楼市旺季最后节点 “银十”房企推货量大幅减少

    备注：

    根据2007年11月1日执行的东莞普通住房契税优惠政策的划分，把所有镇区划分为三个等级：一类区域：东城、南城、莞城、万江、松山湖、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦；二类区域：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道滘、大岭山；三类区域：石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗。

    10月关键数据一览：

    总体叙述：

    2011年10月，“金九银十”旺季的最后节点，开发商的推货环比9月大幅减少，主要以少量加推新鲜楼栋为主，全新楼盘只有中熙•弥珍道、万科城•大栖地、东惠广场三期花园道、怡丰公寓等等；与此同时，10月住宅市场成交主要依靠前期热销楼盘的后续签约为主，整体成交量难以为继，特别是10月下旬以来，成交量节节萎缩，显示出大部分楼盘依然缺乏出货能力。接下来的年底是开发商资金压力最大的时候，许多贷款到期需要尽快偿还，调控政策不放松，针对房地产的银根紧绷，开发商的出货压力仍将长期存在。

    核心要点：

    10月住宅主要依靠前期热销楼盘后续签约，整体成交难以为继。

    一线区域以楼盘加推为主，住宅成交大幅回落。

    二线区域住宅市场碧桂园独力支撑，难掩其他楼盘出货缓慢。

    三线区域住宅市场成交环比下降，但整体成交相对较好。

    一、10月住宅主要依靠前期热销楼盘后续签约，整体成交难以为继。

    前期热销楼盘带动后续签约，未来成交难以为继。

    金秋10月，楼市传统旺季的最后一个节点，与全国一线城市成交哀鸿遍野相比，东莞楼市延续一定的活跃，虽然部分开发商也适时地打折促销，但幅度、广度依然有限。在成交方面，一线区域住宅成交环比大幅下降，主要是由于相比9月本月开盘数量迅速减少，主要以前期成交签约为主；与此不同，二线区域在碧桂园等楼盘持续签约的情况下，成为一支主力军，成交总量继续冲高；而三线区域在本月有楼盘加推匮乏的情况下，成交也小幅回落。在接下来的11月份，开发商仍以加推为主，全新楼盘较少，预计成交继续有所回落，价格调整压力逐渐加大。

    1)区域成交比重分析

    碧桂园超级大盘热销所致，二线区域成交比重节节攀升。

    2011年10月，东莞楼市旺季整体成交平稳，但由于缺乏开盘，占据市场成交主流的一线区域有所回落，占比49.18%；同时二线区域楼市，在碧桂园热销的带动之下，成交比重节节攀升，占到全市成交量的38.64%，与一线区域差距缩小；而三线区域在个别新盘加推的情况下，市场成交保持稳定态势，10月成交比重上升到12.18%。

    2)区域成交排名

    2011年10月，东莞住宅市场成交面积达到51.99万㎡，合计4984套，从各区域成交情况来看，大朗的住宅市场共成交1133套，位列第一；其次是南城、寮步、东城、高埗分列第二到五名，前五名区域占销售总套数的60.19%，而前五名区域当中南城、东城为城区，大朗、寮步为热点镇区。

    3)普通住宅区域均价、单套总价排名

    二、一线区域以楼盘加推为主，住宅成交大幅回落。

    一线区域楼盘加推为主，成交出现大幅回落。

    2011年10月一线区域供应冲高回落，其中新增住宅供应9个项目，2398套，面积21.07万㎡，环比减少65.85%；在销售方面，10月住宅销售2263套，面积25.57万㎡，环比减少10.06%，出现大幅回落的态势；其中普通住宅中位房价7581元/㎡，环比上升1.88%，主要是虽然市场上特价促销较多，但未真正形成潮流，并且豪宅楼盘数量众多价格较为坚挺所致。

    豪宅楼盘众多，中位房价依然坚挺。

    2011年10月，经过前期的集中开盘之后，本月大部分豪宅楼盘继续加推，但是折扣特价单位有限，成交量与上月相比呈现回落态势，大幅度的降价尚未到来，普通住宅中位房价仍然坚挺。

