东莞楼市成交大幅度回升 沿深片区楼盘成交火热

    一、一周楼市观察

    一周商品房成交回顾：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周（4月9日至4月15日）商品房成交面积12.02万㎡，环比上升74.33%，同比下降16.95%；成交套数1634套，环比上升150.61%，同比上升4.14%；成交金额10.4亿元。

    本周住宅成交面积10.73万㎡，环比上升81.21%，同比下降20.49%；成交套数1049套，环比上升94.98%，同比下降16.75%；成交金额9.24亿元。本周非住宅成交套数585，成交面积1.29万㎡，成交金额1.16亿元。

    价格方面，本周住宅成交均价为8613元/㎡，环比下降0.98%，同比上升1.15%。其中普通洋房成交均价为6875元/㎡，高端洋房为8593元/㎡，豪宅洋房为11398元/㎡，别墅为19142元/㎡，公寓为6937元/㎡。

    成交大幅度上涨，沿深片区楼盘成交火热。

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1049套，均价8613元/㎡，呈量大升价略跌的格局。上周受清明不买房的传统习俗影响当周成交大幅下滑，本周住宅签约回归正常区位使得两周成交差数较大，套数成交环比上涨达到94.98%。本周东莞全市有保利红珊瑚、富盈ＷＯ城和君山三个项目新增供应877套，面积6.55万㎡。与上周相比，本周供应项目个数与上周等同，供应套数和面积有所上涨。不少楼盘目前还处于认筹蓄客阶段，后市或安排在4月底或五一期间上市，届时楼盘供应会有大幅度上升。

    本周东莞楼市成交大幅度上涨，主要原因是：其一，清明过后楼盘来访客明显回升，现场人气较为旺盛，楼市回暖有所升温；其二，首次置业者受房贷的利好政策鼓动下得到释放，消费力逐渐恢复；其三，沿深片区楼盘受开发商的品牌效应和性价比合理受到购房者青睐，成交较为火热。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞全市有114个洋房楼盘成交记录，共970套。其中沿深片区包括松山湖、大朗、常平、虎门、凤岗、黄江、塘厦7个区域共成交498套，占总成交的47.56%。进入前十名的楼盘当中有7个是属于沿深片区的，其中以保利红珊瑚成交161套、花样年.江山成交59套、卓越蔚蓝城邦成交54套为代表。

    本周市场营销以暖场活动为主，楼盘频繁主打教育卖点。

    中央政府持续发力的调控举措影响了市场预期。央行发布的一季度储户问卷调查报告显示，房地产投资意愿继续回落。调控政策扶持住房消费者，打压投机者。随着调控进一步深入，市场已发生较大变化。购房群体和置业观念也在政策效力中调整。

    营销往往倾向为消费者推售卖点，比如轻轨、江景、教育等。由于首套房属于政策鼓励的刚性需求，随着楼市回暖力度加大，家庭型首次置业者成为市场的一大购买力。从周末楼盘活动来看，市场营销基本以普通暖场，吸引人气为主。还有少数项目有新品加推，如丰泰旗山绿洲加推85-95㎡新品，东方银座加推85-161㎡新品。对于首套房和改善需求来说，教育配套一直是关注的重点，也是当下营销的普遍策略。在大多数购房者心态，买房是买一种生活，也是买未来的价值。为迎合为孩子教育而购房的客户胃口，激发首次家庭型置业者入市，近期东莞楼盘主打教育楼盘的比比皆是。如高价地广场提出“选择，也可以让人出人头地”的口号，推出136-165㎡洋房，购房送莞邑优质学位。在刚需主导的市场环境下，精英世家更是提出“孩子的需求才是刚需”，推出最后30套名校学位房。虎门国际公馆目前在进行“免首付还送非毛坯款”活动。针对孩子成才，周末特意举行精品国画展，邀请品读大师讲述成长的每一步。

