中原地产：计房屋总价更合理 东莞总理房价71万

    背景：

    2012年3月结束的全国两会上，国务院总理温家宝就房地产问题答记者问，认为房价还远远没有回到合理价位，按照国际惯例，一个家庭6年的总收入可以购买一套房子。

    据了解，房价收入比系指一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比，是制定住房政策的重要依据之一。世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在3倍至6倍之间较为适当，而目前这种“总理房价”的计算方法就是以最高的6倍为计算依据，即一个家庭6年里不吃不喝的税后净收入。

    一般的计算公式为：城市合理房价=(城镇人均可支配年收入×2×6) ÷80

    按每个家庭拥有2名劳动力计算，按照各地的人均可支配收入乘以2，然后乘以6，基本上就可以得出一个家庭6年总收入，也就是该家庭所能承受的房价总和，然后在该基础上除以80(以每户买80㎡房子为准)，这样得出的数据大概就是每个城市的合理房价价位了。

    全国重点城市总理房价：

       东莞户籍平均每户人数

    由于东莞城市居民人均可支配收入是以户籍人数为统计口径，而居民购房的实际购买力也以户籍家庭为单位，根据我们查找到2010年版《东莞统计年鉴》，得到东莞的户籍人口总数以及总户数，从而准确计算出东莞户籍平均每户总人数。

    下图：2010年东莞统计年鉴截图

    东莞户籍户均人数=178.73万÷52.12万＝3.43人

    东莞总理房价总价=39513×3.43×6＝81.32万元

    此举说明，东莞本地户籍人口的购买力实际上十分强劲，况且在东莞楼市外来投资购房并不是主流，而本地户籍人口购房占据一定比例的情况下，东莞房价还是相比其他城市要理性许多；对于外来的新莞人，由于家庭人口的不确定性，以及人均收入的统计口径的缺失，所以仍然很难去测算其对价格的接受力，但是总体而言，通过东莞总理房价总价的计算，东莞的整体房价还是相对可控，也拥有较大的接受基础，并没有外界普遍的感受般高不可攀。

    东莞情况较为特殊，我们认为以房屋总价计算更为合理，更能反映真实情况。

    1、刚需样本：由于东莞近期“以价换量”持续加大，价格较前期有明显回路，所以我们选取2月份之后成交的刚需产品（110㎡以下）作为测算样本，得出中位总价为51.94万元；

    2、收入样本：根据东莞统计局数据，2011年东莞城市居民人均可支配收入39513元，比上年增长10.7%；

    3、购买力样本：由于东莞楼市长期稳健理性，市场上也以本地购房者居多，并且每户家庭几代人成年人数较多，孩子也是较多（超生），购房需求旺盛，根据我们查找到2010年版《东莞统计年鉴》，得到东莞的户籍人口总数以及总户数，准确计算出东莞户籍平均的总人数3.43，房价收入比取值为6，从而计算得出东莞的总理房价总价为81.32万元。而目前东莞刚需产品的中位总价仅为51.94万元，低于81.32万元，并且东莞房价收入比为4.38，小于6的高位，此举说明东莞楼市的泡沫相对较小，价格呈现比较理性。

    东莞房价收入比：519400÷（39513×3）＝4.38

    按全国的计算方法，由于东莞刚需户型相对其他城市较大，故选取为90㎡，东莞总理房价：（39513×2×6）÷90=5268元/㎡