政策走势：限贷增加刚需成本 适度微调尚存空间

    中原集团研究中心最新发布的《中原地产研究年刊2011》对未来政策的走势分析认为，严厉的“限购”和“限贷”在打击投资和投机性需求的同时，也大大误伤了刚性和改善性需求。为了促进市场健康稳定的发展，后市政策有必要在既定的框架内作灵活调整，即在继续抑制投资和投机性需求的同时，必须鼓励刚性和改善性的正当需求，唯此才能带动市场持续有序地前行。

    限贷误伤刚需 有违调控初衷

    2011年以来，货币政策告别“适当宽松”，开始“稳健运行”。上半年，央行连续6次上调大中型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高位，使商业银行信贷额度速冻。3月，银监会要求严格实行“动态、差别化的个人住房贷款政策，限制各种名目的炒房和投机性购房”，亦使得个人房贷定向收紧。

    中原集团研究中心认为，虽然政策初衷是打压投机投资型购房行为，但其执行结果已较严重地误伤到首次购房和改善性购房的需求。由于信贷额度持续收紧，银行的利差诉求使得有限资金更多投放于较高利率的消费类贷款，银行房贷业务积极性有所降低，而包括首套房在内的房贷利率则水涨船高。

    2011年底，全国主要城市住宅价格跌势初显，但跌幅有限。据中原二手住宅领先指数数据显示，截至11月底，北京、天津、上海、深圳、成都五大城市二手住宅价格年内累计跌幅在1.3%~6.4%之间。然而由于加息和房贷折扣的变化，2011年底各大银行首套房利率较年初执行的标准已上浮超过3成，由此可见房价的跌幅难以抵消利率的涨幅。“限购”背景下，“一刀切”的货币紧缩使得刚需购房成本徒增，房价调控的结果距调控的根本目的渐行渐远。

    信贷微调信号增强 刚需改善或将受益

    中原集团研究中心最新发布的《中原地产研究年刊2011》显示，根据过往的经验，当国内货币信贷政策基调出现调整时，房地产贷款的波动幅度明显大于信贷总体水平的波动。如2009年，当货币政策由从紧转向适度宽松时，全国新增信贷同比增速96%，而新增房贷同比增速则高达300%。

    2011年底，随着国内外经济形势的恶化，货币政策出现了微调信号。11月30日晚，央行宣布从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。在2012年上半年，随着货币政策的微调，银行新一年信贷额度的释放，房贷或将出现结构性松动。个人住户贷款方面，资金面的相对宽裕使得年底排队贷款的购房者获贷款可能性加大。此外，对于刚需型和改善型购房者，下调首付比例和利率也具备了一定的实施条件。