    决不让房地产调控反复，房价合理回归任重而道远。

    2010年以来，中国政策及民众基本形成了共识，要让国内房地产市场健康发展，就要严厉打击住房投机炒作，让过高的房价回归到合理区位。为此，决策层先后使出“国八条”、限购、限价、限贷、房产税等各种招式调控房产。政策在一轮调控中凸显效力，全国各地房价涨幅得到一定程度遏制，抑制了大中城市房价过快上涨的势头。今年中国政府把民生及“扩大内需”作为国内经济增长的重点与动力，而居住问题已成民生的第一要务。早几年在政府优惠政策引导下，一轮又一轮的炒作已把房价推到越来越高的水平。由于投机炒作者出价远远高于住房消费者，这可能使本来是用居民消费的住房成了投机炒作的赚钱工具，从而把住房消费者挤出住房市场。住房需求者被挤出市场，房价高涨不下的呼声越加强烈。决策层和监管层已清醒认识到，让高企的房价逐步回归合理空间，让不合理的需求退出市场，是房地产市场调控的主要目标。为此，在政策上贯彻“有保有压”原则，扶持首次置业打击投机性改善，实施差别化信贷政策。

    根据国家统计局13日公布的数据显示，一季度，我国房地产开发投资增速比上年同期回落10.6个百分点；商品房销售同比下降13.6％，全国商品房待售面积增长35.5％。国务院总理温家宝13日主持召开国务院常务会议指出，巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。这说明中央政府彰显持续调控楼市的决心。房地产市场健康规范发展，房价合理回归已成为长远调控的方向。

    在欧债危机，全球经济形势不容乐观的市场环境下，扩大内需是国内拉动经济增长的主要举措，而房子消费是拉动内需的重要产品之一。房地产调控效果不断显现，但是要实现房价合理回归的目标任重而道远。合理的政策调控是保证房地产市场健康平稳运行的前提，中央政府及民众对各方利益主体想借助一切可乘机会鼓励居民进入高房价市场的动机已有了较为清楚的认知，房地产开发商想通过各种手段来松绑当前房地产宏观调控政策已并非容易之事。

    二、土地市场

    本周新增供应地块：

    本周成交地块：

    编号2012WG0142012年4月9日上午，编号2012WG014的凤岗镇永盛北路东侧地块，经过4家开发商、79轮的激烈竞价，最终被东莞市三正房地产开发有限公司收入囊中，该地块占地面积5.53万㎡，容积率为2.2，成交总价37425万元，溢价率71.48%，折合楼面地价3078元/㎡，该地块实际上与卧龙山花园连为一体，周边交通发达、配套完善，与沃尔玛商圈只是一河之隔，出则繁华、入则宁静。

    三正地产“肥水不流外人田”，继续扩大卧龙山花园版图。

    三正地产通过卧龙山花园的积极耕耘与沉淀，已经把这个“背山面河”片区的居住价值完全释放出来，无论是洋房产品，还是联排、独栋别墅都赢得深圳购房者的青睐，成为凤岗在深圳知名度最高的楼盘之一，所以对面这块家门口的优质地块，在现有卧龙山花园地块几乎开发完毕的情况下，自然希望“肥水不流外人田”，不惜以3078元/㎡的楼面地价收归门下、扩大版图，相对于卧龙山洋房尾货8000多元/㎡，别墅15000元/㎡左右的售价而言，其背后的开发价值不言而喻。

    凤岗当地政府扶持房地产业，“地产活镇”思路给予开发商更多信心。

    2010年，凤岗镇实现GDP115亿元，比2005年51.7亿元增长122.44%，五年来年均增长17.32%，人均GDP达7万元，年均增长23.4%。按照凤岗的发展规划，未来五年，凤岗镇要贯彻“工业强镇、商贸富镇、地产活镇”思路，在做强工业，做大商贸业的同时，通过房地产业来带活其他产业的发展。去年凤岗镇委书记朱国和就曾表示，凤岗镇将继续利用好与深圳接壤的地缘优势，打好深圳牌，利用好土地，通过房地产来带旺其他产业，这对房地产企业有强劲的吸引力。

    此外，借助当地政府的扶持，近年来凤岗也明显加快“三旧改造”的步伐，释放大量的优质土地，提高土地单位面积产值，通过以旧改新、建新，完善商业、房地产、高科技的架构，完善凤岗的经济产业基础。

