四月东莞土地市场成交放量 开发商拿地意愿加强

    4月关键数据一览：

    月度总体叙述：

    2012年4月，东莞土地市场环比上月有明显的复苏迹象，当月国土资源局挂牌上市9宗土地，总面积43.59万㎡，环比增幅达37.53%，增幅近四成；同比减幅18.68%。其中商住用地占4宗，面积合计25.63万㎡，环比增幅134.97%，同比增幅45.31%；成交方面，本月有2宗商住地块成交，其中位于长安的商住地块是当地的老牌开发商获取，而位于凤岗的地块就位于三正卧龙花园家门口，面对众多竞争对手的垂涎，考虑到该地块对于项目带来的规模效应，三正地产苦战79轮，最终溢价71.48%将其收入囊中。由于刚需政策利好引导，刚需客户陆续入市，开发商的资金面也逐步宽松，在其所属区域的品牌影响力所带来的成交优势尤为凸显。在近阶段行业走势并不十分明朗的市场环境下，开发商拿地谨慎，房地产开发热门区域的优质地块成为近阶段开发商热衷追捧对象。

    5月东莞土地市场将持续增温，商住地块供应量比重继续加大。特别值得关注的是邻深圳区域商住地块上市，这些地块地段优越，交通便捷，对致力于开拓深圳客户资源的发展商非常具有吸引力。

    一、一线城市土地市场现转机：优质地块竞争激烈，京沪商住地块首现溢价成交。

    北京：今年全国最贵地块 19亿成交

    北京近年来罕见的内城宅地东城区香河园3号地（紧邻东二环）16日下午挂牌成交。该地块吸引了万科、首创—华远联合体、懋源置业等9家集团的“争抢”，然而结果却出乎意料。经过10次网上报价和现场40轮激烈竞价，最终，南昌市政投资控股有限公司以黑马身份杀出，19.15亿元拍得该地块。该地块成交楼面价达25749元/平米，溢价率43%，创造了2012年以来全国住宅用地楼面价最高。

    上海：今年首现溢价成交 嘉定一地块楼板价创3年新低

    4月19日，位于嘉定区的祁昌路以西、春及路以南地块，被上海嘉定商晟房产经营有限公司以5801万元摘得，溢价率为27.24%。上海市规划和国土资源管理局网站显示，嘉定区祁昌路以西、春及路以南地块出让面积15195.5平方米，容积率为1.0，折合楼板价为3818元/平方米。克而瑞上海事业部总监付琦介绍，从单价上看，该地块是2009年以来上海出让的单价最低宅地。这也是今年以来，上海成交的19块经营用地中，首次出现溢价成交。

    广州：花都3.6万平宅地5月底再度出让

    4月22日，广州市国土房管局官网发布公告，广州市花都区广花公路以东一幅二类宅地将于2012年5月30日再度出让，楼面起始均价仅1828元/平。该宗地曾于2011年12月15日第一次挂牌出让，后经广州市国土房管局发布补充公告暂停出让。公告显示，该幅地宗地面积36504(可建设用地12395)平方米，位于花都区广花公路以东，新华环城公路以南地段。宗地挂牌价6151万元，楼面出让均价1828元/平方米。该地块将按现状出让，目前该地块已建成两栋未竣工房屋，建有临时停车场及汽车教练场，已建成房屋、临时建筑及场地均已对外出租，现有11户商户在此经营。土地现状较复杂，竞得人须负责拆迁安置工作。

    深圳土地利用将“以存量二次开发为主”

    4月23日下午，深圳市长许勤主持召开市政府五届五十五次常务会议，审议并原则通过了《深圳市近期建设与土地利用规划2012年度实施计划》（以下简称《实施计划》）。根据该项《实施计划》，深圳市存量土地供应规模将有望超过新增土地供应规模，深圳市由此进入以“存量二次开发为主”的土地利用阶段。据悉，2012年度深圳市计划供应建设用地总计1868公顷，其中新增建设用地800公顷，存量建设用地918公顷。就加大利用存量土地，《实施计划》提出，要推动城市建设由依赖增量土地向存量土地二次开发转变。

