五一东莞楼市未现集中成交局面 刚需盘成交活跃

    一、楼市观察

    1、一周商品房成交回顾：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周（4月23日至4月29日）商品房成交面积10.37万㎡，环比上升18.36%，同比下降31.10%；成交套数1206套，环比上升27.62%，同比下降25.19%；成交金额9.36亿元。

    本周住宅成交面积9.51万㎡，环比上升21.49%，同比下降30.91%；成交套数943套，环比上升23.75%，同比下降30.04%；成交金额8.5亿元。本周非住宅成交套数263套，成交面积8604㎡，成交金额8647万元。

    价格方面，本周住宅成交均价为8933元/㎡，环比上升8.21%，同比上升9.58%。其中普通洋房成交均价为6690元/㎡，高端洋房为8784元/㎡，豪宅洋房为11939元/㎡，别墅为16861元/㎡，公寓为10060元/㎡。

    2、本周及五一楼市观察

    五一假期期间，东莞有近30多个项目推出各种精彩纷呈的大小活动闹楼市。其中，有10余个楼盘盛大开盘。从三天假期成交量来看，成交明显低于市场预期。五一期间，东莞三天住宅成交仅为264套，日均成交仅为80套。

    近期东莞有部分银行如中国人民银行对优质客户可享受85折房贷利率优惠。相对宽松的房贷政策，再加上公积金放松等利好因素，市场回暖势头加剧。开发商也针对性地推出与市场需求匹配的房源。对于急于结婚或者子女入学的购房者来说，房价下降至他们心中的合理区位，也能引发这部分客户迅速出手。目前市场供应持续走高，雷同产品集中上市，开发商后市出货压力相对加大。同时，在加推产品或可从填补空白处出发，加推市场稀缺产品。

    观点一：开发商备战五一黄金假期，新增供应明显放量，同比去年小户型比重加大。

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周楼市共有10个项目新增供应2603套，环比上周442套上升488.91%。本周供应面积达22.39万㎡，环比上周3.56万㎡上升529.21%。本周住宅供应2382套，供应面积21.64万㎡。其中，100㎡以下的共有2094套，占比重87.91%。去年住宅100㎡以下供应1029套，占总1603套的64.19%。本周100㎡以上的供应288套，占比重12.09%。去年同期100㎡以上的共有574套，占比重35.18%。由此可见，今年东莞楼市供应以中小户型刚需产品为主导，去年大户型比重较大。主要原因是：其一，去年市场以大户型需求为主导，今年政策层面扶持合理购房，支持刚性需求置业，刚需购买力得到有效释放；其二，开发商根据市场需求，有针对性地推出与需求人群特征匹配的房源，使得刚需产品扎堆入市；其三，开发商急需资金回笼，刚需产品去货理想。

    新增供应对比表：

    观点二：五一期间楼市未现热闹成交行情，同比去年成交套数锐减23.48%。

    据东莞中原研究部监测数据显示，今年五一期间东莞楼市成交264套，同比去年345套下降23.48%；成交面积2.73万㎡同比去年3.43万㎡下降20.45%；成交金额2.62万元，同比去年3.18万元下降17.71%；成交均价9598元/㎡同比去年9278元/㎡上升3.45%。其中住宅成交242套，日均成交仅为80套。五一期间楼市并未呈现集中成交的热闹局面，市场成交预期并非十分理想，究其原因：其一，开发商促销口号大于实际降价力度，部分楼盘只是打出一种营销噱头。五一期间不少项目处于蓄客阶段，楼盘促销优惠力度有限。消费者心态仍处于观望状，期待价格进一步下跌。其二，网签具有一定的滞后性，网上签约套数并非完全反应实际成交情况。其三，市场推货以刚需为主，刚需人群购买力有限，出手仍然谨慎。

    五一期间楼市成交情况：

    观点三：本周东莞住宅量价齐升，刚需楼盘成交活跃。

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交943套，同比上升23.75%，住宅成交均价为8933元/㎡，环比上升8.21%。从成交面积区间来看，本周东莞共有285（包括一个项目多个面积区间）个成交记录，其中120㎡以下的成交记录达到183个，占比重64.21%。从成交的户型结构来看，占主导的是两房和三房，共成交512套，占比重54.29%。由此可见，刚需楼盘成交较为活跃，仍然是目前主流市场。