    2011年10月一线区域分物业类型价格变化表：

    2011年10月一线区域普通住宅价格变化区间：

    2011年10月一线区域普通住宅签约套数前十名一览

    南城

    南城西平片区豪宅再添新军，后市出货压力与日俱增。

    2011年10月，南城新增住宅供应8.15万㎡，共1200套，面积环比减少52.97%，全部是由豪宅楼盘的江南第一城三期、万科•金域华府二期所供应；10月南城的住宅成交面积10.71万㎡，共941套，面积环比增加33.43%，整体市场表现旺季十足；其中普通住宅市场成交均价9289元/㎡，环比下降0.67%。在接下来的11月、12月，环球经贸中心将择机入市，东莞写字楼市场将正式进入一个新的起点。

    10月南城的住宅市场全新楼盘就中熙•弥珍道入市，9000多元/㎡的单价可比肩天利中央花园、景湖荣郡，但首次正式开盘前的销售量有限，西平片区的竞争区域白热化，未来出货压力与日俱增。

    10月南城有3个楼盘销售上百套，相比前几个月有明显活跃起来，在接下来的年底当中，开发商继续以加推新品为主，整体成交可能有所萎缩。

    南城别墅市场相对平淡许多，本月南城别墅成交了25套，其中成交最多的万科•翡丽山10套；江南第一城成交6套；中信•凯旋公馆的别墅产品也成交3套；

    2011年10月南城普通住宅销售前十名一览     溢价率=（楼盘售价-片区均价）/片区均价

    东城

    东城市场匮乏新鲜产品，年底成交恐将跌落谷底。

    2011年10月，东城没有新增住宅供应；本月成交住宅面积2.80万㎡，共320套，成交面积环比增加24.30%；普通住宅市场成交均价8796元/㎡，环比上升4.92%，价格上升主要是新世纪星城三期、联华•半山湖成交较为平淡，而高价产品怡丰公寓、黄旗山1号的成交相对旺盛。

    10月，东城的住宅市场总体表现十分平淡，成交绝对值低迷已经维持一段时间，只有黄旗山1号、怡丰公寓有比较可观成交量，其中表现较好的当属开盘不久的联华•半山湖，但是其首批产品货量有限。

    近期东城几乎没有新鲜货量供应，只能依靠黄旗山1号断断续续加推楼栋，以及最近上市的怡丰公寓，但是从长远来看，未来东城仍然不乏知名楼盘，并且以豪宅为主，光大•天骄御峰、中惠•卡丽兰、联华•半山湖、宏远•御庭山等等，其中中惠•卡丽兰已经率先在会展酒店设置沙盘展示，预计在2011年底开盘上市。

    2011年10月东城普通住宅销售前十名一览

    万江

    万江旺季成交也萎靡，成为城区价格调整压力最大的区域。

    2011年10月，万江仅深业•欧景城新增住宅供应1.09万㎡，合计160套；本月销售住宅面积1.67万㎡，共176套，面积环比减少57.56%；其中普通住宅市场成交均价7125元/㎡，环比上涨1.08%。10月下旬开始，万江成交持续低迷，并且片区竞争激烈，从最近几个月楼盘打折特价的情况来看，是城区价格调整压力最大的区域。

    10月，万江楼市逐渐归于沉寂，经过前几个月的扎堆加推、开盘之后，无论是之前销售一路高歌猛进的金地•外滩8号、滨江公馆，还是成交萎靡不振的深业•欧景城，10月份下旬以来的成交量十分悲观，深业•欧景城业不得不推出部分仅为6500元/㎡的特价楼栋来引领其他产品的销售。

    目前，万江楼市楼盘众多，金地、深业、深城投、富通、合正等“深系”开发商扎堆，片区竞争趋于白热化。年底开发商都需要回笼资金还款，由金地外滩8号、富通•天邑湾、深业•欧景城引领的促销活动也将活跃起来。

    2011年10月万江普通住宅销售前十名一览

    莞城

    莞城市场成交微乎其微，仅有4盘录得成交。

    2011年10月，莞城只有富盈•东方华府新鲜供应一栋楼栋产品，供应面积1.98万㎡，共80套；本月莞城销售住宅面积0.57万㎡，共36套，面积环比减少14.01%；普通住宅市场成交均价9841元/㎡，环比轻微下降0.04%。

