09年1季度房地产市场运行状况与预测

2009年1季度，房屋成交量增加，房价下跌趋势逐月减缓，3月份70大中城市房价出现小幅上涨，但房地产开发投资意愿继续低迷。预计2季度房价环比保持基本平稳的可能性较大，房价同比依然下降。

一、2009年1季度房地产市场运行状况

1、房屋成交量增加

2009年1季度，商品房销售面积为11309万平方米，同比增加8.2%，增幅高于去年同期和上季度增幅，这是继商品房销售面积连续14个月负增长后出现的首次增加；许多城市二手房交易量也出现增加。长三角地区、珠三角地区和环渤海地区商品房销售面积，与去年同期相比分别增长3.2%、81.5%和17.7%，销售量已接近2007年的同期水平。一线城市中，深圳商品房销售面积增加最快，增幅达到213.9%，其次是北京和广州，增幅分别为81.0%和26.7%，上海仍表现为负增长（-2.1%）。

2、3月份房价出现小幅上涨，1季度地价下跌

2009年1季度，70大中城市房屋销售价格同比下跌1.13%，环比下降0.2%。其中，商品住宅环比下降0.4%，二手住宅环比上涨0.1%，办公楼环比下跌0.2%，商业营业用房环比上涨0.5%。从月度指数来看，2009年3月70大中城市房价出现小幅上涨，1-3月房屋销售价格环比指数分别为99.8、99.8、100.2，3月份二手住房价格上涨幅度略高于商品住宅。

1季度前两个月，各类型住宅价格均为环比下降，3月份，普通住宅价格环比上涨0.2%，其中90平方米以下住宅环比上涨0.2%，高档住宅和经济适用房价格指数均为100，房价没有下跌也没有上涨。1季度，环渤海地区新建商品住房和二手住房价格基本保持平稳，长三角地区和珠三角地区住房价格呈现小幅上涨的态势。

地价下跌。2009年1季度，全国城市地价总体水平环比下降1.53 %，同比下降2.25%。其中，商业、居住、工业用地分别环比下降0.4%、2.31%和1.08%，居住用地价格下降幅度最大，其次为工业用地。珠三角地区综合地价环比下降幅度最大，降幅为5.73%；长三角地区的综合地价环比下降0.96%；环渤海地区综合地价环比下降1.24%。

3、房地产开发投资意愿继续低迷

2009年1季度，房地产开发投资同比增长4.1%，增幅比去年同期减少28个百分点，比同期固定资产投资增幅低22个百分点，是1998年以来同期最低水平。购置土地面积和商品房新开工面积继续负增长，且降幅增大；施工面积和竣工面积增幅明显高于上季度。

珠三角地区和环渤海地区房屋新开工面积自去年下半年以来一直呈现同比负增长的态势，1季度两个地区的房地产开发投资均为负增长，长三角地区房地产开发投资增幅显著回落。1季度，北京、上海、广州、深圳等一线城市的房屋新开工面积均为同比负增长，40重点城市中有27个城市房屋新开工面积同比减少，呼和浩特、海口、福州、广州、成都、苏州和深圳的降幅超过50%。

房地产开发企业应付工程款快速增加。前3个月，开发企业应付工程款为1435.6亿元，同比增加66%，增幅比去年同期增加32个百分点，为近5年来的同期最高值。

二、2009年2季度房地产市场形势预测

预计2009年2季度70大中城市房价环比保持基本稳定的可能性较大，受翘尾因素影响，房价同比继续下降。

1、2009年1季度房地产市场已经触底

房价是否下跌取决于房地产开发企业的资金压力。从价格方面看，经历了这一轮的房屋交易增加，房价继续较大幅度下跌的可能性随着企业资金压力的缓解而迅速减小，房地产市场已经触底，但判断房地产市场已经彻底回暖仍为时尚早。目前房地产市场表现的主要特征是：

第一，释放的住房需求主要以自住的刚性需求为主。商品住房和二手住房的成交主要集中在小户型低总价的住房，大户型高总价的住房需求尚未明显增加。普通住宅和90平方米以下住宅价格出现环比小幅上涨，但高档住宅价格依然稳中有降。房地产市场的真正回暖应该意味着各种住房需求包括投资性需求和改善性需求的稳定增加。

第二，房地产开发企业投资意愿依然低迷。1季度房地产开发企业购置土地面积和商品房新开工面积均延续了去年的负增长态势，且降幅逐步加大，说明房地产开发企业投资意愿并没有伴随房屋交易量的增加而上升。房地产市场真正回暖时房地产开发投资也会稳定增长。

2、经济低落期不同物业市场表现不同

2009年1季度中国经济已经触底。1季度我国GDP同比增长6.1%，较上年4季度继续降低0.7个百分点。经济增长6.1%的幅度应该是中国经济本轮下行的底部，此判断的依据是1季度我国需求增长水平已经明显提高，表现是投资增长明显加快、消费增长有所恢复、出口下降的幅度有所减小。但国际经济形势不容乐观，长期看中国经济要实现未来的较快增长，继续依靠外需拉动的难度是相当大的，主要依靠内需的经济增长幅度会低于过去几年的增幅。

从历史表现上可以看出，高档住宅和办公楼市场受经济回落的影响最大，普通住宅和商业营业用房市场受经济回落的影响较小。未来一段时期，如果不出现外部环境的突然恶化，房地产市场很可能出现的局面是“两个市场并存”：普通住房市场供大于求的矛盾逐步缓解，价格企稳；商业营业用房市场保持基本平稳；高档住房市场和办公楼市场仍会持续调整态势。

3、短期看，房地产市场仍处于存货消化期

1季度，房屋成交量上升的同时，房地产开发投资意愿并没有增加，说明房地产市场仍以消化存量为主。3月末，商品房屋空置面积为1.67亿平方米，同比增加37.6%，空置水平为近三年来最高水平。短期看，房地产市场仍处于存货消化期，房价保持相对稳定，房地产开发投资低速增长。

2季度，宏观经济处于底部企稳的状态，普通住宅市场受刚性需求释放的影响仍会保持一定的成交量规模，继续消化已有的住房存量。