李兴旺：2012年东莞楼市应“顺势而为 回归理性”

   时隔三年后，2011年11月30日银行存款准备金率首次下调，标志着中国货币政策开始转向。作为对资金依赖程度较高的房地产行业，在金融政策适度放松的大趋势下，2012年有望实现稳中有增。紧接着2月18日央行再次下调存款准备金率，货币政策适当宽松信号明显。中央一边三申五令地强调“促进房价合理回归”的同时，向市场释放出“支持合理购房需求”的积极信号，中国楼市预期瞬时从去年年底的“悲观”向2012年的“谨慎乐观”转变，导致开春后中国不少城市出现一轮强劲的成交回暖行情。

    经历了过去的两三月出现的种种市场变动后，2012年房地产政策形势基本明朗：中央对于过度放松的楼市政策采取“零容忍”态度，向“刚需”定向放松政策趋势不可阻挡。因此，我们应该清醒地认识到：不要对政策放松抱有太多幻想，顺势而为，回归理性是最好的出路。

    所谓的“顺势而为，回归理性”具体表现为：在保持适当利润及不违背大的开发原则下，不遗余力多开发刚需产品。加大刚需开发恰恰是温家宝总理“促进房价合理回归”精神所在。个人认为，温总理“促进房价合理回归”初衷并非使房价“纵向”下跌，更多地表现为使房价“结构性”“横向”下跌，即加大中小户型、中低价位产品开发量，减少高端豪宅大户开发量，通过加大普通住宅成交比重，从而达到拉低整体均价的目的。

    对于东莞而言，加大80-120平方米产品开发无疑是2012年楼市重要出路，基本满足首次置业及首改置业需求，也迎合了“支持合理购房需求”政策要求，信贷方面也将会表现宽松。尤其，2+1和3+1户型将会受到市场热捧，值得多开发。

    在产品结构作出调整，房价保持理性条件下，今年东莞楼市实现“创收”也不是没有可能。