    土地政策动态:国务院批准今年保障房用地7643公顷 涉及93市

    国土资源部28日发布消息说，为了确保保障性安居工程用地需要，2012年报国务院批准用地城市中心城区保障性安居工程用地提前单独组卷报批。截至4月19日，国务院批准了93个城市保障性安居工程用地7643.56公顷，做到应保尽保。今年，106个城市中有93个城市提出了保障性安居工程新增建设用地申请，其余13个城市主要使用存量用地。按照各城市提出的2012年中心城区保障性安居工程建设任务，国务院批准了93个城市保障性安居工程用地7643.56公顷，做到应保尽保。

    二、4月东莞土地供应环比增幅两成，土地供应量呈阶梯状逐步上升。

    土地供应以挂牌上市时间为准，下同。

    本月挂牌9宗土地，商住用地占4宗。

    2012年4月，东莞市国土资源局挂牌上市9宗土地，总面积43.6万㎡，环比增幅37.53%，同比减少18.68%，其中商住用地4宗，占地25.63万㎡，环比增幅134.97%，同比增幅45.31%；4宗工业用地，占地12.47万㎡；1宗综合用地，面积5.50万㎡；4月东莞土地供应放量，商住用地供应量占整体供应量的比重环比大幅增加。

    2012年4月东莞挂牌上市土地情况一览：

    数据来源：东莞市国土资源局

    三、4月东莞土地市场成交放量，未来市场成交有望逐步回暖。

    4月土地市场成交放量，开放商拿地意愿有所加强。

    2012年4月东莞市成交9宗土地，成交面积为33.57万㎡，环比增幅91.19%，同比减幅40.04%，成交金额8.90亿元，环比增幅173.55%，同比增幅20.75%；其中商住用地成交2宗，成交面积10.19万㎡，环比增幅1323.97%，同比减幅9.89%，成交金额7.47亿元，环比增幅1389.20%，同比增加58.39%。商业用地1宗，面积为1.87万㎡，其余6宗全部为工业用地。

    在经历过政策调控的洗礼后，开发商对于自身的品牌意识加强，在拿地的决策过程中，除了更多的考虑到拿地的风险成本外，地块对其战略定位的影响，也纳入了其决策的范围之中。在品牌影响对客户购买牵引作用明显的市场环境下，那些对开发商而言具有区域品牌优势的优质地块，更是其势在必“争”之地。4月随着的房贷利率向85折靠拢，住宅市场刚需客户不断入市，开发商资金面相对缓和，对于那些优质地块，开发商拿地意愿加强，商住用地成交逐步起色。

    2012年4月东莞土地成交一览：

    四、热点镇区中心优质地块偶有上市，并成为开发商抢夺的目标。

    1、中正集团拍下长安宵边社区商住地块

    2012年4月11日，上午10:00点，编号2012WG013的长安宵边社区地块，通过一口加价近6000万元之后，最终被东莞市中正集团有限公司收入囊中，该地块占地面积4.67万㎡，容积率为2.5，成交总价37332.8万元，溢价率17.62%，折合楼面地价3200元/㎡，该地块地理位置十分优越，周边配套成熟靠近国道与万达广场，未来片区发展潜力巨大。

    中正集团拿下宵边社区地块，本地老牌公司开发具有资源优势。

    据悉，东莞市中正集团有限公司成立于1999年7月，是一家涵盖房地产开发、酒店娱乐、科研技术、工业生产、农贸市场、厂房出租、物业管理等多元领域的大型民营企业集团公司，集团注册资金3000万元，总资产约30亿元。虽然该地块楼面地价高达3200元/㎡，甚至高于万达地块的2600元/㎡，初看将面对万达项目的直接竞争，但是换一个角度来看，由于本地块规模较小，无论是前期的规划定位，还是后期的产品营销都相对灵活，完全可以借助万达广场把片区价值提升之至，“坐收渔利”达到共赢，况且长安是中正集团的起源地，曾经开发过长佳花园、莲花山庄等知名物业，凭借在长安多年积累的资源，也为后期的开发运营提供更多保障。

