楼市综述:政策利好增强楼市预期 刚需积极入市促成交回升
2011年11月30日时隔三年后央行首次下调银行存款准备金率,标志着货币融政策由“从紧”向“适度宽松”转向。时隔短短2个月后,2012年2月18日,央行再次下调银行存款准备金率。与此同时,开春后多数银行下调首套房贷款利率……2012年货币政策将“适度宽松”已成为市场共识,作为对资金依赖程度较高的房地产行业,无疑是重大利好,楼市预期在今年年初有所上升。自去年年底中央释放“预调微调”“支持合理购房需求”等信号后,部分地方政府出台了定向适度宽松政策,短时间内无论是开发商还是购房者对楼市预期得到明显提升。近期一系列的政策利好的释放,是促成普遍城市开春后成交回暖的最主要原因。
在短短的2月份里,中国楼市预期经历了从去年四季度的“悲观”向“适度乐观”转变,市场预期空间高涨。愈演愈烈的市场热度明显有悖于中央“维护调控成效”及“促进房价合理回归”精神,部分地方政府的高调定向放松政策及媒体的渲染显然引起了中央重视,打压逐渐走高的楼市预期迫在眉睫。于是抚湖、上海等城市定向宽松政策相继得到叫停,中央再次强调今年“房产调控决心不动摇”,并警告地方政府不要有试图放松政策的小动作。2月下旬楼市预期得到一定的打压回落。
东莞楼市在开春后表现较明显的回暖迹象,其中政策利好是主因。另外,在经历近半年的市场调整后,东莞房价并未得明显下跌。在“适度放松”的大政策背景下,“房价下跌”的希望逐渐破灭,越来越多潜在置业者放弃观望,出手买房。尤其,东莞一手住宅整体均价自2010年9月至今长期平稳在8300元上下,东莞楼市健康稳定已成为共识。越来越多民众认为目前严厉政策已见底,房价调整已见底,开春后东莞成交量节节攀升。
值得一提的是,开春后成交反弹现象主要集中于刚性需求,并且为节前曾到访的旧客户为主。故当旧客户消化完毕,后续新增购买力能否持续跟进,楼市能否长期持续回暖仍有待市场检验。目前东莞楼市成交虽然有起色,但距离正常消化水平仍然有差距。故鉴于目前市场形势,开发商不宜盲目乐观,在今年“高开发量、高库存”客观条件下,顺势而为,加大刚需产品开发,加快出货速度不失为不二选择。
东莞房价连续17个月平稳在8300元上下
合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2012年2月全市一手住宅网签均价达8585元/平方米,连续17个月平稳在8300元上下。1-2月东莞房价的高企,主要原因为部分高端产品因信贷限制去年无法签约,而今年信贷放松后成功签约。故目前东莞房价上涨是假象,高端产品签约滞后拉高是真因。
2月连续四周成交回升 市场观望略有减淡
开春后,东莞楼市成交回暖迹象明显,呈现连续四周成交回升现象。究其主要原因为近期政策持续释放“定向放松”信号,民众对楼市预期增强,从而放弃市场观望,选择出手。目前周成交量基本恢复至去年12月水平,即周成交量保持在6万平方米上下。但东莞市正常的消化水平为8万平方米/周,因此,虽然目前成交有所回升,但整体仍然处于低迷水平,与正常消化水平仍有20-30%的差距,东莞楼市何时真正走出低谷仍需观察。
前2月成交量创09年以来最低 第一季度资金回笼不容乐观
合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2012年前2月住宅新增面积仅31.7万平方米,创历史同期最低。去年第四季度东莞楼市成交直线下滑,开发商士气受到严重影响,放慢了推货步伐。前2月网签面积仅35.3万平方米,创09年以来最低,与楼市最困难时期08年同期不相上下。“2012年春节,比以往时候来得更早一些”,影响1月开发商推盘热情,也是导致成交回落重要原因之一;前2月全市网签均价高达8521元/平方米,创历史最高,主要原因为部分高端产品在2011年延后至2012年签约,拉高整体均价。前2月网签金额仅30.1亿元,亦创09年以来同期最低,第一季度资金回笼不容乐观,这将影响开发商对于3-4月楼市对策,“持续促销,加快出货”将是较好的选择。
楼市存货量连续四个月攀升后首次略有回落
合富辉煌东莞市场研究部数据显示,截至2012年2月底,全市一手住宅库存面积约486万平方米, 经历连续四个月攀升后略有回落。开春后成交回暖行情让不少开发商稍“松一口气”,存货压力略有缓解,楼市预期得到一定提高。由于今年东莞楼市开发量较大,后续消化压力较不小,且楼市回暖基础不够牢固,故目前对于市场形势不宜过于乐观。
2月热销楼盘特点:开发商品牌、竞争少、刚需产品、价格实惠
合富辉煌东莞市场研究部数据显示,从2月成交个盘排行榜可看出,除政策利好消息促进以外,热销楼盘还有几大特征:一.品牌开发商,如万科和中信;二.价格实惠楼盘,如前十名楼盘中,毛坯均价在7000元以内楼盘占六席;三.地段优越楼盘。如万科金域华府、丹桂丽社花园等;四.刚需产品楼盘.如前十名楼盘中,主力户型在120平方米楼盘占八席。 五.在售楼盘较少、竞争较小区域。如厚街、石排、茶山等。
2月刚需户型供应比重大幅增加 供应失衡状况有所改善
合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2月100平方米以下户型供应套数比重约59%,较1月比重大幅提高;101-140平方米户型供应比重约30%,较1月有所回落,但明显高于去年;141平方米以上大户型供应比重仅12%,创历史最低。在“支持合理购房需求”为大趋势的2012年,刚需产品迎来发展春天,预计接下来开发商将顺势而为,规划更多适应市场需求的刚需户型,而相应减少大户型的开发。
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