东莞房地产进入大航海时代 群雄并起寻找one piece

　　前记

　　世界航海日更像是一个手机万年历上的温馨提示，太多人已经忘了远航的梦想。但楼市会记录这一切。从风平浪静到波澜壮阔，东莞房地产市场经过近13年的发展，已经进入了“大航海”时代。经历过大浪淘沙的砥砺，生存在当下的房企大多数都是身经百战的强者。和日本著名漫画《海贼王》类似，东莞楼市也经过了出征、伟大航路、新世界这三个阶段，所有人的梦想都是找到“onepiece”，又有多少房企在楼市滔滔大潮中寻到了自己的宝藏?

　　出征阶段

　　“港元战国时代”终结 本土房企成新兴开发主体

　　东莞房地产的发展，当应由1999年说起。熟悉情况的人都有所了解，东莞房地产的市场化起步并非始于1999年。更早一段时间里，外向型经济发展迫使其市场化曾萌生过一段短暂的辉煌，并称之为“港元战国时代”。而当98年金融风暴的肆虐，大批境外的投资者撤离东莞，便宣告该时代的终结。

　　随着“港元战国时代”的终结，本土房企新兴力量初显，并呈蓬勃发展之态。当年4月，从一家主营装饰业务的民营企业转型而来的中惠实业有限公司成立了中惠房地产开发有限公司，正式宣告进军房地产市场。其后，世纪城、新世纪等新兴面孔相继出现，与光大、宏远等争占市场一席之位。

　　同时，政策的利好因素，如“房改”、住房公积金的启动，无疑给东莞房地产发展注入强劲的助推力，并由此进入一个本土开发商的时代，楼市正在复兴中。其中值得一提的事件是，新世纪豪园一期开盘，在莞首创大面积跃式户型，一举扭转了当时东莞房地产市场外销盘一枝独秀、本土项目落后的尴尬局面。

　　观念转变按揭买房兴起 新城规划迎契机

　　“中国老太太和美国老太太的故事”传遍地产界，东莞不少以精致园林作招牌的高素质楼盘的出现，都改变了当时一大批东莞购房者的购房理念，激活了本土购买力。从而抚平了香港购房群体隐退的阵痛，推动了房地产行业的快速发展。盈彩美地开盘，其首创的“三错层”户型成为当时经典之作，还首创性地将16位奥运冠军请到售楼现场，被认为“2000年东莞最成功的项目”;宏远地产完成新旧交替，确定发展方向及目标，皆为其发展成效。

　　次年5月，时任东莞市委书记佟星提出“一年一大步，五年见新城”的口号，东莞正式启动造成运动，房地产行业迎来新的契机。东莞房地产引来突破点，“南城板块”华丽转身;继而王志纲工作室进驻东莞，东莞房地产开发正式引入外脑。不久，合富辉煌进驻东莞，与中信地产联手营运阳光假日。东莞房地产也似乎随之找到了可以出航的船，准备出征。

　　商业地产放任狂飙 鹏城地产商降临

　　一场轰轰烈烈的造mall运动，让2003年东莞商业地产风生水起。除震撼全国的万江代表华南mall项目外，东城以世博广场、星河传说、君豪商业中心、东城商贸中心等为代表，南城以第一国际为代表，而莞城以高价地广场、威尼斯广场等为代表，初步形成“四足鼎立”的局面。同时，各具特色的步行街开遍各镇街，商业地产一时风靡。据相关部门统计，2003年东莞全市的商业物业开发总量接近200万平米。另一边厢，商业地产热闹带旺住宅市场，价格开始小步上浮。

　　由此，东莞房地产队伍开始不断壮大，率先加入的就是鹏城产商。6月17日金地收购新中银花园;次日中海地产与樟木头镇签订意向协议，合作开发位于樟木头镇南城新区的房地产项目，标志着外地发展商成功抢滩东莞。莅年2月6日下午3时，东莞万科成功竞得一块编号为2004G002挂牌出让的土地(后为万科城市高尔夫花园项目)，昭示着“万科入莞”终于尘埃落定。其后，富通集团、深圳建设集团、金众集团、深业地产、深国投、中熙地产、正中地产、大中华地产等来自深圳的地产商陆续入莞拿地，一展身手。同时，也给东莞房地产带来了全新的地产“概念包装”思路。

　　“国八条”出台楼价反抬升 小户型称雄2006

　　2005年元旦，全国楼市就弥漫着政策的味道：通过住房公积金和商业银行贷款买房的贷款利率上调执行，土地有偿使用费试行先缴后分。3月26日，继而出台抑制房价过快增长的“国八条”，国家首次打出组合拳来宏观调控房价体系。

