11月东莞住宅市场观望氛围达顶峰 成交大幅跳水

    备注：

    根据2007年11月1日执行的东莞普通住房契税优惠政策的划分，把所有镇区划分为三个等级：一类区域：东城、南城、莞城、万江、松山湖、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦；二类区域：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道滘、大岭山；三类区域：石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗。

    11月关键数据一览：

    总体叙述：

    2011年11月，东莞楼市交投黯然失色，购房者观望气氛达到顶峰，致使年底开发商的营销陷入左右为难的境地，但仍然有部分楼盘不惧观望气氛勇于加推，本月全新楼盘或加推楼盘以凤岗、松山湖、中堂的中低端高性价比楼盘为主，其他豪宅项目自然去货，市场成交量跌入年内2月份之外的最低点，究其原因，在前期热销楼盘后续签约释放完之后，成交无以为继。12月初，开发商出货紧迫感与日俱增，在如此严峻的楼市形势之下，黄旗山一号推出交楼前“保值回购”计划、南城西平的豪宅楼盘价格亦同时松动，更给市场蒙上一层阴影。

    核心要点：

    11月住宅市场观望氛围达到顶峰，整体成交大幅跳水。

    一线区域高性价比楼盘加推为主，但难掩整体成交继续回落。

    二线区域住宅市场萎缩严重，唯一亮点仅有凤岗的全新楼盘。

    三线区域住宅成交下降到年内最低点，交投氛围极不活跃。

    一、11月住宅市场观望氛围达到顶峰，整体成交大幅跳水。

    观望氛围达到顶峰，近期成交大幅跳水。

    11月，全国楼市价格大战硝烟弥漫，而东莞市场明显偏冷静，购房者观望加剧，虽然有部分全新楼盘面市，但大部分楼盘以消化库存为主，供应规模依然较小。在成交方面，一线区域住宅成交环比大幅下降，主要是由于推盘减少，并且去货能力明显乏力；与此同时，二线区域在碧桂园等楼盘后续签约告一段落之后，成交归于平静，交投氛围迅速下滑；而三线区域在本月最为逊色，成交下降也最大。在接下来的12月份，开发商仍以加推为主，全新楼盘较少，但也不缺高端标杆豪宅楼盘，开发商可以借助目前政策有所松动迹象的有利时机，在12月至1月中上旬，抓紧出货。

    1)区域成交比重分析

    碧桂园超级大盘热销所致，二线区域成交比重节节攀升。

    2011年11月，东莞楼市整体成交黯然失色，由于楼市发展最为成熟，占据市场成交主流的一线区域有所回升，占比51.05%；同时二线区域楼市，在碧桂园、东城国际、麒麟湾热销的带动之下，成交比重节节攀升，占到全市成交量的40.77%，与一线区域差距缩小；而三线区域本月最为平淡，市场成交量进一步萎缩，11月成交比重下滑到8.17%。

    2)区域成交排名

    2011年11月，东莞住宅市场成交面积达到29.71万㎡，合计3042套，从各区域成交情况来看，凤岗的住宅市场共成交370套，位列第一；其次是松山湖、大朗、南城、塘厦分列第二到五名，前五名区域占销售总套数的48.52%，而前五名区域当中南城、松山湖为城区，凤岗、大朗、塘厦为热点镇区。

    3)普通住宅区域均价排名、单套总价排名

    单套住宅总价越高，说明该区域在11月成交的高端楼盘越多、户型越大，单套总价自然也水涨船高；长安区域标杆豪宅莲湖四季豪园持续签约，单套住宅总价跃居首位；此外，莞城、虎门等传统豪宅较多的区域，单套总价也名列前茅；而在普通住宅均价方面，虎门以10478元/㎡，排名所有区域均价第一；而部分偏远的镇区，如桥头、横沥等，由于位置较为偏远，并且缺少高端项目的带动，均价普遍都在4000元/㎡左右，与城区的价格差距不断被拉大。

    4)2011年11月区域住宅量价环比变化情况一览

    2011年11月，全市只有8个区域成交面积环比增加，22个环比下降；15个区域价格环比上升，16个区域价格环比下降；从各区域短期的成交量价表现来看，销售量有大幅下滑，区域价格却是加剧分化；此外，11月仅有2个区域量价齐升，分别是企石、石排，相反也有10个区域量价齐跌，特别是黄江、厚街、莞城尤为明显。

