冬天未真正走远 专家称二季度房价将继续下行

“五一”楼市黄金周，或许只是短暂的瞬间。京沪深三地住房成交量频创新高，并未改变专家对楼市的研判：二季度房价将继续下行。

“鼓励性”松动没“破冬”

楼市交易如火如荼的同时，开发商“35%”资本金大限有望得到松动的消息也令诸多开发商为之一振，不过，这对房价而言更多被看作是长期利好。易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，2004年上述资本金比例由30%提高至35%，背景是投资偏热，所以要通过紧缩信贷政策来降温。现在调整资本金比例，一方面是国家“保增长”统一部署的需要，另一方面目前楼市处于调整期，房地产开发贷款政策应相应放松，这是很合理的。

4月末，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，决定调整11类固定资产投资项目资本金比例，其中包括商品住房。这是自2004年以来，房地产开发商项目资本金比例35%的“大限”首次出现松动。

不过，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则如此看待这项鼓励性政策：近期房地产投资增速下滑过快的情况不仅仅影响到行业自身，其相关行业也已受到波及。“在出口环节等方面受到影响的情况下，如果房地产投资再出现过度收缩将对‘保八’不利。”顾云昌认为，目前房地产市场依然处于“冬天”，应该提升开发商投资的积极性和买地的积极性。而今后是否会再有类似政策出台还要视市场情况而定。

二季度有望再跌

尽管政策的风声短期内不会吹动房价，不过第二季度房屋价格升降起跌还是受到关注。“二季度房价可能继续下跌。”这是多数专家的判断。作为一线从业人员的李文杰是中原地产华北区董事总经理。他告诉记者，本轮购买力的集中爆发以“改善型自住”需求特征最为明显。进入5月，李文杰认为，由于一部分自住型需求在第一季度末集中释放，在没有新政策刺激或开发商调价的情况下，客户量将有所减少。“我认为今年房价下降幅度在10%左右。”虽然有媒体测算认为4月份北京住房成交量创出新高，“达到14976套，环比3月上涨了19%。”但是有专家并不认同这个数字。北京大学房地产研究所所长陈国强回忆说：“成交量应该是下滑的。”陈国强认为，即便是成交量有所回升，从其他指标分析诸如房地产投资、房地产开工数等指标都依然处于负增长。这说明消费依然处于低迷期。“既然是低迷期，也难言成交量的持续，就说明房市还未回暖。”陈国强表示，第二季度房地产价格将继续处于调整之中。

土地市场明显“降温”

与此同时，来自中国城市地价动态监测系统最新监测结果显示，2008年至今，我国重点城市地价增速明显趋缓，东部和南部地区主要城市地价增长率下降幅度相对较大。全国105个监测城市中，九成城市地价增长率低于上年；四成城市地价增长率为负值。我国土地市场明显“降温”。预计2009年我国城市地价有望在持续低迷后趋于平稳。

据监测结果分析，2009年我国一线城市居住用地价格将趋于平稳，而二、三线城市居住用地价格仍有小幅上涨的可能。在北京、上海、广州等一线城市，近两年内居住用地供应量较大，城市房价基本达到最高并呈下行趋势，开始进入触底阶段，房地产建设规模将放慢脚步。房地产市场“饱和”直接影响城市居住用地需求，房价下行及未来经济走势不确定则直接影响开发商拿地欲望。总体来说，2009年我国居住用地价格将与2008年持平或低于2008年水平。