    为抢跑五一假期，楼市在4月底扎堆入市，本周东莞住宅呈量价齐升的格局，主要原因是：其一，前期蓄客较为理想的楼盘在4月底集中释放，支撑成交攀升；其二，楼盘成交价格发生结构性变化。本周住宅成交均价在1万以上的有123套，占比重的12.52%。海逸豪庭、万科麓湖、保利红珊瑚等别墅成交所拉高整体均价。其三，刚需楼盘成交活跃，个别楼盘凭借性价比合理取得不俗的业绩。

    观点四：五一期间楼盘活动精彩纷呈，五花八门的促销优惠充斥眼球。

    为备战五一黄金假，不少项目在此期间扎堆入市。据东莞中原研究部监测数据显示，五一期间东莞有近30个楼盘推出各种活动，其中有10余个楼盘集中开盘。如恒大雅苑于4月29日推出40套特价房，客户可享受85折优惠。中天城市之门于4月29日盛大开盘，加推复式小三房和特价单位。南国雅苑于4月30日开盘，推出骏景居1号楼136套67-95㎡洋房。深业欧景城加推93-113㎡刚需臻品。今年以来一直热销的卓越蔚蓝城邦花园在4月29日推出全景楼栋56栋和59栋两房和三房。富盈御荷和皇家公馆新品两个项目是全新面市。此外还有中惠香樟绿洲、中熙弥珍道、景湖荣郡、天利中央花园、中信凯旋公馆等项目加推产品。富盈地产节日期间举行“八盘联动”，千万套房源，千万让利活动。楼盘营销以开盘、加推、样板房开放为主要形式，不少项目还请来明星助阵，吸引现场聚焦人气。

    扎堆入市的项目和五花百门的促销举措反应了，开发商对五一冲业绩的热切期待。五月被称为房地产的“红五月”，传统上的销售旺季。鉴于4月下旬楼市成交呈现疲软状态，开发商难以对后市明确的把握，普遍采取“少量加推”和“特价房”刺探市场行情。促销优惠以“几万抵几万”为主要形式，个别楼盘甚至打出最低首付一成、每平方米直降2000元的营销噱头。如中惠珺庭于4月29日加推110-118㎡湖景洋房，最低可享受一成的首付。御花苑更是打出每平方米直降2000元的营销噱头，拉开豪宅促销序幕，推出220㎡错层复式产品。

    观点五：沿深片区楼盘成交相对火热，开发商出货压力加大， 产品定价趋向理性。

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅共有141个楼盘成交记录，而沿深片区包括黄江、常平、松山湖、塘厦、长安、虎门5个片区共成交334套，占比重35.42%。其中以花样年江山、卓越蔚蓝城邦花园、万科金域松湖、万科紫台、金地博登湖、万科松山湖1号等热销楼盘为代表。

    5月新推项目中，多数为旧盘加推，也不乏一些新品入市，如九龙1号、恒大帝景、万科•朗润园、迎宾豪苑等。同一区域，雷同产品集中上市，或加快后市区域竞争白热化。区域内的库存量及潜在供应量持续走高，未来新盘会持续不断入市，预计后市开发商出货压力相对加大。在供大于求的市场环境下，购房者仍然存留着观望心态。开发商在制定产品价格更趋于合理性。其一，城区刚需价格已基本降到底，改善型产品还有进一步议价空间；其二，镇区新盘入市较为低价，如皇家公馆二期新品入市均价大约为5300元/㎡。保利红珊瑚于4月28日推出第二批15栋高层22、23号楼的87-107㎡两房和三房。由于位置和户型比前期要好，本次产品价格上涨100-150元。开发商普遍采取以价换量的走货策略，产品定价趋于理性。受新盘低价入市带动，镇区部分在售刚需楼盘还存在一定的价格调整空间。

