中原车德锐：适合改善型置业人群的最佳买点出现了

东莞中原地产研究部经理车德锐

08年，楼市持续低迷。但在第四季度，国家利好政策的频频出台，可以说给楼市注入了一剂“兴奋剂”。随着近来政策效应的频频显现，消费者积极入市，楼市成交放大，个盘提价迅速带动楼市提价趋势，楼市迅速出现量价齐升的现象。

楼市虽然经过08年一年的下行调整，但我认为目前这个调整还未结束。楼市进入3月份以来，成交放大明显，不论是东莞，乃至全国都一样。楼市成交放大明显，这主要是因为房价下跌所引起的。房价经过08年约一年的下行调整，普遍跌幅在30%左右，而国内其他大部分城市都在10%左右，这是东莞与其他城市不一样的地方。

08年年底楼市利好政策频频出台，大大减轻了消费者的负担，消费者信心有所恢复，开始积极入市，这对于楼市回暖反弹起到了强有力的支撑。政策的刺激下，成交量在反弹，且目前反弹的幅度比较大。在成交量的支撑下，和受各方面因素的影响，价格必然表现出趋稳或者回升趋势。成交量的提升意味着更多的消费者开始出手买房。以东莞楼市目前均价来看，这基本是与老百姓的购买能力、支付能力相匹配的。3月份房价数据相对2月份有5%多的涨幅，成交量也逐渐放大，短短的时间内呈现量价齐升的态势。

关于消费者普遍关注的买点问题，我也强调两大购买点：

第一，2008年9、10月份。市场投资里面有一句经典话语：在别人恐惧的时候贪婪，在别人贪婪的时候恐惧。市场运作就是如此，比如说股市到了贪婪的时候，楼市也是一样的，人家最恐惧的时候我们保持贪婪。去年9、10月份是市场最恐惧的时候，一方面是市场在调整，价格在不断的下跌，还碰上了金融风暴，导致了整个国民经济出现衰退。特别是10月份出口首次出现负增长，实际上这个时候是买房的最好时间点，这个时候房价相对较低，但是不是最好的产品很难说。房价始终要与产品的品质保持一致，消费者考虑的不但是要看房价便宜，还要关注产品的品质。

第二，2009年3—5月份。目前市场上的产品都是非常成熟的楼盘和产品，这个时候比较适合改善性置业人群，但价格会有所提升。去年10月底政策出来以后，到今年3—5月份，政策的效果会逐步产生，市场的信心逐步增强，市民购房的积极性大大增加，表现在成交量上是逐步放量，市场呈现回暖或者反弹的态势。好品质的产品经过调整后也受到了回暖的支撑，在价格稳定的基础上，甚至还会有些略微往上调。这个时候现楼多，库存多，高库存加上现楼的概念，使得现有市场上很多成熟的楼盘，消费者挑选的空间多了，高品质的产品多了，风险也就减少了很多。因此，这个时候最佳性价比的购买点又出现了。

我认为楼市短期看政策，长期看经济。较长一段时间东莞的经济处于调整状态，作为楼市来讲，也是处于一个平稳的发展状态。楼市和经济密切相关，但随着经济的逐渐向好，以及楼市在各方政策效应的综合作用下，楼市反弹的行情还将持续一段时间。这种反弹的动力来自于改善性需求的释放。市场需求释放的时候有三部曲：首次置业在释放、改善性需求的释放，长线投资资金的释放，是一步一步来的。2008年是首次置业者在释放，2009年是改善型需求在释放，今年长线投资资金也在慢慢的在市场上活跃起来，从别墅、商铺的供应量逐渐放大的趋势都可以看出。目前，普遍来看，房价已经有10%-20%的跌幅，东莞更高达30%的跌幅，对于从长远考虑的长线投资来说，这是一个很好的机会。预计今年楼市在这三部曲的带动下，东莞楼市成交量还会继续放大，所以对今后的楼市走向我还是持乐观态度。