东莞户籍户均人数=178.73万÷52.12万=3.43人
东莞总理房价总价=39513×3.43×6=81.32万元
此举说明,东莞本地户籍人口的购买力实际上十分强劲,况且在东莞楼市外来投资购房并不是主流,而本地户籍人口购房占据一定比例的情况下,东莞房价还是相比其他城市要理性许多;对于外来的新莞人,由于家庭人口的不确定性,以及人均收入的统计口径的缺失,所以仍然很难去测算其对价格的接受力,但是总体而言,通过东莞总理房价总价的计算,东莞的整体房价还是相对可控,也拥有较大的接受基础,并没有外界普遍的感受般高不可攀。
东莞情况较为特殊,我们认为以房屋总价计算更为合理,更能反映真实情况。
1、刚需样本:由于东莞近期“以价换量”持续加大,价格较前期有明显回路,所以我们选取2月份之后成交的刚需产品(110㎡以下)作为测算样本,得出中位总价为51.94万元;
2、收入样本:根据东莞统计局数据,2011年东莞城市居民人均可支配收入39513元,比上年增长10.7%;
3、购买力样本:由于东莞楼市长期稳健理性,市场上也以本地购房者居多,并且每户家庭几代人成年人数较多,孩子也是较多(超生),购房需求旺盛,根据我们查找到2010年版《东莞统计年鉴》,得到东莞的户籍人口总数以及总户数,准确计算出东莞户籍平均的总人数3.43,房价收入比取值为6,从而计算得出东莞的总理房价总价为81.32万元。而目前东莞刚需产品的中位总价仅为51.94万元,低于81.32万元,并且东莞房价收入比为4.38,小于6的高位,此举说明东莞楼市的泡沫相对较小,价格呈现比较理性。
东莞房价收入比:519400÷(39513×3)=4.38
按全国的计算方法,由于东莞刚需户型相对其他城市较大,故选取为90㎡,东莞总理房价:(39513×2×6)÷90=5268元/㎡
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