六大地产公司2008年报巡检

保利地产：销售与存货齐增长

公司业绩：2008年，公司实现营业收入155.2亿元，同比增长91.24%；归属于上市公司股东的净利润22.39亿元，同比增长50.35%；基本每股收益0.91元。经营活动产生的现金流量净额为-75.9亿元，比2007年有所好转。

保利地产实现房地产销售面积258.49万平方米，销售金额205.11亿元，比去年同期分别增长29.48%和20.36%。与此同时，保利地产的存货也大幅增长。由于房地产项目开发投入增加，报告期末，公司存货达401.96亿元，同比增长43.12%，占总资产的比例达74.95%。

资金情况：公司资产负债率为70.78%，短期偿债压力较小。短期借款与一年内到期的非流动负债合计43亿元，占总金融机构借款的比例从上年的25.66%下降至本年的19.08%。年底拥有货币资金55亿元。

土地储备：2008年公司新拓展项目12个，新增土地储备594万平方米，截至2008年底土地储备数比上年同期净增189万平方米。

在售项目：截至2008年12月31日，公司共有在建拟建项目68个，在建面积995.5万平方米，其中2008年新开工面积456万平方米，竣工面积285万平方米。拥有可结算资源1828万平方米，其中普通住宅占85%，中心城市储备量89%。

点评：证券房地产行业分析师陶学明表示，保利地产短期流动性在艰难的2008年仍然不错，增发可以使2009年资金更为充裕，为逆势做强提供粮弹。单从保利地产的财务状况而言，80亿元资金将有益地补充已颇为靓丽的年报。

万通地产：净利润增长逾200％

公司业绩：公司实现营业收入48亿元，同比增长122.44%，实现归属于母公司所有者的净利润超过5亿元，同比增长219.78%，基本每股收益1.0403元。

与此同时，管理层拟通过高比例的分红来展现对公司未来的信心：公司拟向全体股东每10股派发现金红利3.50元(含税)，并以资本公积向全体股东按每10股转增股本10股。

资金情况：2008年公司销售商品、提供劳务收到的现金为22.78亿元，比2007年下降了33.93%；货币资金则减少了11.97亿元至8.91亿元。万通地产预收款项为10.65亿元，较上年同期减少66.47%。

同时，报告期末，万通地产存货达47.68亿元，与上年基本持平，占08年公司总资产的64.6%。

开发销售：2008年公司所属子公司确认了北京新城国际项目四期、天津新城国际项目一期等项目的销售收入。其中，北京万置房地产开发有限公司开发的新城国际四期项目确认收入20.42亿元，产生净利润6.68亿元，销售净利率达到32.71%；北京万通龙山置业有限公司等5家公司合计确认收入27.98亿元，但是销售净利率远远低于新城国际四期项目，销售净利率仅在9.66%～16.69%。

年末预收账款明细显示，公司一些的预售情况并不理想，如今年7月将竣工的香洲半岛三期预售比例只有13.08%。

点评：光大证券分析员赵强表示，公司利润大幅增加存在着个别项目结算的因素与一次性的因素，这会让人怀疑万通能否在下一个财政年度保持这样的业绩水平。

SOHO中国：手握200亿现金收购时机来临

公司业绩：2008年SOHO中国实现的营业额(扣除营业税后)为人民币31.21亿元，与2007年的69.54亿元相比减少了55%，原因在于结算面积比2007年减少逾七成。同时2008年公司权益股东所占纯利也相应减少了15.67亿至3.99亿元。

全年实现77.25亿销售额外，SOHO中国还手握100亿现金和拥有100亿的银行授信，成为当下最富裕的“财主”之一。去年SOHO中国实现的预售额与2007年相比几近翻番，增长高达92%，达77.25亿元，销售面积同时也到了15.83万平方米。