    凤岗迎来房地产开发高潮，未来供应放量竞争加剧。

    盘点最近几年凤岗的土地市场，俨然是一幅交投两旺的喜人景象，从2008年金融危机之后，从来没有商住用地出现流拍，特别是近两年深圳限购之后，不少楼盘实际从定位上就是针对深圳客，借助凤岗住宅价格的洼地吸纳深圳外溢的购房需求，开发商也开始加快在凤岗房地产市场的开疆拓土，永江地产、怡安地产、中骏地产、名流置业先后蜂拥而至，加上水岸豪门、祥利上城、大运城邦、金桂华府等在售楼盘的后续货量，未来几年的潜在供应面积将超过100万㎡，相比2010年、2011年年均31万㎡的吸纳量，未来市场竞争将更加激烈，对开发商而言，如何在紧靠本地市场的同时，迎合深圳客的需求，进而在规划、产品、营销上无缝对接变得至关重要。

    中正集团拿下宵边社区地块，本地老牌公司开发具有资源优势。

    2012年4月11日上午，编号2012WG013的长安宵边社区地块，通过一口加价近6000万元之后，最终被东莞市中正集团有限公司收入囊中，该地块占地面积4.67万㎡，容积率为2.5，成交总价37332.8万元，溢价率17.62%，折合楼面地价3200元/㎡，该地块地理位置十分优越，周边配套成熟靠近国道与万达广场，未来片区发展潜力巨大。

    据悉，东莞市中正集团有限公司成立于1999年7月，是一家涵盖房地产开发、酒店娱乐、科研技术、工业生产、农贸市场、厂房出租、物业管理等多元领域的大型民营企业集团公司，集团注册资金3000万元，总资产约30亿元。虽然该地块楼面地价高达3200元/㎡，甚至高于万达地块的2600元/㎡，初看将面对万达项目的直接竞争，但是换一个角度来看，由于本地块规模较小，无论是前期的规划定位，还是后期的产品营销都相对灵活，完全可以借助万达广场把片区价值提升之至，“坐收渔利”达到共赢，况且长安是中正集团的起源地，曾经开发过长佳花园、莲花山庄等知名物业，凭借在长安多年积累的资源，也为后期的开发运营提供更多保障。

    商业部分将低价出售给“旧产权人”，商业价值归其所有。

    由于该地块是“三旧改造”释放出来的土地，企业拿地之后可能需要顾虑的是，在建成后须以每平方米4000元的价格，将全部商业部分出售给东莞福安纺织印染有限公司（即旧业权所有人），按照规划要求商业面积少于等于总建筑面积的5%测算，商业部分的总售价仅为2333.3万元，远远低于其商业价值，此举将会使得商业价值归于福安纺织所有。

    长安楼市价格堪比城区，项目住宅开发前景看好。

    长安房地产市场发展较早，一直以来住宅价格可媲美城区的东城、南城，无论是之前树心长安中心区豪宅标杆的信义•长安1号，还是已经卖完的沃多夫酒店公寓售价都创下片区新高，其中09年、10年长安1号售价高达9000-10000元/㎡，沃多夫非毛坯修售价14000元/㎡，可以预见未来随着万达广场、万科广场的崛起，住宅价格仍然拥有上升潜力。此外，长安二手租赁活跃、租金高，根据东莞中原地产研究中心监测，2011年长安中心区域挂牌租金价格约为30.81元/㎡/月，租售回报率达到6.00%，无论对于购房者还是开发商而言，都能从中获得更多的信心，通过住宅部分实现预期的收益。

    长安楼市长期供不应求，属于典型的购房饥渴区。

    2011年，长安国内生产总值达270.35亿元，同比增长14.00%，排名全市第二，而2011年住宅销售金额14.82亿元，仅排名第10位，此举说明长安房地产的发展规模与经济强镇的身份极不吻合，尤其是私营企业发达，民间财富积聚多年，购买力并没有被充分激发，这正是基于改变这种局面的初衷，当地政府从这两年明显加强对房地产的扶持与引导，从万科广场、万达广场先后拔地而起，“三旧改造”稳步推进就可见一斑；此外，从商品房供应来看，长安楼市长期供不应求，属于典型的购房饥渴区，2009年以来住宅供应持续偏紧，尤其是2011年，供应面积仅为7.38万㎡，而成交却达到14.42万㎡，供需比只有0.5的低位，消化周期不足8个月，相信未来随着万科广场、万达广场、君源国公寓、富山居花园、莲湖山庄的住宅产品上市，将逐渐改变供应不足的尴尬局面。

