楼市小阳春挡不住退房潮 理由五花八门

降价是购房者无法忍受的，退房理由五花八门，但最终却很少能胜诉

伴随着这个姗姗来迟的春天，2009年初的楼市似乎突然回暖了。由于刚性需求的长期存在，在政府多项政策的调控下，房地产商的积极降价措施似乎赢得了回报：地区性成交量有所回升，一些楼盘也开始悄然涨价。

经历了将近一年的“蛰伏”后，此时地产业的春风无疑给地产商们带来了一个不错的开始。一家欢喜一家愁，这也使得一些坐等房价下跌的准购房者有些手足无措。

而此时，北京忆通律所的秦兵律师的大部分精力还是放在工作上，这个春天他要做的，是代理业主继续和开发商打30多起退房官司。“2009年的楼市，退房的声音仍会继续存在！”秦兵坚信着自己的观点。

退房理由五花八门

对于赵先生来说，楼市的回暖丝毫没有影响他退房的决心，目前他还在观望其他两位业主起诉开发商的进展。“法院将在一个多月后宣布判决结果，到那时候我再决定是否跟开发商打官司也不迟。不管怎么样，这房是一定要退的，四个多月就已经亏了20多万了。”赵先生告诉记者。

2007年底，赵先生相中了北京北五环附近华发颐园小区的酒店式公寓，由华发集团开发的这个小区位于立水桥附近，离地铁站只有一百米。不错的地理位置，非毛坯修的房子，买房送家电，赵先生觉得很划算，于是便以16000元一平方米的成交价格购买了一间59平方米的公寓。可让他没想到的是，从2008年10月份开始，楼盘的价格直跌到了现在的11800元一平方米。

这让包括赵先生在内的同期购房的许多业主有点接受不了，“我们买的是2期开盘的3号楼，大概有七八十户吧，现在我们都有退房的想法。”与赵先生一起同期购房的王女士告诉记者。

按照业主和开发商签订的购房合同，华发集团需在2008年11月30日之前为业主办理产权证，如果办证逾期，业主可以选择退房，而实际办理产权证的日期比合同约定日期晚了将近一个月。据此，在和开发商商谈未果后，几家业主以办证逾期为理由，向法院提起诉讼。

据了解，延迟办证只是出现频率较高的退房理由之一。在秦兵和其他一些律师代理的退房诉讼中，退房理由可谓五花八门：空气质量不合格、开发商改变规划、房屋质量瑕疵等等，都被业主们揪了出来。

“已购房屋价格下跌本身并不构成开发商违约的法定理由，以此为理由要求退房法院也不会接受，但就目前房地产市场处于下滑趋势而言，房屋降价是导致其他退房理由的集中爆发点，以后也将出现大面积的退房纠纷，因为购房人对房屋其他的瑕疵还可以忍受，但降价是无法忍受的。”秦兵告诉记者。

购房业主很少胜诉

2008年的房产消费者，是狂热的，从排队抢房到集体退房，房产消费者们上演了一幕幕“盛况”，有闹得京城沸沸扬扬的万人购房团，也有退房不成砸了售楼处的过激事件。这些“狂热”也给2009年留下了一些“后遗症”，可法律留给他们的空隙并不多。

据了解，目前业主胜诉的案件都是因为开发商违背了合同规定的明确问题，可胜诉的案例并不多，大多数还是以败诉告终。“在审查过程中，我们都会按照合同上规定的问题来执行，不过有些业主的诉讼理由实在有点‘无理取闹’。降价退房是大家心知肚明的事，不过我们主要还是会按照合同来办。”朝阳区人民法院一位审判员告诉记者。

上海威斯顿不动产管理学院院长、上海房产经济学会副会长印堃华在接受记者采访时表示，无故的退房行为是不妥当也是行不通的，“买卖合同包括预售合同，这都是契约合同。按照法律和合同来说，购买者是自愿的。如果合同上有正当理由，比如房子出现问题，或者办证延迟了等等，这些房可以退，但是把已购住房降价当成理由，这是说不通的。我认为，购房者要坚持契约精神。”

在秦兵和其他几位律师代理的退房诉讼中，自住性的只占很少的一部分，80%以上都是投资性的房产。秦兵认为：“他们退房的主要目的是因为投资目的没有达到，想回笼资金。我认为从投资者个人来讲，这是正常现象，投资行为也是合法行为，但毕竟房屋降价不是解除合同的法定理由或约定理由。”

可见，“退房”现象的背后，是房产消费者缺乏对楼市的理性认识。绝大部分消费者仍然无法理解房地产业已经成为了金融产业的一部分，也无法跟上商品房已经向虚拟财富靠拢的步伐，一味地坚持房产的成本理论，而忽略了投资的风险性。看涨不看跌的脆弱心理，让房产消费者们无法正视风险带来的损失，认赚不认赔的做法显然也违背了所谓投资的游戏规则。

住房和城乡建设部政策研究中心房地产研究处处长文林峰认为这种缺乏理性、盲目跟风的消费行为显示出了房产消费者的不成熟。

房地产业面临调整

在秦兵看来，如今的房价基础并不扎实，因为房价虚高的问题没有得到根本性解决，市场并没有回归到原始状态，所以2009年的房价仍会走低，直到充分挤掉泡沫。这也是他认为2009年退房声音仍会继续的原因。

“在整个大环境中，房地产业不可能一枝独秀。因此，房地产市场的低迷还会持续相当长时期。”文林峰认为，房地产业是国民经济的晴雨表，与整个国际经济形势，国内社会经济发展密切相关。“但是由于房地产市场又具有很强的地域性，每个地方的供需关系不同，社会经济条件不同，因此，市场走势肯定差别很大，不能一概而论。”

对此，印堃华提出了同样的观点，“房产的价格变动存在一个结构性的问题，高端住房的价格还是比较稳定的，甚至也出现了热销的场面，因为中心城区的土地是稀缺性的，所以土地价格也很稳定，所以中心地区的房价是不会有太大变动的，波动比较大的主要是在外环地区的一些普通楼盘。”

长期以来都在关注中国房地产市场的秦兵在谈到房地产业调整问题的时候，提出了一些房地产业存在的问题，“一些地方的房价定价，不是通过正常市场来决定，而是通过开发商垄断地位、虚假承诺来决定的。拿退房这件事来说，我认为一些地方房屋交易双方存在信息不对称、合同内容不平等的问题，开发商让购房人签署其早已经拟定好的格式合同，这对购房人本身不公平，加上一些开发商的项目甚至存在硬伤。所以，这种交易基础上的房屋价格下跌的市场风险完全由消费者承担是不公平的。而这样的企业，也需要一次像样的整顿。”