刚需产品成助推楼市回暖主力军 成交比重近六成

     四、近4个月来东莞楼市首现单月供小于求，彰显楼市微妙变化。

    货币政策调整、观望氛围消退，单月成交大于供应量。

    2011年以来，除了3月、9月出现供应集中，楼盘扎堆上市之外，其他正常月份，特别是淡季的二季度供应持续偏紧，三季度的9月经过爆发放量供应之后，四季度维持在正常的水平，但是由于购房者受楼市大环境的影响观望加剧，楼盘出货能力受到严重考验，需求明显回落，透露出市场主动地位从“卖家市场”转为“买家市场”。进入2012年，1月部分楼盘被迫延迟开盘，减少供应量，但是需求的萎缩更为明显，市场进入供过于求的状态，但是进入节后的2月，伴随货币政策微调释放的种种利好，以及各地政府通过上调普通住宅标准、提高限价标准、放宽公积金贷款等举措，使得购房者的心理预期也发生微小变化，经过4个月的观望之后，入市购房的意愿进一步增强。

    五、在高端楼盘成交缓慢、刚需推售为主的形势下，2月下旬开始价格回落。

    2012年2月东莞各物业成交量价情况（单位：元/㎡）：

    2月住宅价格为7708元/㎡，环比下降8.50%（提剔去年延缓至今年的高价签约影响），最近几周价格开始明显回落。

    2012年2月，东莞住宅成交均价为7708元/㎡，环比下降8.50%，特别是2月下旬以来的最近几周，全市住宅均价已经明显回落，尤其是2月最后一周回调到7610元/㎡，究其原因：首先，去年积压的高端项目例如万科•金域华府二期、北大资源•御湾、万科•紫台等等，在1月至2月中旬基本释放完成；其次，当前高端豪宅楼盘成交依然缓慢，市场主要以刚需产品推售为主，开发商普遍通过高折扣、垫首付、减总价等方式，刺激刚性需求的入市，虽然呈现从来的个别楼盘签约价格，并没有宣传的低，是受制于签约价格不得低于备案价15%的约束，依然可以通过其他途径解决；再者，部分三线区域的石排、石碣中低端楼盘热销，特别是利丰城市花园•丹桂丽社、富盈•盈翠曦园也有力地拉低均价；除此之外，部分楼盘屡屡出现超低签约价格的情况，不排除是开发商关系户的成交，或者用房子抵工程款所致，从而也进一步拉低均价水平。