    未来轨道交通规划利好，片区价值远未释放。

    长安轨道交通规划逐渐浮出水面，其中R2线从石龙火车站西广场到长安镇振安一路，全长59.91公里，该线途经石碣、石龙、茶山、东城、莞城、南城、厚街和长安等镇区，设站20个，4个换乘车站，在石龙站可与广深铁路换乘，在会展中心站可与R1线换乘，在虎门站可与广深港客运专线换乘，长安汽车站可与R3线换乘。此外，全长105.6公里的穗莞深城际轨道交通项目也将在长安设立乌纱、步行街2个站点，并计划在2015年完成建设，从而真正实现莞深两地的无缝对接，长安的片区价值将得到迅速提升。

    三、二级市场

    1、新增供应

    本周新增供应项目：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞楼市新增供应有3个项目有新增供应，分别是保利红珊瑚供应224套洋房，富盈WO城供应340套洋房和52套商铺，君山供应261个车位，三个项目共供应6.55万㎡。

    2、商品房总体成交

    本周商品房总体成交情况：

    本周（2012.4.09-4.15）商品房成交面积12.02万㎡，环比上升74.33%，同比下降16.95%；成交套数1634套，环比上升150.61%，同比上升4.14%；成交金额10.4亿元。

    本周住宅成交面积10.73万㎡，环比上升81.21%，同比下降20.49%；成交套数1049套，环比上升94.98%，同比下降16.75%；成交金额9.24亿元，成交均价为8613元/㎡，环比下降0.98%；同比上升1.15%。

    本周非住宅成交套数585套，成交面积1.29万㎡，金额1.16亿元。

    3、物业类型成交

    本周各物业类型成交情况：

    4、住宅成交量价走势

    本周（2012.4.09-4.15）住宅成交1049套，成交面积10.73万㎡，成交均价为8613元/㎡，环比下降0.98%。本周住宅中位数价格为6735元/㎡，环比上周6867元/㎡下降1.93%。

    5、住宅成交单价区间分布

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1047套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有140套，占比13.37%；成交价格在5000-6000元/㎡共有150套，占比14.33%；成交价格在6000-7000元/㎡共有222套，占比21.20%；成交价格在7000-8000元/㎡共有128套，占比12.23%；成交价格在8000-9000元/㎡共有245套，占比23.40%；成交价格在9000-10000元/㎡共有60套，占比5.73%；成交价格在10000元/㎡以上共有102套，占比9.74%。

    6、各住宅类型成交

    7、区域住宅成交

    本周各区域住宅成交情况：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1049套，成交面积10.73万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有29个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有松山湖、南城、常平、黄江、道滘等6个镇街，成交套数在10-40套的有虎门、万江、大朗等15个镇街，成交套数在10套以下的有横沥、大岭山、长安等8个镇街。其中排在前列的镇街有松山湖223套、南城158套和常平84套等。

    从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有厚街和松山湖2个镇街，成交均价在8000-10000元/㎡的有虎门、东城、莞城等6个镇街，成交均价在6000-8000元/㎡的有凤岗、塘厦、樟木头等10个镇街，成交均价在6000元/㎡以下的有大朗、高埗、麻涌等11个镇街。