    观点六：多重利好因素，支撑楼市预期回暖加大。

    第一季度国内GDP增长为8.1%，而东莞第一季度G D P仅增长1.3%，属于全省垫底的一个城市。受欧洲债务危机影响，世界经济复苏势头减弱导致外需萎缩。东莞是一个以外需为主导的城市，经济增速继续放缓反映了外贸企业订单下滑、小企业发展势头不稳等问题。在全球经济疲软的环境下，巴西、印度等国家已率先降息。各国协作应对危机，促使全球经济稳健复苏。出于经济增速在第二季度可能继续下滑的担忧，央行或会通过增加流动性供给来引导市场利率的降低，提振市场信心，刺激投资。目前，国家采取的调控措施使得通货膨胀有效回落，预计银根会进一步松动。降低存款准备金率是短期内市场的主要预期，贷款降息或有望到来。

    同时，近日有消息称住建部正在各地就公积金条例的修改进行全面调研，公积金使用范围有望扩大。目前武汉对用公积金贷款购买首套住房的贷款人放宽了贷款额度，最高可以申请到八成的贷款。在税收、信贷政策的支持下，随着各项针对首套购房人群的优惠政策逐步落地，刚需购房成本有所下降，观望已久的购房人群入市意愿增强。

    根据东莞中原研究部监测数据显示，五月东莞大约有45个项目入市或加推产品，同比去年56个项目减少11个。去年五一期间，受限购预期影响和广深购买力的外溢，东莞开发商加快推盘节奏。今年5月东莞45个项目共加推6145套，存量面积达62.5万㎡。其中，刚需项目占据27个，供应3722套，占总存量的60.57%，存量面积37.24万㎡，占总比重60%。在这个刚需之年，抢占刚需份额已成为各大开发商必争的对象。在政策扶持合理购房、信贷松动和供应充足等多种利好因素下，预计后市维持回暖势头。

    附五一楼盘活动：

    二、土地市场

    本周新增供应地块（无）

    本周成交地块：

    三、二级市场

    1、新增供应

    本周新增供应项目：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞楼市新增供应有中央财津、天利中央花园、深业欧景城、星城国际花园、万科金域华府、中信森林湖、海逸豪庭、丰泰观山碧水、黄旗印象和菁英时代共10个项目新增供应2603套，面积22.39万㎡。

    2、商品房总体成交

    本周商品房总体成交情况：

    本周（2012.4.23-4.29）商品房成交面积10.37万㎡，环比上升18.36%，同比下降31.10%；成交套数1206套，环比上升27.62%，同比下降25.19%；成交金额9.36亿元。

    本周住宅成交面积9.51万㎡，环比上升21.49%，同比下降30.91%；成交套数943套，环比上升23.75%，同比下降30.04%；成交金额8.5亿元，成交均价为8933元/㎡，环比上升8.21%；同比上升9.58%。

    本周非住宅成交套数263套，成交面积8604㎡，金额8647万元。

    3、物业类型成交

    本周各物业类型成交情况：

    4、住宅成交量价走势

    本周（2012.4.23-4.29）住宅成交943套，成交面积9.51万㎡，成交均价为8933元/㎡，环比上升8.21%。本周住宅中位数价格为6654元/㎡，环比上周6721元/㎡下降1%。

    5、住宅成交单价区间分布

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交943套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有72套，占比7.64%；成交价格在5000-6000元/㎡共有158套，占比16.76%；成交价格在6000-7000元/㎡共有204套，占比21.63%；成交价格在7000-8000元/㎡共有188套，占比19.94%；成交价格在8000-9000元/㎡共有164套，占比17.39%；成交价格在9000-10000元/㎡共有39套，占比4.14%；成交价格在10000元/㎡以上共有118套，占比12.51%。

    6、区域住宅成交

    本周各区域住宅成交情况：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交943套，成交面积9.51万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有31个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有南城、寮步、黄江等7个镇街，成交套数在10-40套的有塘厦、樟木头、万江等11个镇街，成交套数在10套以下的有长安、横沥、麻涌、莞城等13个镇街。其中排在前列的镇街有南城211套、寮步83套和黄江77套等。