    商业部分将低价出售给“旧产权人”，商业价值归其所有。

    由于该地块是“三旧改造”释放出来的土地，企业拿地之后可能需要顾虑的是，在建成后须以/㎡4000元的价格，将全部商业部分出售给东莞福安纺织印染有限公司（即旧业权所有人），按照规划要求商业面积少于等于总建筑面积的5%测算，商业部分的总售价仅为2333.3万元，远远低于其商业价值，此举将会使得商业价值归于福安纺织所有。

    长安楼市价格堪比城区，项目住宅开发前景看好。

    长安房地产市场发展较早，一直以来住宅价格可媲美城区的东城、南城，无论是之前树心长安中心区豪宅标杆的信义•长安1号，还是已经卖完的沃多夫酒店公寓售价都创下片区新高，其中09年、10年长安1号售价高达9000-10000元/㎡，沃多夫非毛坯修售价14000元/㎡，可以预见未来随着万达广场、万科广场的崛起，住宅价格仍然拥有上升潜力。此外，长安二手租赁活跃、租金高，根据东莞中原地产研究中心监测，2011年长安中心区域挂牌租金价格约为30.81元/㎡/月，租售回报率达到6.00%，无论对于购房者还是开发商而言，都能从中获得更多的信心，通过住宅部分实现预期的收益。

    长安楼市长期供不应求，属于典型的购房饥渴区。

    2011年，长安国内生产总值达270.35亿元，同比增长14.00%，排名全市第二，而2011年住宅销售金额14.82亿元，仅排名第10位，此举说明长安房地产的发展规模与经济强镇的身份极不吻合，尤其是私营企业发达，民间财富积聚多年，购买力并没有被充分激发，这正是基于改变这种局面的初衷，当地政府从这两年明显加强对房地产的扶持与引导，从万科广场、万达广场先后拔地而起，“三旧改造”稳步推进就可见一斑；此外，从商品房供应来看，长安楼市长期供不应求，属于典型的购房饥渴区，2009年以来住宅供应持续偏紧，尤其是2011年，供应面积仅为7.38万㎡，而成交却达到14.42万㎡，供需比只有0.5的低位，消化周期不足8个月，相信未来随着万科广场、万达广场、君源国公寓、富山居花园、莲湖山庄的住宅产品上市，将逐渐改变供应不足的尴尬局面。

    未来轨道交通规划利好，片区价值远未释放。

    长安轨道交通规划逐渐浮出水面，其中R2线从石龙火车站西广场到长安镇振安一路，全长59.91公里，该线途经石碣、石龙、茶山、东城、莞城、南城、厚街和长安等镇区，设站20个，4个换乘车站，在石龙站可与广深铁路换乘，在会展中心站可与R1线换乘，在虎门站可与广深港客运专线换乘，长安汽车站可与R3线换乘。此外，全长105.6公里的穗莞深城际轨道交通项目也将在长安设立乌纱、步行街2个站点，并计划在2015年完成建设，从而真正实现莞深两地的无缝对接，长安的片区价值将得到迅速提升。

    2、三正地产苦战79轮拍下卧龙山花园家门口优质地块

    2012年4月9日，上午10:00点42分，编号2012WG014的凤岗镇永盛北路东侧地块，经过4家开发商、79轮的激烈竞价，最终被东莞市三正房地产开发有限公司收入囊中，该地块占地面积5.53万㎡，容积率为2.2，成交总价37425万元，溢价率71.48%，折合楼面地价3078元/㎡，该地块实际上与卧龙山花园连为一体，周边交通发达、配套完善，与沃尔玛商圈只是一河之隔，出则繁华、入则宁静。

    三正地产“肥水不流外人田”，继续扩大卧龙山花园版图。

    三正地产通过卧龙山花园的积极耕耘与沉淀，已经把这个“背山面河”片区的居住价值完全释放出来，无论是洋房产品，还是联排、独栋别墅都赢得深圳购房者的青睐，成为凤岗在深圳知名度最高的楼盘之一，所以对面这块家门口的优质地块，在现有卧龙山花园地块几乎开发完毕的情况下，自然希望“肥水不流外人田”，不惜以3078元/㎡的楼面地价收归门下、扩大版图，相对于卧龙山洋房尾货8000多元/㎡，别墅15000元/㎡左右的售价而言，其背后的开发价值不言而喻。