资金情况：截至12月底，SOHO中国手上已经握有现金以及等价物99.09亿元，即便扣除其目前一共42.33亿元的全部银行贷款，其手上仍有约57亿元的现金，总资产负债率仅为16.2%。SOHO中国更与中国银行签订了授信额度共计100亿元人民币的战略合作协议，目前可使用资金及信贷额度超过200亿元人民币。在净债权比例方面，SOHO中国截至2008年年底的净负债率为-46.2%。

土地储备：年内，SOHO中国旗下的光华路SOHO与SOHO北京公馆均顺利竣工并实现销售，竣工总面积达到14.24万平方米。

开发销售：三里屯SOHO、光华路SOHO与SOHO北京公馆，三者的销售额分别达到了69.21亿元(未全部进入结算)、22.63亿元、10.99亿元。年内SOHO中国主要进行开发的项目是光华路SOHO、三里屯SOHO、SOHO北京公馆以及光华路SOHOII，另外SOHO中国还分别于2008年5月和8月收购了朝阳门SOHO以及中关村SOHO。而对于收购的目标，SOHO中国在其年报中称：“比较土地、在建项目和建成项目三种，资产，建成项目的价值最高、资金周转最快而风险也最小。

点评：中原华北区总经理李文杰认为，有钱的开发商赶在这个时候抄底也无可厚非，关键看手中资金实力是否雄厚了。

泛海建设：公司土地储备充裕

公司业绩：2008年净利润同比下降68%，每股收益0.09元，低于预期2008年公司实现营业收入14.2亿元、净利润2.1亿元，同比分别下降66.27%和68.02%公司2008年度利润分配预案为：每10股派现金股利0.5元(含税)。

不过，公司负债情况良好，土地储备充裕。2009年将加大住宅的开发和销售力度。在房地产成交整体低迷的背景下，公司主动调整了部分项目的开工进度和开盘时间，使得结算收入大幅降低。

资金情况：截至2008年末，公司负债情况仍然较为良好，资产负债率59%，处于行业内较低水平；货币资金为15.64亿元，同比增长187%；长期借款增加至35.29亿元，无短期借款；应付账款11.35亿元，下降了43%。公司已于今年1月获得建行78.6亿元的授信，并签订了38亿元的借款合同；2009年公司还将积极推进32亿元公司债的发行计划，债务结构和资金状况有望得到进一步改善。

土地储备：优质土地资源奠定公司长期价值。公司项目储备达到约1500万平方米，且多位于北京、上海、深圳、杭州、武汉、青岛等重要城市的核心地段，土地成本普遍较低，盈利能力较强，隐含价值较高。大规模早期获取的优质土地资源，使得公司存货附加值非常高，也提供了很好的安全边际。

开发销售：2009年公司将调整产品结构，加大项目开发和销售的力度，除北京泛海国际项目继续销售外，深圳月亮湾拉菲花园也将于3月开盘，部分商业项目也可能贡献利润，预计全年结算收入将达到30亿元。2010年杭州、武汉等地的销售项目进一步增加。

点评：国信证券分析师认为，楼市不振导致结算项目剧减，拖累业绩。公司2008年收入主要来自于北京泛海国际项目，占总收入的88%。该项目定位于非毛坯修高端大型项目，尽管质地优良，但在北京楼市萎缩近50%的大环境下（剔除保障性住房），中高端产品需求明显下降，公司项目出现了比普通商品房更为严峻的销售困难，这也显示了单一市场和单一产品所带来的较大风险。

万科股份：业绩下滑市场份额增加

公司业绩：公司2008年实现营业收入409.9亿元，同比上升15.4%，净利润40.3亿元，同比下降16.7%。公司实现销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元，同比分别减少9.2%和8.6%。尽管公司销售业绩出现下滑，但占全国住宅市场份额达到2.34%，较上年提高了0.27％。董事会决议，公司2008年度利润分配方案为每10股派息0.5元。

资金情况：截至报告期末，公司持有货币资金199.8亿元，较年初时增加17.2%；净负债率33.1%，较年初上升9.7％，较中期末下降4.1％。各类短期借款和一年内到期的长期借款178.7亿元。9月份，公司顺利发行59亿元公司债券，使资金实力得到进一步增强。