    从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有东城、厚街、松山湖等7个镇街，成交均价在8000-10000元/㎡的有长安、南城2个镇街，成交均价在6000-8000元/㎡的有沙田、凤岗、寮步等8个镇街，成交均价在6000元/㎡以下的有高埗、石龙、道滘等14个镇街。

    7、各住宅类型成交

    8、楼盘成交排行

    本周洋房成交情况（前10名）：

    本周公寓成交情况（前10名）：

    本周别墅成交情况（前10名）：

    本周商铺成交情况（前10名）：

    本周写字楼成交情况（所有项目）：

    本周车位成交情况（前10名）：

    9、开工信息

    四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

    ★个案名称：卓越蔚蓝城邦

    本周主题：本周日明星见面会，楼栋56栋开盘，免20年物管费

    下周预告：无

    地段：常平火车东站对面500米

    主推户型：75-170㎡洋房

    卓越蔚蓝城邦位于未来的东部新城中心，区域发展预期良好。火车站、轻轨站、地铁站、高速路、环城路汇集处，交通优势明显。卓越集团作为中国领先的地产综合运用商，产品与社区的品牌价值也受到消费者的青睐。本周56栋楼栋盛大开盘，当日还有齐秦、钟嘉欣明星亲临现场，成交还可送20年物管费。

    ★个案名称：江南第一城

    本周主题：五一盛情开盘

    下周预告： 无

    地段：南城区金丰路10号

    主推户型：70-110㎡百变洋房

    江南第一城是宏远地产继江南世家、江南雅筑后，又一个旗舰式项目。40万㎡的江南庭院社区。五一期间超赠送绝版好房盛大开盘，推出70-110㎡百变洋房。

    ★个案名称：南国雅苑

    本周主题：4月30日开盘

    下周预告： 无

    地段：中堂镇振兴路

    主推户型：136套67-95㎡洋房

    南国雅苑地处珠三角东部中心镇，广州东莞卫星镇中心区。南国雅苑分两期开发，31栋，主力户型为；两房，三房，四房。118~141平方米3房、4房90套；71~77平方米2房共90套。4月30日，南国雅苑开盘，推出136套67-95㎡洋房。

    ★个案名称：中信•森林湖

    本周主题：4月29日加推8栋3单元02户型128㎡单位28套

    下周预告：无

    地段：南城东莞大道与环城路交汇处

    主力户型：128—145㎡

    中信森林湖兰溪谷于4月21日7栋一线湖景单位盛大开盘，推出350—400㎡户型。当天共推出50套房源。4月29日再加推8栋3单元28套128㎡户型。

    ★个案名称：滨江公馆

    本周主题：5.1嘉年华，来访送票，抽iphone4S

    下周预告：无

    地段：万江区莞穗大道万盛花园大门旁

    主力户型：98-148㎡4房

    继之前滨江公馆持续推出“幸福ID”认筹活动后，五一期间楼盘特意推出10套巨惠回馈市场。滨江公馆位于万江最繁华最热闹的万龙片区，莞穗大道与蓬庙桥交汇处。23万㎡大盘，一线崛起中的万江城区，高端居住区集中地。超高赠送户型，使用率达145%和8万㎡，再加上英伦纯正台地园林，1000户业主已经入住。

    ★个案名称：香市1号

    本周主题：4.29-5.1销售中心开放，5.1豪礼抽奖

    下周预告：无

    地段： 寮步香市路与富源路交汇处

    寮步位于东莞“四位一体”战略中心，是东莞中央休闲区的核心。香市1号坐落于镇政府西北部，处于中央休闲区的核心地带，是中心的中心，占据寮步价值制高点。项目由东莞地产名牌企业—广源地产开发建设，与海悦花园、新都会、海悦广场、海德堡、蟠龙等组合共同打造广源专属百万㎡国际大社区。五一期间销售中心开放，现场还有豪礼抽奖。

