"高价地"不跟政策对着干 "拿地"仍是09楼市关键词

上海证券预计，万科2009年会由于之前拿到的高价地，而出现毛利率下降。但万科作为行业龙头，善于经营，公司也提出会在一些原来占有率不高的地方扩大规模，也有可能在调整期间市场占有率会提高，展现整合优势。

万科是不缺地的。

从2005年开始，随着房价的一路飙升，“高价地”也应运而生，最疯狂的时候，拿地价甚至高于同一地块的商品房均价。

万科的名字，频繁出现在高价拿地的房地产公司名录里。2007年10月25日，万科以17亿元的“高价地”价格夺得了朝阳区西大望路27号住宅用地的开发权。按照中标价格计算，该地块的楼面地价为11409元/平方米，这一价码创下了2007年京城出让土地楼面价新高。

高价地块带来的高成本开发，在2008年一年的楼市调控中显露了狰狞面貌。房地产公司也有“差钱”的时候，万科董事长王石坦承，到处拿高价地是个错误，宣布万科“再也不跟政策对着干”。

盈利低于预期

不久前公布的万科集团的年报显示，公司2008年全年实现主营业务收入409.9亿元，同比上升15.4%，实现净利润40.3亿元，合每股收益0.37元，同比下降16.7%。

上海证券金融地产研究小组的沈莉认为，主要原因是公司计提了12.49亿的存货跌价准备，其影响了净利润8.9个亿、每股收益0.08元。此次计提是万科根据项目目前售价，计算盈利为负时进行减值准备，提前消化了高地价给未来业绩带来的压力。万科在年报中也明确表示，在其进行计提减值准备的13个项目中，拿地成本偏高。

高价地今年面世 毛利率下降在所难免

根据2008年1月份发布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置满2年的，依法应当无偿收回的要坚决予以执行；而土地闲置满1年不满2年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，尤其是对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。

对于2007年10月拿下大望路地块的万科而言，“高价地”已经不是一个褒义词了，它剩下的闲置时间并会太多。况且，土地闲置造成的成本压力并不容忽视。一位业内人士介绍，包括银行利息、管理费用等，也是一笔较大的投入，“万科应该不会继续等待下去”。

对一个楼面地价高达11409元/平方米的项目而言，在周边低地价项目的竞逐之下，其市场推广的阻力不言而喻。据业内人士指出，该项目建安费用估计在4000元/平方米左右，另外加上税收、管理费用以及地价，万科的开发成本预计在1.6万元/平方米左右。

环顾该项目周边的几大楼盘，比如紧靠西大望路的禧福汇在经过近一年的调整之后，销售均价已经由1.8万元/平方米回调至14500元/平方米左右，这一销售价格比万科项目预估的成本价还要低。还有就是位于西大望路与广渠路交汇处的珠江帝景，日前该项目宣布销售价格由2万元/平方米降至15500元/平方米。至于其周边四环外的一些项目，比如金都杭城、沿海赛洛城，价格降得更低，主打产品单价在11500元/平方米左右。

因此，上海证券预计，万科2009年会由于之前拿到的高价地，而出现毛利率下降。沈莉同时说，而且面临保障住房的冲击，未来普通住房是否能回复原有的毛利也是个问题。

2009年，“拿地”仍是关键词

万科在年报中表示，由于公司在2008年初很及时地降价销售，且减少开工面积，公司的流动性情况好于同类公司。公司2009年虽然大幅降低了开工面积，但公司认为2009年会有很多的购置性价比高的土地机会，公司在适当时机就会出手。

对此，沈莉认为，万科作为行业龙头，善于经营，公司也提出会在一些原来占有率不高的地方扩大规模，也有可能在调整期间市场占有率会提高，展现整合优势。

安信证券房地产行业研究员陶学明表示，万科“船大”却能快速调整，销售和经营策略调整及时，化解了市场压力。她认为，万科2008年的业绩下降幅度稍微超出预期，受对13个项目计提存货跌价准备12.3亿元影响净利润出现了负增长，但这为2009年业绩增长留足了空间。考虑到万科在2008年末仍然有273.4亿已销售资源未竣工结算，陶学明也认为，在调低2008年利润的情况下，会相应提高2009年业绩的确定性，有利于实现业绩的后续表现。

长江证券研究员苏雪晶还格外重视万科的预收账款，他认为2008年房地产市场成交萎缩，预收账款方面很多公司都出现了下降，万科下降不足为奇。但万科的每股预收账款下降幅度要小于许多其他的房地产公司，说明万科在销售方面较其他房地产企业出色，也体现其快速周转的战略。

对于万科的存货结构，苏雪晶认为此存货类型构成较健康，已售未结算的有273.4亿，占到了32%，为万科2009年的业绩打下了一个坚实的基础。同时2008年末货币资金同比上升近10个百分点，现金状况较好。