土地储备：公司通过合作方式，获得合肥金色名郡、江淮地块，重庆渝园项目以及西安新地城项目，新进入合肥、重庆、西安等城市。报告期末，在公司各类存货中，已完工开发产品（现房）78.9亿元，仅占9.2%；拟开发产品341.3亿元，占比39.7%；在建开发产品438.3亿元（其中包括346.4万平方米、合同金额273.429亿元的已售出未结算产品），占比51.0%。

开发销售：万科在存货上坚持“量出为入”的原则。2008年中期和三季度时万科根据市场情况，两次下调项目开发面积，全年的新开工面积由年初计划的848万平方米调整为570万平方米左右，竣工面积由年初计划的689万平方米调整为586万平方米。公司实际完成新开工面积523.3万平方米，完成竣工面积529.4万平方米，全年的开发面积与销售面积基本匹配，存货规模控制达到了预期的目标。新开工的住宅工业化项目有上海城花新园、金色城市，深圳第五园，北京假日风景等，覆盖沪深京三个城市，新开面积超过60万平方米。

点评：亚豪机构副总经理王英男分析说，万科引领的“降价风潮”，使得万科在各大主要城市上的住宅市场占有份额增加。但是，项目销售价格回落，特别是前期价格过快上涨的城市，经历这一轮调整周期时价格遭受重挫。以深圳为例，曾一度领涨全国又连续数月跌幅居全国首位，销售价格的大幅回落必将严重影响上市公司的利润水平。

ST幸福：净利润增长资金缺口大

公司业绩：由于北京华远的裘马都、昆仑项目确认销售收入，公司全年实现营业收入22.56亿元，同比增长223.51%；净利润4.04亿元，同比增长31.98%。不过，经营活动产生的现金流量净额下降了57.81%至3.43亿元；每股收益为0.68元。

资金情况：ST幸福的货币资金由11.4亿元减至5.93亿元，下降幅度高达48.05%；而一年内到期的非流动负债却暴增71.70%，由5.3亿元增加到9.1亿元。因此，ST幸福手中现金只占一年内到期的非流动负债的65.16%，尚存3.17亿的缺口。3.17亿只是缺口中的一部分。为了顺利进行2009年的投资计划，ST幸福还需要拿出另外一笔钱。据ST幸福2009年描绘的投资计划，将向北京华远置业有限公司增资4亿元，使其注册资本达到10亿元，以便开展业务。

土地储备：北京莱太项目新开工约10万平方米；青岛汇丰名车世界项目复工8.7万平方米；西安君城一期本年复工17.2万平方米、新开工约0.7万平方米（配套学校）；西安君城二期本年新开工约12万平方米；西安1001厂项目、长沙金外滩项目进行开发前期准备工作，视工作进展安排项目启动工作。

开发销售：2008年公司实现开复工面积43.2万平方米，其中新开工26.6万平方米。报告期内实现项目竣工16.7万平方米。2009年在售项目为北京裘马都项目、北京昆仑公寓项目、北京莱太项目、西安君城一期项目及青岛汇丰名车世界，其中，北京莱太项目、青岛汇丰名车世界项目为2009年新开盘销售项目。

点评：亚豪机构副总经理王英男分析，ST幸福年报已经体现出公司在意资金紧张的潜在威胁。在财务风险说明中，公司表示已经充分认识到销售回款进度在一定时间内比较迟缓的现状和合理的现金流量对公司经营的重要性，并称将在2009年经营过程中采取谨慎策略。一方面严格控制项目投资节奏，加强全过程成本管理，做好现金流动态规划和支出计划；另一方面采取措施，加大在售项目销售及回款力度，以降低财务风险。同时，在政策及市场允许的情况下，充分利用多元渠道融资，结合公司自有资金以保证对公司持续、稳步发展的支持。