    ★个案名称：紫檀山

    本周主题：样板房开放，飞机模型决赛

    下周预告：无

    地段：松山湖实验小学对面

    主力户型：126-161㎡高层洋房

    紫檀山位于南部最核心的旅游区，是东莞市政府斥巨资打造，对外提升形象最重要的一个区域—旅游区。总占地面积约6.39万㎡，建筑面积约12万㎡，容积率为1.8，由情景美墅、独立别墅、双拼别墅及8栋高层组成。首先推出情景美墅、双拼别墅和独栋别墅及4栋高层，情景美墅和别墅均采用双首层设计，每层都有地下室和露台赠送，通风采光极好。本周末紫檀山样板房开放， 同时举行飞机模型决赛。

    ★个案名称：汇景•御泉香山

    本周主题：龙熙山国际音乐盛典

    下周预告：无

    地段：清溪镇清凤大道与香山路交汇处

    主力户型：112-145㎡3、4房

    汇景•御泉香山为汇景地产实力钜献，清溪百万大盘首期产品。其项目位居于生态清溪，原生态私属山湖资源。打造纯法式风格生活模型，超高赠送产品，洋房N+1、别墅1：1赠送。深圳北顶级别墅区，价格洼地，投资首选。目前在推112-145平3、4房，本周举行龙熙山国际音乐盛典。

    ★个案名称：富恒浅水湾

    本周主题：解筹

    下周预告：无

    地段：东城区东宝路646号

    主力户型：101-110㎡

    富恒浅水湾处于东莞四环东宝路与莞龙路交界之处，位于东城新规划的东莞商务区内，离东城商业中心世博广场仅2公里距离。紧邻城际轻轨R2东宝路站，是东莞学府区和东城核心商圈的双核地带，发展潜力广阔。 富恒浅水湾紧临城市动脉东莞大道；东临环城路、莞深高速；为东城、莞城以及周边镇区的交通枢纽带；紧邻城际轻轨R2下桥站，莞深穗三城零距离，生活更便利。在前期2万抵4万的认筹，本周进行解筹。

    ★个案名称：万科翡丽山

    本周主题： 样板房开放和启动认筹

    下周预告：节油大赛，认筹暖场

    地段：南城中央公园水濂山旁

    主力户型：130-230㎡

    万科翡丽山，位于东莞中央公园水濂山旁，是万科TOP系高端产品代表作。项目占地约25万平方米，总建筑面积约49万平米，分四期开发，容积率仅为1.5，总户数约2200户，规划有别墅、洋房、愚山会馆、商业、顶级品牌幼儿园及珠三角最大的十万平米私家山体公园愚山。本周170㎡样板房开放和认筹同步启动，现场还举行节油大赛和车展活动。

    ★个案名称：北大资源御湾

    本周主题： 京师样板房开放

    下周预告：无

    地段：万江新华南MALL

    主力户型：273-460㎡城央别墅

    北大资源御湾位于东莞新华南MALL（城市候机楼旁），占地面积约10.49万㎡，建筑面积，约31. 5万㎡。规划建筑共有110套别墅及部分高层物业。本周末北大资源网京师样板房开放。

    ★个案名称：丰泰观山碧水

    本周主题：马术体验

    下周预告：无

    地段：厚街横岗湖畔

    主力户型：140-160㎡洋房，280-380㎡别墅

    丰泰观山碧水二期坐落于大岭山附近，位于东莞市南部，珠江口的东北部，正处于珠江三角洲开发区的中心地带。北邻厚街，与莞城相对，南接虎门、长安，与深圳相望。目前在推140-160㎡洋房和280-380㎡别墅，本周举行马术体验活动。

    ★个案名称：御花苑

    本周主题：5.1大型动漫嘉年华

    下周预告：无

    地段：南城区水濂湖畔御花苑小区内

    主力户型：洋房和别墅

    御花苑天珑湾位于东莞市南城区水濂湖畔，是东莞市区最后一块风水宝地，也是市区里面唯一一个拥有原生态大湖泊的小区。御花苑天珑湾占地1200亩左右，建筑面积80万平米左右，项目依山而建，傍水而居，自然环境资源得天独厚，内部配套更是无与伦比。五一项目现场举办大型动漫嘉年华活动，掀起五一豪宅促销序幕。