中原快评：房地产行业整合加速 房企并购潮频繁

　　在宏观调控政策趋严，房企资金链趋紧的双重压力下，房地产行业的整合速度进一步加快，尤其是2011年11月以来，房企股权转让、并购等案例密集出现。随着行业整合趋势的日益加剧，具有雄厚资金实力、品牌知名度高、销售能力强的大型房企在行业整合中占据明显优势，其市场占有率将进一步提升，2011年十大标杆房企市场占有率由2010年的9%升至近11%。

　　中小房企断 腕求生 标杆房企逆势扩张

　　2011年中小型房地产企业转让房地产业务的案例明显增多，同业并购活动频繁。据中原集团研究中心统计，2011年1月至12月上旬股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易(不包含关联交易)，涉及金额超过1300亿元。其中，房地产为主业企业的产权交易多达253宗，约为去年全年同业并购宗数的2倍，并购金额超过900亿元。此外，从股权交易比例来看，房地产平均股权交易比例已高达54%，100%股权交易占20%。

　　中原集团研究中心认为，并购案例激增与房企资金链紧张不无相关，不少中小房企在产权市场转让股权、债权，抛售房产、在建项目等实物资产实属不得已的“断腕”求生。而部分具有雄厚资金实力的标杆房企则在此股并购潮中谋求逆势扩张。如万科、保利、金地、恒大地产、佳兆业、SOHO中国等大型房企也频频出手“接盘”，大鱼吞小鱼是行业入冬后的必然结果。

　　图1近年来房企同业并购金额和宗数(2008-2011年)

　　非房地产主业业务剥离 推进房企并购

　　非房地产主业企业剥离房地产业务加速推进了房企并购浪潮，几乎支撑起此轮房企并购潮的半边江山。据中原集团研究中心统计，2011年1月至12月上旬，非房地产主业企业涉及的房地产产权交易达238宗，总金额超过400亿元。其中股权交易过半达135宗，平均股权交易比例为55%。

　　中原集团研究中心认为，非房地产主业企业退出房地产业主要有两种情况：一是，一些当初带着投机性目的进入房地产业的企业，现因行业整体入冬，在市场的优胜劣汰作用下，被迫选择退出房地产业以集中力量发展主业;二是，受国务院要求78家非房地产主业的中央企业退出房地产市场这一政策的影响，产权交易市场已成为部分央企“退房”的重要渠道。截至目前，已经有中石油、中国航天科工集团、哈电集团等多家央企已将旗下地产项目挂牌转让。

　　表1 2011年1-12月上旬房地产股权交易情况