中原土地快评：中正集团拍下长安宵边社区商住地块

    中正集团拍下长安宵边社区商住地块

    2012年4月11日，上午10:00点，编号2012WG013的长安宵边社区地块，通过一口加价近6000万元之后，最终被东莞市中正集团有限公司收入囊中，该地块占地面积4.67万㎡，容积率为2.5，成交总价37332.8万元，溢价率17.62%，折合楼面地价3200元/㎡，该地块地理位置十分优越，周边配套成熟靠近国道与万达广场，未来片区发展潜力巨大。

    中正集团拿下宵边社区地块，本地公司开发具有资源优势。

    据悉，东莞市中正集团有限公司成立于1999年7月，是一家涵盖房地产开发、酒店娱乐、科研技术、工业生产、农贸市场、厂房出租、物业管理等多元领域的大型民营企业集团公司，集团注册资金3000万元，总资产约30亿元。虽然该地块楼面地价高达3200元/㎡，甚至高于万达地块的2600元/㎡，初看将面对万达项目的直接竞争，但是换一个角度来看，由于本地块规模较小，无论是前期的规划定位，还是后期的产品营销都相对灵活，完全可以借助万达广场把片区价值提升之至，“坐收渔利”达到共赢，况且长安是中正集团的起源地，曾经开发过长佳花园、莲花山庄等知名物业，凭借在长安多年积累的资源，也为后期的开发运营提供更多保障。

    商业部分将低价出售给“旧产权人”，商业价值归其所有。

    由于该地块是“三旧改造”释放出来的土地，企业拿地之后可能需要顾虑的是，在建成后须以每平方米4000元的价格，将全部商业部分出售给东莞福安纺织印染有限公司（即旧业权所有人），按照规划要求商业面积少于等于总建筑面积的5%测算，商业部分的总售价仅为2333.3万元，远远低于其商业价值，此举将会使得商业价值归于福安纺织所有。

    长安楼市价格堪比城区，项目住宅开发前景看好。

    长安房地产市场发展较早，一直以来住宅价格可媲美城区的东城、南城，无论是之前树心长安中心区豪宅标杆的信义•长安1号，还是已经卖完的沃多夫酒店非毛坯公寓售价都创下片区新高，可以预见未来随着万达广场、万科广场的崛起，住宅价格仍然拥有上升潜力。此外，长安二手租赁活跃、租金高，长安中心区域挂牌租金价格约为26元/㎡/月，租售回报率为4.56%，无论对于购房者还是开发商而言，都能从中获得更多的信心，通过住宅部分实现预期的收益。

    长安楼市长期供不应求，属于典型的购房饥渴区。

    2010年，长安国内生产总值达237.2亿元，同比增长13.8%，排名全市第二，而2010年住宅销售金额8.81亿元，仅排名第16位，此举说明长安房地产的发展规模与经济强镇的身份极不吻合，尤其是私营企业发达，民间财富积聚多年，购买力并没有被充分激发，这正是基于改变这种局面的初衷，当地政府从这两年明显加强对房地产的扶持与引导，从万科广场、万达广场先后拔地而起，“三旧改造”稳步推进就可见一斑；此外，从商品房供应来看，长安楼市长期供不应求，属于典型的购房饥渴区，2009年以来住宅供应持续偏紧，尤其是2011年，供应面积仅为7.38万㎡，而成交却达到14.42万㎡，供需比只有0.5的低位，消化周期不足8个月，相信未来随着万科广场、万达广场、君源国公寓、富山居花园、莲湖山庄的住宅产品上市，将逐渐改变供应不足的尴尬局面。

    地块信息：

东莞中原研究部

2012年4月11日