    凤岗当地政府扶持房地产业，“地产活镇”思路给予开发商更多信心。
2010年，凤岗镇实现GDP115亿元，比2005年51.7亿元增长122.44%，五年来年均增长17.32%，人均GDP达7万元，年均增长23.4%。按照凤岗的发展规划，未来五年，凤岗镇要贯彻“工业强镇、商贸富镇、地产活镇”思路，在做强工业，做大商贸业的同时，通过房地产业来带活其他产业的发展。去年凤岗镇委书记朱国和就曾表示，凤岗镇将继续利用好与深圳接壤的地缘优势，打好深圳牌，利用好土地，通过房地产来带旺其他产业，这对房地产企业有强劲的吸引力。

    此外，借助当地政府的扶持，近年来凤岗也明显加快“三旧改造”的步伐，释放大量的优质土地，提高土地单位面积产值，通过以旧改新、建新，完善商业、房地产、高科技的架构，完善凤岗的经济产业基础。

    凤岗迎来房地产开发高潮，未来供应放量竞争加剧。

    盘点最近几年凤岗的土地市场，俨然是一幅交投两旺的喜人景象，从2008年金融危机之后，从来没有商住用地出现流拍，特别是近两年深圳限购之后，不少楼盘实际从定位上就是针对深圳客，借助凤岗住宅价格的洼地吸纳深圳外溢的购房需求，开发商也开始加快在凤岗房地产市场的开疆拓土，永江地产、怡安地产、中骏地产、名流置业先后蜂拥而至，加上水岸豪门、祥利上城、大运城邦、金桂华府等在售楼盘的后续货量，未来几年的潜在供应面积将超过100万㎡，相比2010年、2011年年均31万㎡的吸纳量，未来市场竞争将更加激烈，对开发商而言，如何在紧靠本地市场的同时，迎合深圳客的需求，进而在规划、产品、营销上无缝对接变得至关重要。

    五、5月土地市场将持续升温，重点关注临深镇区地块拍卖。

    截止至4月30日，根据市国土局已经公告的情况来看，5月东莞土地市场进入最后竞价的土地有12宗，总面积37.80万㎡；其中商住用地5宗，占地面积19.02万㎡；商服用地1宗，占地面积1.08万㎡，其余6宗均为工业用地地。

    5月值得期待的是邻深区域塘厦、凤岗区域的地块拍卖，其中位于塘厦编号为2012WG020地块首拍，该地块占地面积3.58万㎡，楼面地价1746元每平米，容积率为2.77，位于塘厦行政中心区的湖景大道，旁周边配套丰富，交通便捷，地段优越，随着塘厦房地产开发进度加深，镇区中心地段可供开发土地锐减，该地块未来升值潜力可观。位于凤岗编号为2012WG016地块，占地面积5.62万㎡，容积率为1.6，楼面地价2521元/㎡，该地块北通龙凤大道，西邻东深二路，交通快捷，对于有志于开拓深圳客户资源的开发商具有吸引力。

    此外，编号为2010WG017位于东城区主山社区的商住地块亦将会在5月成交，该地块位于东城区主山社区的商住地块，是世博商圈三旧改造项目，该地块占地面积12.39万平，容积率为 3.232，折合楼面地价3446元每平米，是近年来东城商业中心地段罕见大体量商住地块。但该地块在竞标要求中有着近于苛刻的条件限制，诸如在四证办理完毕24个月内A地块大商业中心建成开业，四证办理完毕28个月内B地块五星级酒店建成开业，以及项目建成后至少有8万平方米的地上商业面积需统一自持经营，不得分割销售、竞得人需在该地块配建一座含世界先进电影放映技术IMAX厅的大型影院，并由IMAX公司出具入驻意向函…可以看出，以上条件是政府出于对该片区未来发展的长远考虑，有意招商国内某知名商业开发商而设置，政府用心之良苦，可见一斑。

    5月挂牌交易的土地一览：