住宅成交突出

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，“银十”东莞商品房共签约6167套，合计签约58.82万㎡，面积环比微升4%，同比上涨27%。其中住宅签约4968套，合计签约面积51.74万㎡，与9月份成交基本持平；面积同比上升30%。套均签约面积104㎡，比9月份110㎡减少8㎡，以刚需户型成交为主。非住宅方面成交相对突出，共1199套，合计7.08万㎡，面积环比上升215%，同比却下滑16%，缘由是今年车位成交比例继续走高，拉低整体成交面积，如未来世界成交200套，万科金域蓝湾183套，华凯帝庭园107套，而商铺及写字楼成交成例较低。

    累计1-10月商品房签约533.46万㎡，同比上升43%，其中累计签约商品住宅467.41万㎡，比去年同期上涨45%，非住宅签约66.05万㎡，比去年同期增加34%。数据上来看，东莞“银十”成交与2010年基本持平，略逊于09年，与全国大部分楼市成交惨淡的景象相比，东莞仍然能保持稳定的签约状态，成交业绩突出。

    原因有四点，一、个盘的签约支撑成交，如大朗碧桂园、金域华府二期、新世纪颐龙湾、景湖荣郡、怡丰公寓等楼盘所推动；二、限购令悬而未决，推动着害怕被限购的客户提前入市；三、价格优惠的诱惑，迎国庆小长假众多楼盘都作出了不同程度上的让利，并一直持续到月底，刺激客户购房；四、刚需户型集中入市，被积压及处于观望中的客户也出手购房。

    2、商品住宅签约走势：保持稳定状态  银十成交与“金九”基本持平

    从东莞住宅签约走势图可以看出，2011年10月份签约量为51.74万㎡，与9月份对比微跌，与去年同期上涨30%，略逊于09年，比07年、08年却遥遥领先。缘由是07年遇上“9.27”政策，08年遭遇面临经济危机，使得当时成交低迷；而09年开始经济复苏，房地产市场跟着回暖，尽管调控政策频繁出台，但抑制不住积压市的购房需求，取得了不错销售业绩；10年却在10月前夕出台“9.29”政策，使得准备入市的客户暂缓出手，选择观望，一定程度影响了成交；而今年10月政策环境相对宽松，限购令、限价令都没有在东莞落地，使得成交能够保持稳定的状态。纵观全年，今年“金九银十”签约量与4月、5月的不差上下，这两大时段除了是旺季之外，另一大原因就是限购令的盛传，助推开发商取得不错的战绩。

    3、非住宅签约走势: 优质商铺项目入市  推高签约量

     从东莞非住宅签约量走势图可以看出，9月份非住宅成交为7.08万㎡，是继7月份以来面积再度走高的月份。缘由是自7月份以来，东莞非住宅供应主要是车位为主，一定程度上拉低了签约量；而10月份优质商铺项目入市成交推高了签约量，主要表现道滘文一商住城（76套）、长安万科中心（14套）。

     4、商品住宅量价走势：均价为8179元/㎡  再度降至警戒线之下

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，东莞商品住宅新增供应34.98万㎡，成交签约51.75万㎡，供需比率1:0.68万㎡。10月份住宅成交均价为8179元/㎡，环比9月份8115元/㎡微升，再度降至警戒线之下。主要原因是有三点，一是镇区的楼盘大量成交，如大朗碧桂园、高埗新世纪颐龙湾、石碣骏隆君悦天城、万科大栖地等楼盘以比较低价格入市，一定程度上拉低整体的成交价格；二是为在“银十”快速走货，开发商打起了促销战，众多楼盘都做了不同程度的让利；三是为躲避“限购令”，开发商在政府的授意之下有意将旗下高端项目延迟入市。

    同时前10月份成交均价为8224元/㎡，接近警戒线，预示着限购压力仍然存在。若后市开发商为在年末冲业绩，将手中的高端产品集中推出，或会再度推高价格。而反面来看，一直业绩惨淡而资金紧迫的开发商会选择大幅度降价，达到回笼资金的目标，房价走势会保持稳定的状态