    二、一线区域高性价比楼盘加推为主，难掩整体成交继续回落。

    高性价比楼盘加推为主，整体成交继续回落。

    2011年11月一线区域供应继续回落，其中新增住宅供应8个项目，2568套，面积20.65万㎡，环比减少1.99%；在销售方面，11月住宅销售1462套，面积15.17万㎡，环比减少40.67%，出现大幅回落的态势；其中普通住宅中位房价7357元/㎡，环比下降2.96%，主要是虽然市场上高端豪宅成交减少，其他中端到性价比楼盘部分加推新品，从而占据成交的主流所致。

 

    豪宅楼盘暂时平静，中位房价有所回落。

    2011年11月，经过前期的集中开盘之后，本月大部分豪宅楼盘表现平静，反而是金地博登湖三期•澜庭、万科•金域松湖、金地•外滩8号等楼盘加推为主，但不乏阻挡成交量继续萎缩，部分项目定价的回归，也造成中位房价的回落。

    2011年11月一线区域分物业类型价格变化表：

    2011年11月一线区域普通住宅价格变化区间：

    2011年11月一线区域普通住宅签约套数前十名一览

    南城

    南城西平片区豪宅价格松动，市场行情一落千丈。

    2011年11月，南城新增住宅供应5.35万㎡，共717套，面积环比减少34.31%，全部是由豪宅楼盘的景湖荣郡、万科•金域华府二期、中信•凯旋公馆，及香树丽舍所供应；11月南城的住宅成交面积3.38万㎡，共279套，面积环比减少68.47%，整体市场表现十分沉寂；其中普通住宅市场成交均价8740元/㎡，环比下降5.91%。在接下来的12月，环球经贸中心将择机入市，东莞写字楼市场将正式进入一个新的起点。

    11月南城的住宅市场加推楼盘就中熙•弥珍道、景湖荣郡入市，目前由于消化缓慢，12月初天利中央花园、景湖荣郡突然出现价格的松动，片区价格调整压力逐步显现。

    11月南城没有楼盘销售上百套，相比前几个月萎缩十分明显，在接下来的年底当中，开发商继续以加推新品为主，整体成交恐怕很难有改观。

    南城别墅市场相对平淡许多，本月南城别墅成交了23套，其中成交最多的万科•翡丽山9套；江南第一城成交4套；中信•凯旋公馆的别墅产品也成交2套；清华居二期1套。

    2011年11月南城普通住宅销售前十名一览     溢价率=（楼盘售价-片区均价）/片区均价

    东城

    东城市场成交惨淡，黄旗山1号推出“保值回购”促销。

    2011年11月，东城没有新增住宅供应；本月成交住宅面积0.90万㎡，共111套，成交面积环比减少68.06%；普通住宅市场成交均价9610元/㎡，环比上升9.25%，价格上升主要是新世纪星城三期、联华•半山湖成交较为平淡，而高价产品帕萨迪纳怡丰公寓、黄旗山1号的成交相对旺盛。

    11月，东城的住宅市场总体表现十分平淡，成交绝对值低迷已经维持一段时间，只有帕萨迪纳、黄旗山1号、怡丰公寓有零星交量，这也促成黄旗山一号采取了交房前保值回购的营销活动。

    近期东城几乎没有新鲜货量供应，只能依靠黄旗山1号断断续续加推楼栋，以及最近上市的怡丰公寓，但是从长远来看，未来东城仍然不乏知名楼盘，并且以豪宅为主，光大•天骄御峰、中惠•卡丽兰、联华•半山湖、宏远•御庭山等等，其中中惠•卡丽兰已经率先在会展酒店设置沙盘展。

    2011年11月东城普通住宅销售前十名一览

    万江

    近期万江成交持续低迷，年底关注北大资源•御湾。

    2011年11月，万江仅金地•外滩8号新增住宅供应2.64万㎡，合计238套；本月销售住宅面积1.59万㎡，共163套，面积环比减少4.87%；其中普通住宅市场成交均价6880元/㎡，环比下降3.44%。12月底，万江的全新豪宅楼盘北大资源•御湾将正式入市，主推273㎡双拼别墅、460㎡独栋别墅。

    11月，万江楼市逐渐归于沉寂，经过前几个月的扎堆加推、开盘之后，无论是之前销售一路高歌猛进的金地•外滩8号、滨江公馆，还是成交萎靡不振的深业•欧景城，11月份成交量十分低迷，外滩8号也打出年底9折冲量的营销牌。

    目前，万江楼市楼盘众多，金地、深业、深城投、富通、合正等“深系”开发商扎堆，片区竞争趋于白热化。年底开发商都需要回笼资金还款，由金地外滩8号、富通•天邑湾、深业•欧景城引领的促销活动也将活跃起来。