　　遭遇楼市严控政策，加以暴雨天气，如星河传说全面停售停售;香港街、龙泊东江(现名丽水家园)等项目都延迟推广入市，东莞楼市供应吃紧，需求却出现井喷，潜在能力的爆发让房价反有抬升。数据表明，与2004年房价稳中有升相比，2005年房价上涨势头更加明显，个别热点区域的房价涨幅已远远超过全市平均水平，尤其是市区和个别发达镇的楼盘涨幅将近1000元。

　　时值2006，东莞房地产市场消费人群在悄然改变，外来白领成主力，中小户型单元走俏，甚至掀起新一轮销售热潮。御花苑洋房开盘均价破万，金地格林小城收官之作以及景湖春晓新推单位都有大幅度上调。最值得一提的是综艺曼哈顿时代公寓高调叫价6500元/平，却依然遭遇疯抢，如“抢白菜”。当中过程，纵有诸如“国六条”化身“国十五条”、住房结构90/70、迈步透明售房、新中银金色华庭投下“重磅炸弹”、铜锣湾百货兵退东莞等等利空因素存在，却也只不过是偶起波澜。数据显示，2006年住宅中洋房均价为2869.53元/平，比上年同期的2156.5元/平增长了33.06%，增幅颇高。

　　伟大航路

　　各路地产商疯狂开疆辟土 高价地频现

　　2007是房地产市场接近疯狂的一年，开发商肆意到处开疆辟土，却未知杀机四伏。引用当年南方周末的一句评论自能道来，“地价迅速膨胀，新拍土地价格与当下房价持平甚至超过房价的现象已屡见不鲜。地产商在大肆圈地的同时，也使自己陷入‘赌徒’式的险境。”

　　市场竞争达至白热化，城头变换高价地旗帜。当年高价地报道一浪接一浪，不绝于耳，无不让人惊闻骇见。其中尤为值得一提的是，塘厦高价地(为后来的万科棠樾项目)诞生，该地块最终成交价高出其底价达20多亿元，增幅为313.58%，楼面价格更是高达每平方米1.5243万元，创下当时全省最高楼面地价纪录。

　　据悉，这一年共有7宗高价地领风骚，分别是1月18日，虎门高价地由瑞丰地产竞得，楼面地价为3513元/㎡;4月27日，水濂高价地由万科地产竞得，楼面地价为3772.3元/㎡;6月12日，万江高价地由富通地产竞得，楼面地价为2930元/㎡;6月26日，黄江高价地由中惠地产竞得，楼面地价为3059元/㎡;7月12日，塘厦高价地由万科地产竞得，楼面地价为15243元/㎡;8月2日，长安高价地由莲花实业竞得，楼面地价为5891元/㎡;10月25日，西平高价地由中信康泰竞得，楼面地价为6077元/㎡。

　　谁说管中就不能窥豹?!从土地市场的火热程度，就能得知当时楼市的兴旺!

　　新政显效金融风暴双煞重创 地产入严冬

　　“海贼王”中有遭遇“雷神”之情节，“路飞军团”兵败如山倒，如何无法制胜，彷如07年东莞楼市受“9.27”新政以及金融危机双重冲击，顿入严冬。其实，“9.27”新政于2007年已出台，只是当时地产商都被疯狂迷了眼而未知其暗藏杀机。

　　新政显效，创辉租售东莞分公司100多家门店一夜倒闭;继而金色华庭二期组团直降2120元，丢下当年首个“重磅炸弹”;万科、光大双双降价，东莞楼市爆出“雪崩”传言，一发不可收拾。明降暗降，团购风盛行，开发商集体降价求自救。

　　4月央行决定，月内将再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，存款准备金率总计已高达16%。这更促使房地产市场的恶化。万科城市高尔夫花园以起价3799+1元送80000非毛坯的震撼价格，发售黄旗山景观洋房单位，掀起东莞楼市第二波降价潮。紧接着中惠沁林山庄推出“双限单位”，引起了市场的高度关注，不少发展商纷纷“减产自救”。其后金融风暴袭来，更有东莞龙头光大地产五盘连开，再掀楼市促销风潮。

　　开发商大幅降价，引来现有业主的强烈不满，从当年3月开始，东莞楼市的纠纷和申诉明显增多，并呈上升趋势，从侧面来反映了房地产市场低迷。

　　中央救市 融城理念下东莞楼市再现“小阳春”

　　受迫于金融危机重创经济压力下，中央采取救市政策。09年10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。10月27日起，个人住房贷款利率优惠下浮30%，最低首付比例调整为20%。这无疑是个重大利好，让购房者重燃消费热情。