    8、楼盘成交排行

    洋房成交项目一览（前10名）：

    公寓成交项目一览（前10名）：

    别墅成交项目一览（所有项目）：

    商铺成交项目一览（前10名）：

    写字楼成交项目一览（所有项目）：

    车位成交项目一览（前10名）：

    9、开工信息

    四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

    ★个案名称：富盈御荷

    本周主题：220-250㎡别墅诚意登记，3万抵8万，来访抽iphone 4s

    下周预告：银行理财讲座

    地段：桥头镇莲城社区中兴路133号

    主力户型：220-250㎡四联排别墅

     富盈御荷位于桥头镇核心地段，双组团中心，双经济轴线中心，交通便捷，配套齐全。项目是由东莞富盈地产在桥头打造的首个高端项目，共分二期开发，一期产品丰富，涵盖别墅和洋房。别墅为联排别墅，面积约220-260㎡，洋房产品面积约86-133㎡，多为两房、三房产品。 本周别墅启动诚意登记，3万抵8万，来访可抽iphone 4s。下周将会举行银行理财讲座，敬请期待。

    ★个案名称：卓越蔚蓝城邦

    本周主题：520低首付，来访抽奖,成交送4.29齐秦等明星见面会活动门票

    下周预告：持续520低首付，来访抽奖,成交送4.29明星见面会活动门票

    地段：常平火车东站对面500米

    主推户型：75-170㎡洋房

    近期，卓越蔚蓝城邦花园热销全城，轰动整个市场。主要得益于其推出“520低首付促销活动”，首付5万，日均20元，吸引众多购房者入市。再加之其均价仅为4500元/㎡，推出的75-170㎡洋房，契合刚性需求，掀起置业大风暴，取得不错的促销效果。项目位于未来的东部新城中心，区域发展预期良好。火车站、轻轨站、地铁站、高速路、环城路汇集处，交通优势明显。卓越集团作为中国领先的地产综合运用商，产品与社区的品牌价值也受到消费者的青睐。借助520低首付市场效应，本周推出来访登记，成交送齐秦等明星见面会门票，下周将会继续。

    ★个案名称：丰泰橡树溪谷

    本周主题：一口价，198万起

    下周预告：持续一口价，198万起

    地段：樟木头观音山麓樟深路

    主力户型：210-260㎡别墅

    丰泰橡树溪谷丰泰橡树溪谷以“人、自然、住宅、和谐”的理念，打造人文生态居所。项目北靠观音山森林公园，南面水是东莞东难得的风水宝地。项目总建筑面积20多万平米，是一个由联排别墅和高端洋房组成的西班牙皇家奢侈山水墅邸。 本周210-260㎡别墅一口价198万起发售，下周仍然持续该活动。

    ★个案名称：滨江公馆

    本周主题：“幸福ID”认筹

    下周预告：持续认筹

    地段：万江区莞穗大道万盛花园大门旁

    主力户型：98-148㎡4房

    滨江公馆位于万江最繁华最热闹的万龙片区，莞穗大道与蓬庙桥交汇处。23万㎡大盘，一线江景。崛起中的万江城区，高端居住区集中地。超高赠送户型，使用率达145%和8万㎡，再加上英伦纯正台地园林，1000户业主已经入住。周末举办“幸福ID”认筹活动，下周持续。

    ★个案名称：虎门国际公馆

    本周主题：“免首付、还送非毛坯款”促销活动

    下周预告：加推别墅

    地段：虎门白沙

    主推户型：90-130㎡洋房

    虎门国际公馆由黄河集团开发，山水连城万众景仰。三山一湖，高铁首府，为其产品的亮点。目前在推90-130㎡洋房，均价在8500元/㎡左右。本周推出“免首付还送非毛坯费”的促销活动，下周加推别墅。

    ★个案名称：汇景•御泉香山

    本周主题：别墅认筹

    下周预告：无

    地段：清溪镇清凤大道与香山路交汇处

    主力户型：112-145㎡3、4房

    汇景•御泉香山为汇景地产实力钜献，清溪百万大盘首期产品。其项目位居于生态清溪，原生态私属山湖资源。打造纯法式风格生活模型，超高赠送产品，洋房N+1、别墅1：1赠送。深圳北顶级别墅区，价格洼地，投资首选。目前在推112-145平3、4房，本周进行别墅认筹。

    ★个案名称：祥利上城

    本周主题：周末特惠

    下周预告：无

    地段：凤岗中心永盛大街与观天路交汇处

    主推户型：89-126㎡

    祥利上城目前主推面积89-126㎡，买两房送一房，高赠送率，配备双园林。本周举行特惠活动。