刚需产品成助推楼市回暖主力军 成交比重近六成

    中低端楼盘成为市场主力，高端楼盘仅占前十名两个席位。

    根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，从成交排前十名项目分析，高端楼盘几乎集体失踪，只有万科•金域华府二期、中信森林湖•兰溪谷能够跻身其中。本月成交最好的楼盘为松山湖的标杆中端楼盘万科•金域松湖，价格较前期有所优惠，以116套的成交量遥遥领先；而新品加推的万科•金域华府二期、鼎盛中环，把握住了市场回暖的契机，快速开盘取得不错的成交量，成功进入楼盘排行前三甲；此外，卓越•蔚蓝城邦四期、深业•欧景城、富盈•山水华府二期等楼盘，借助情人节主题的营销活动，主打首次置业婚房的需求，进入成交榜前十名的行列。

    2012年2月普通住宅销售套数排行：

    七、东莞楼市营销窗口期到来，顺应市场、吸纳刚需将成为趋势。

    接下来的2012年3-4月，东莞楼市将继续借助政策微调的“暖风”，有针对性的加大中小户型推售节奏，在目前市场出现回暖迹象的情况下，与其等到5月、10月再蜂拥入市，形成激烈的竞争格局，对已经达到预售条件的楼盘而言，把握转瞬即逝的有利节点，通过前期的营销突破、回笼资金，从而为后续长期的运作奠定基础，赢得时间与主动地位。

    货币政策：银行货币政策继续转向，满足首次置业“刚需”贷款成为共识。

    2012年3月，全国轰轰烈烈的两会已经召开，虽然中央继续表明楼市调控仍处于关键阶段，但是主基调仍然是针对过去一线、二线房价上涨过快的城市，以及投资、投机严重的高端市场，央行对首次置业的支持已经愈加明显，继前期多家银行首套房贷回归基准利率之后，北京的工、农、中、建四大国有商业银行首套房贷利率再出现新一轮调整，部分优质客户甚至获得打折，其中中国银行、花旗银行、华夏银行首套房贷利率最多可在基准利率基础上打9折，农业银行最高9.5折。接下来开发商将加大营销力度，楼盘以追求出货为主，在政策微调让购房者预期不再看跌的情况下，通过房贷基准利率的回归、打折，有力减轻购房成本，从而促进成交的进一步回暖。

    调控政策：各地方政府微调楼市政策的小动作频繁，促进市场信心的恢复。

    虽然2012年春节之后，芜湖放松楼市调控政策，给予普通住宅首次购房者契税优惠、落户等政策，三天之后被无情叫停；此后不久，上海楼市传出消息，对于外地户籍居民持长期居住证满三年，可以和本市户籍居民一样具有购买第二套住房，也再次被叫停，但是各个地方政府微调调控政策的动力依然存在，之前上海、北京、武汉、天津就通过普通住宅标准的提高，降低买卖双方交易成本，促进市场信心的恢复；中山提高限价标准，舒缓部分楼盘被限制签约的困境；南京公积金贷款政策调整松绑，对合理的住房需求给予支持。从未来的政策路线图来看，将先是微调普通住宅标准、公积金贷款额度，然后逐渐涉及契税、营业税、房贷利率，时机成熟最后才是针对中小户型首付的合理回归。从近期银行首套房贷利率再现折扣优惠，就可以一窥发展轨迹。