　　加以年初，深圳、惠州、东莞三地主要领导在深圳签署《推进珠江口东岸地区紧密合作框架协议》，“深莞惠一体化”的浪潮瞬间席卷珠江口东岸。同城理念更加深入人心，深圳客回归填东莞价格洼地，以至于东莞楼市频现“小阳春”。统计数据显示，2009年前三个月，楼市成交量连续攀升，商品房成交面积为118.7万平方米，同比上升89.3%，成交总金额为69.4亿元，同比上升70.1%。

　　其后，东莞楼市一直保持着稳步上升的态势过渡到2010年。

　　大航海时代

　　楼市调控如影随行 东莞楼市仍稳健

　　2010-2011年则为频繁，尤其2011年简直被称为“政策年”。如2010年的冠之以“射穿虎年楼市泡沫的利箭”的“4.17”调控到被称为史上最严厉的却遭遇史上最严峻“信任危机”的“9.29”新政;以及2011年的“新国八条”、“限贷”、“限购”和“房价控制目标”等等，且伴着加息及存款准备金率屡屡被提高，众多措施像海贼王里角色“罗宾”无数的手一样如影随行般渗透入市场化的房地产行业而压制其泡沫式的发展。全国楼市整体得以降温，市场观望氛围较浓，部分城市进入深度调整。但相对而言，东莞受政策影响较小。得益于相对宽松房产环境及东莞楼市长期健康稳定发展，东莞楼市整体表现“供需两旺”。

　　数据显示，2011年东莞全年商品房成交595.23万㎡.住宅成交520.06万㎡，比2010年上涨18%，共成交48975套;而新开工量创4年新高，后市供应得到有效支撑。2011年新开工量商品房累计新开工量956.38万㎡，同比增加23%。其中，住宅新开工量750.58万㎡，同比上涨16%。

　　东莞房地产进入大航海时代 群雄并起

　　楼市调控持续不放松，不少房企巨头退居二三线，调整战略布局，开拓新市场，反让东莞从中受益。近年多家外来房企入莞，给当时原本清冷的土地市场增添一丝暖意之余，还让东莞房地产行业发展注入新鲜血液。以2011年为例，直接或间接进入东莞房地产市场的大型房企较多，包括海伦堡、敏捷、光耀、万达、长虹置业、恒大以及创展置地等。

　　2011年1月15日，恒大地产通过收购深圳建设集团71%股权“曲线”入莞，将原百悦尚城改名为恒大雅苑;2011年4月19日，深圳创展置地5600万斩获清溪地块;2011年04月22日，四川长虹置业2.56亿夺得樟木头地块;2011年05月上旬，光耀集团曲线入莞通过协议受让方式获取紧邻紫檀山的松湖花海别墅地块;2011年05月17日，广州敏捷地产首进东莞1.52亿将大朗商住地块收入囊中;2011年07月28日，万达首次进军东莞以6.907亿拿下长安宵边地块;2011年08月30日，海伦堡地产以2.41亿元拿下石龙镇西湖社区地块……

　　而据房掌柜不完全统计，截止至目前为止，有不下50家深系和外地房企活跃在东莞房地产市场。其中就包括万科、中信、金地、保利、恒大、佳兆业、碧桂园、花样年、金众、沿海、卓越、保利等地产巨头。

　　面对外来房企“过江龙“式的攻城略地，本土房企也不甘示弱，锐意誓死捍卫其“地头蛇”之地位。以光大、汇景、联华国际、世纪城、中惠、新世纪、宏远、富盈、丰泰、鼎峰等为其中的表表者。

　　更值得关注的是，东莞本土房企开始抱团。2010年，23家东莞本土知名民营企业，光大、新世纪、丰华、宏远、光大、三正、康华、南峰、以纯等联合成立了东莞市民盈集团股份有限公司，欲投资70亿元在环球经贸中心对面打造集商务办公、商业、金融、餐饮、酒店、广场等多用途的大型城市综合体民营经济总部大厦。

　　而就在不久前，东莞又一家“超级民企”浮出水面。光大集团、新世纪集团、东糖集团、宏远集团等13家东莞本土知名企业组建的东莞市邦联实业投资有限公司，欲联合开发南城总部基地地块。

　　东莞楼市已进入群雄割据、并起逐鹿的大时代。严厉的楼市调控政策和不景气的市场氛围，是东莞各大房企航行线路上的惊涛骇浪。没有过硬的实力，注定要被淘汰，而谁将乘风破浪，寻到自己的“onepice”,让我们拭目以待。