    5、各类型物业签约情况

    6、商品住宅各区域签约：碧桂园集中成交  助推大朗荣获冠军之位

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，10月大朗1133套蝉联冠军之位，主要是大朗碧桂园（973套）成交所支撑的。南城成交941套，位列第二名，签约主力是万科金域华府（249套）、景湖荣郡（194套）、中信森林湖兰溪谷（104套）、江南第一城（80套）等楼盘；寮步签约358套，位列第三名；主要得益于花样年君山（73套）、菁英时代（48套）怡丰映玥明轩（39套）、鼎峰品筑（38套）、鼎峰尚境（38套）等项目成交所 推动。此外，东城、高埗、黄江、凤岗、万江等区域由个盘带动，取得不俗的成绩，位列前十名之内。

    7、商品住宅区域签约面积前十五名

    8、住宅签约均价前十五名：

    9、楼盘签约前十名

     四、存量和消化周期：

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，截止到10月份底东莞商品房住宅存量达455.22万㎡，比9月底471.99万㎡减少16.77万㎡，存量出现下滑是由于新入市的项目逐步减少；10月新增供应量仅为34.98万㎡，比9月份115.73万㎡大幅度减少80.75万㎡，回归正常状态。9、10月两月新增供应共达到150.71万㎡，而签约为106.18万㎡，仍处于供过于求的局面，存量消化存在一定的压力。

    根据过去12月的商品房住宅情况，东莞目前的月均成交量为47.98万㎡，在不增加供应的前提下，东莞现商品住宅存量消化周期为9.49个月，比9月份减少0.35个个月。尽管消化周期有所减少，但整体来说仍上达10个月，预示着未来第四季度及明年第一季度开发商出货压力大。

    五、潜在供应

    1、新开工总量： 新开工量骤减  年内二度探底

     受推货节奏和开发商资金链影响，10月份东莞市商品房新开工量年内第二度探底，全月新开工量仅19.41万㎡，环比和同比分别大幅下降79%和59%，跌至春节以来最低。其中，住宅新开工面积仅17.05万㎡，环比和同比减少77%和58%；非住宅新开工2.36万㎡，环比和同比下降88%和67%。截至10月底，住宅新开工累计579.06万㎡，同比增长4%，回落5个百分点，非住宅累计161.80万㎡，同比增加超过5成，增幅依然明显。在全国楼市低迷的情况下，东莞楼市走出一波独立行情，新开工总量的增加则显示了开发商对东莞楼市前景的信心。在信贷政策开始松动的大环境下，东莞楼市率先走出复苏的可能性很大。

    2、新开工走势：10月开工量创08年同期最低  全年波动起伏大

    上月东莞商品房新开工量跌至今年第二低水平，同时也是08年以来同期最低水平；纵观全年新开量走势，月度新开工量波动起伏较大，是08年以来起伏最大的一年。进入十月份，开发商几乎把所有精力都集中在推货上，各种降价走量促销活动此起彼伏，导致新开工工程量萎缩，预计十一月信贷政策放松和开发商注意力转移，新开工量将稳步攀升。

    3、新开工区域分布：仅3镇区有新开工项目

    上月新开工工程量萎缩，仅3个镇区有项目取得新开工许可证。其中，大岭山项目是今年首批新开工量工程，黄江是4月份以来再次有新开工项目取得开工许可证。

    4、新开工类型： 以住宅新开工为主

     上月新开工工程以住宅为主，约占新开工总量的88%；其中洋房面积12.61万㎡，占新开工总量的65%，别墅面积4.44万㎡，占新开工总量的23%；非住宅新开工量全为车库，共2.36万㎡，约占新开工总量的12%。

    5、新开工明细：

    六、楼盘活动：“促销跑量”仍为主线  国庆节后楼市逐渐转淡

    10月，开发商为能真正实现“银十”收金的梦想，大力推货，集中体现在国庆长假期间，近50个楼盘活动闹国庆，楼市一派热闹；但节后三个周末，东莞楼市逐步冷清，形成对比。缘由是众多开发商已在国庆集中推货，在价格上已做了比较大的让步，取得一定的销售业绩，后续三个星期只是延续之前的优惠，再加以些暖场活动维持成交，不再落力搞大型的营销活动。

    在活动形式之下，“促销跑量”仍为主线，xx折优惠、特价房、一口价、限量特惠等字眼不断充斥着市场。比较突出有万科金域华府二期加推75-170㎡单位，送95折再送38800元超级优惠；江南第一城三期望族新品100-160㎡单位开盘，购买即95折；金域中央、领尚天地更是打出85折优惠等比较大幅度的价格让利等等，另外珠宝展、名车展、兵器展、明星表演、高端论坛等特色营销也不断上演，成为促销之外的点缀。