    2011年10月，莞城仅有5个楼盘录得住宅成交，其中花城广场成交18套，排名区域第一，市场反应较为平庸，依然低于业界期望；此外，高价地广场二期•翰林虽然以拥有名校学位自居，但是住宅户型上的劣势暴露无遗，依然难以摆脱成交的冷清局面。

    在接下来的年底，莞城的富盈•东方华府将加推适时11栋的280-337㎡大平层单位，并且全部为非合拼户型，但以东方华府不温不火的销售进展来看，仍然面临较大的挑战。

    2011年10月莞城普通住宅销售一览

     松山湖

    锦绣山河•锦园独栋别墅热销，最高成交单价超5万。

    2011年10月，松山湖没有新增住宅供应，主要以销售前期的锦绣山河•锦园为主；本月销售住宅面积1.98万㎡，共70套，成交面积环比增加26.25%；其中普通住宅市场成交均价14350元/㎡，环比下降1.62%。

    10月，松山湖楼市呈现一种量升价跌的现象，这主要是由于松山湖标杆楼盘锦绣山河•锦园上市的热销，但价格相对万科•松山湖悦价格较低。

    10月，松山湖楼市别墅市场成交19套，锦绣山河•锦园13套，最高成交单价达到51781元/㎡。松山湖的别墅潜在供应主要有紫檀山、光耀项目等等，预期要到12年下半年才上市销售。

    2011年10月松山湖普通住宅销售情况一览

     三、二线区域住宅市场碧桂园独力支撑，难掩其他楼盘出货缓慢。

    碧桂园独力支撑二线区域成交，其他楼盘依然出货缓慢。

    2011年10月，二线区域住宅供应十分有限，住宅供应面积8.54万㎡，845套，供应面积环比减少72.69%；而在销售方面，2011年10月销售住宅面积20.09万㎡，共2118套，销售面积环比增加8.63%；其中普通住宅市场成交中位房价5749元/㎡，环比下降0.18%；本月的成交主要依靠大朗碧桂园的独力支撑，实际上其他大部分楼盘的出货十分缓慢，后市仍然有一定的压力。

    二线区域热点镇区竞争激烈，楼盘定价趋于谨慎。

    2011年10月，二线区域有几个楼盘加推新品供应上市，例如在常平的万科城•大栖地，、石龙的滨江晋业豪园、大朗的碧水天源五期•枫景台，由于片区楼盘竞争激烈，以及对后市走势的不乐观，定价普遍趋于谨慎。

    2011年10月二线区域分物业类型价格变化表：

     2011年10月二线区域普通住宅价格变化表：

    2011年10月二线区域普通住宅签约套数前十名一览

    四、三线区域住宅市场成交环比下降，但整体成交相对较好。

    三线区域住宅市场成交下降，但整体成交仍处高位。

    2011年10月，三线区域仅有中堂的东城国际、谢岗的东惠广场三期花园道、石碣的骏隆•君悦天城，取得预售许可证，供应面积5.36万㎡，合计584套，面积环比减少78.66%；在销售方面，2011年10月三线区域住宅销售面积6.33万㎡，共603套，销售面积环比增加17.20%，市场成交量有所下降，但仍然保持在高位；其中普通住宅市场成交中位房价5002元/㎡，环比下降5.71%。三线区域成交中位房价松动，主要是由于当前在售的产品以刚需中小户型为主，楼盘涨价动力几乎全部消失，并且优惠折扣的幅度也在放大所致。

    三线区域大部分楼盘营销偏平静，与城区价格差距较大。

    2011年10月，三线区域楼市整体偏平静，旺季之下楼盘都是加推出货为主，全新楼盘就东惠广场三期花园道正式签约；本月普通住宅成交中位房价也是进入下调区间，在缺乏新盘上市，以及年底银根收紧的形势下，楼盘定价将愈加谨慎；此外，三线区域房地产发展起步较晚，各种配套设施有待完善等因素的制约，以及缺乏品牌开发商高档楼盘的带动，目前与一、二线区域的价格仍有非常大的价差。

    2011年10月三线区域分物业类型价格变化表：

     2011年10月三线区域普通住宅价格变化表：

    2011年10月三线区域普通住宅签约套数前十名一览

    重点区域量价走势一览：