    2011年11月万江普通住宅销售前十名一览

    莞城

    莞城住宅成交跌入冰点，12月期待龙光•君御旗峰上市。

    2011年11月，莞城没有新增住宅供应；本月莞城销售住宅面积0.42万㎡，共27套，面积环比减少26.20%；普通住宅市场成交均价8217元/㎡，环比下降16.51%。

    2011年11月，莞城仅有4个楼盘录得住宅成交，其中花城广场成交11套，排名区域第一，市场反应较为平庸，依然低于业界期望；此外，高价地广场二期•翰林虽然以拥有名校学位自居，但是住宅户型上的劣势暴露无遗，依然难以摆脱成交的冷清局面。

    在接下来的年底，莞城的龙光•君御旗峰将准备全新开盘，主推大平层豪宅单位，但在目前不温不火的楼市环境看来，仍然面临较大的挑战。

    2011年11月莞城普通住宅销售一览

    松山湖

    金域松湖集中签约，造成片区均价应声下落。

    2011年11月，松山湖新增住宅供应7.77万㎡，合计1018套，主要是由万科•金域松湖、万科•松山湖悦的洋房组成；本月销售住宅面积3.00㎡，共316套，成交面积环比增加51.54%；其中普通住宅市场成交均价8982元/㎡，环比下降37.41%，显然是由于金域松湖占据成交的绝对部分对价格的拉低作用。12月，全新楼盘保利•红珊瑚洋房、别墅择机上市销售，或将给该区域楼市带来一定的活跃度。

    11月，松山湖楼市呈现一种量升价跌的现象，这主要是由于松山湖高性价比楼盘万科•金域松湖的加推热销，并且其价格较前期有所优惠。

    11月，松山湖楼市别墅市场成交5套，全部为锦绣山河•锦园的独栋，成交单价达到30000元/㎡左右。松山湖的别墅潜在供应主要有紫檀山、光耀项目等等，预期要到12年下半年才上市销售。

    2011年11月松山湖普通住宅销售情况一览

    三、二线区域住宅市场萎缩严重，唯一亮点仅有凤岗的全新楼盘。

     住宅成交大幅萎缩，唯一亮点仅有凤岗的全新楼盘。

    2011年11月，二线区域住宅供应大幅放量，住宅供应面积20.61万㎡，2421套，供应面积环比增加141.20%；而在销售方面，2011年11月销售住宅面积12.11万㎡，共1343套，销售面积环比下降39.69%；其中普通住宅市场成交中位房价5904元/㎡，环比上升2.69%；本月的成交亮点主要是凤岗的新盘麒麟湾、新时代家园的开盘热销，以及大朗碧桂园、狮子洋1号的后续签约，实际上其他大部分楼盘的出货十分缓慢，后市仍然有一定的压力。

    二线区域成交分化严重，新开楼盘定价低于预期。

    2011年11月，二线区域有几个楼盘不畏观望氛围笼罩按计划上市，例如在凤岗的新时代家园、麒麟湾；沙田的狮子洋1号、大朗的碧水天源五期•枫景台，由于片区楼盘竞争激烈，以及对后市走势的不乐观，定价普遍趋于谨慎。

    2011年11月二线区域分物业类型价格变化表：

    2011年11月二线区域普通住宅价格变化表：

    2011年11月二线区域普通住宅签约套数前十名一览

    四、三线区域住宅成交下降到年内最低点，交投氛围极不活跃。

    成交量下降到年内最低点，市场交投极不活跃。

    2011年11月，三线区域仅有企石的东江豪门取得预售许可证，供应面积4.07万㎡，合计529套，面积环比减少24.00%；在销售方面，2011年11月三线区域住宅销售面积2.43万㎡，共237套，销售面积环比减少61.67%，市场成交量下降到11年以来的最低点；其中普通住宅市场成交中位房价5118元/㎡，环比上升2.32%。

    三线区域大部分楼盘缺乏动作，成交微乎其微。

    2011年11月，三线区域楼市整体偏平静，几乎所有楼盘都是自然消化库存为主，全新楼盘就东城国际正式开盘，并且采取与广州的三级市场转介的营销，所以取得很好的成交量，除此之外，其他楼盘成交量微乎其微；此外，三线区域房地产发展起步较晚，各种配套设施有待完善等因素的制约，以及缺乏品牌开发商高档楼盘的带动，目前与一、二线区域的价格仍有非常大的价差。

    2011年11月三线区域分物业类型价格变化表：

    2011年11月三线区域普通住宅价格变化表：

    2011年11月三线区域普通住宅签约套数前十名一览

    重点区域量价走势一览：