东莞楼市供应充足 借房贷利率打折之机争夺刚需

    月度关键词：营销高潮、降低购房门槛、非毛坯逆势抬头。

    楼市总结：

    2012年4月全市共20个新增供应项目，总供应面积为41.46万㎡，环比减少18.08%，非住宅的商铺、写字楼、车库本月供应依然缺乏，显示开发商的重点聚焦在住宅的出货上面。商品房供应排名前五位分别是：南城、寮步、道滘、松山湖、万江，其中南城区域在全新楼盘中央财津，加推楼盘天利中央花园、万科•金域华府、中信森林湖•兰溪谷的带领之下排名第一，供应量达到19.45万㎡。

    2012年4月，东莞商品房成交面积40.87万㎡，环比减少18.52%，同比减少30.05%，成交金额37.45亿元，环比减少17.05%，同比减少22.17%。由此可见，虽然4月东莞刚需购房得到释放，但由于月初清明长假的影响，以及中下旬购房者出现观望情绪，期待5月营销节点有更大优惠，同时开发商也都延后到月底开盘，致使整体成交逊色于3月，应该在意料之中，不过4月最后的几天楼市却红红火火，大部分在28-30日开盘的项目都取得很足的人气与销量，相信随着5月楼市传统旺季营销窗口期的到来，东莞住宅价格将呈现一幅分化的格局，部分去年底到今年初，经历两轮降价逐渐调整到位的楼盘，例如城区南城、万江的楼盘，在未来降价的空间几近于无；而部分前期价格坚挺，同时出货缓慢的楼盘或将迎来一轮“补跌”的行情，才能可望打破销售停滞的尴尬，当中尤其以城区的大户型产品居多；镇区楼盘供应总量偏少，接下来仍然延续低价入市的策略。

    2012年4月，东莞普通住宅价格为7541元/㎡，环比上升5.78%，虽然东莞楼市不少楼盘持续采取措施“以价换量”，但是在恒大雅苑、保利•红珊瑚等非毛坯修的标杆大盘入市畅销的情况下，本月普通住宅均价出现一定的虚高，实现上打折促销仍然是市场主旋律。4月份东莞普通住宅成交32.09万㎡，环比下降19.94%，共3402套，普通住宅中位房价为6588元/㎡，环比上升4.17%，深究其中的原因，不难发现4月份东莞楼市价格松动的楼盘不断蔓延，但是相对镇区项目的零星加推，城区项目更为主动出击，纷纷借助刚需购房入市的时机，加大推售力度，致使全市录得有成交的楼盘当中，城区楼盘的成交比重明显上升，使得价格基数水涨船高，实际具体到各个楼盘，价格仍然是处在下探的进程当中。4月普通住宅（洋房+公寓）成交中，小户型公寓依然匮乏，而两房、三房的刚需户型，在保利•红珊瑚、卓越•蔚蓝城邦、万科•金域松湖集中签约的拉升下，俨然成为成交的主力军，达到64.93%。

    一、东莞四月份商品房供应有所收缩，楼盘通过频繁少量加推为主。

    2012年4月东莞新增商品房供应总体情况：

    据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2012年4月全市共20个新增供应项目，总供应面积为41.46万㎡，环比减少18.08%，同比减少20.89%，其中住宅供应面积38.36万㎡，同比减少22.71%；此外，非住宅的商铺、写字楼、车库本月供应依然缺乏，显示开发商的重点聚焦与住宅的出货上面，频繁少量加推吸纳刚需购房。

    4月份南城商品房供应占全市的几乎半壁江山。

    据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2012年4月10个区域有商品房供应，排名前五位分别是：南城、寮步、道滘、松山湖、万江，其中南城区域在全新楼盘中央财津，加推楼盘天利中央花园、万科•金域华府、中信森林湖•兰溪谷的带领之下排名第一，供应量达到19.45万㎡，占全市整体46.92%；此外，寮步、道滘分别在星城国际花园二期•央景台、富盈WO城全新上市的情况下，也是楼市交投活跃的区域。

    两房、三房推售热度不减，占总货量的55.37%。

    据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，4月东莞新增住宅供应中刚性需求的中小户型供应量占比重维持高位，两房、三房合计占供应整体的55.37%，主要是由保利•红珊瑚、中央财津、富盈WO城、星城国际花园二期•央景台所贡献。此外，南城楼盘中央•财津“姗姗来迟”，也供应大量一房产品；此外，合拼户型的供应保持平衡，主要是针对首次改善职业需求。

    二、东莞洋房库存高位徘徊，洋房出货压力最大，公寓次之、别墅最小。

    截止2012年4月30日，东莞全市商品房存量为617.79万㎡，环比小幅减少0.26%，其中住宅存量为456.98万㎡，环比增加0.70%，共39507套；洋房存量为380.84万㎡，环比增加0.91%，共37389套；公寓存量29.33万㎡，环比增加28.86%，共5702套；别墅存量76.14万㎡，环比减少0.37%，共2118套。3月底商品房库存总量虽然比上月有细微的减少，但是住宅库存依然在高位徘徊，细看到各个物业类型，洋房依然是出货压力最大的细分市场，公寓次之。

    三、购房者期待下月更大优惠促销，四月刚需释放步伐有所放缓。

    2012年4月东莞市商品房成交总体情况：

    2012年4月，东莞商品房成交面积40.87万㎡，环比减少18.52%，同比减少30.05%，成交金额37.45亿元，环比减少17.05%，同比减少22.17%。由此可见，虽然4月东莞刚需购房得到释放，但由于月初清明长假的影响，以及中下旬购房者出现观望情绪，期待5月营销节点有更大优惠，同时开发商也都延后集中到月底开盘，致使整体成交逊色于上月在意料之中，不过4月最后的几天楼市却红红火火，大部分在28-30日开盘的项目都取得很足的人气与销量，相信随着5月楼市传统旺季营销窗口期的到来，楼市即将进入第一波供应的高峰，随着楼盘扎堆入市，开发商也明显加大“以价换量”的力度与范围，旗下多个楼盘联动促销，或者通过集团资源，东莞与深圳、惠州的楼盘联合展销等等。

    5月份，东莞楼市仍将延续“以价换量”的格局，开发商都想抓住刚需购房有条件逐步释放的良好势头，在上半年快速出货、赢得主动，毕竟后期进入下半年楼市应该还是维持稳中有降的态势，下半年的货量比上半年更加庞大，开发商年底回笼资金，完成业绩的压力较大，在之前刚需被逐渐消耗的情况下，为了保证销量吸引新的刚需购房者入市，低于市场预期价格入市将变得越来越多，新开发商新盘的增多，市场最明显的变化是，开发商不再盲目追求溢价、追求利润，而是定价谨慎，追求出货，提高市场占有率。

    五一期间上市楼盘销售情况较好，真实反映市场刚需释放的行情。

    经过4月中旬以来的蓄客，东莞几十个楼盘选择在五一期间开盘，具体时间涵盖4月28日-5月1日，以主推刚需户型的两房、三房为主，伴有少量公寓产品，根据东莞中原地产监控，各大楼盘普通取得50%以上的开盘销售率，其中部分低于市场预期入市的楼盘，销售率更是高达80%左右，这相比网签数据更能及时反映当时的成交行情。

    重点楼盘五一期间销售一览：（假期现场成交数据，不包含后续成交）

    品牌开发商大盘热销带动，一线区域成交比重继续冲高。

    2012年4月，东莞楼市保持较高的活跃度，其中楼盘营销如火如荼的一线区域，在各大品牌开发商的标杆楼盘带动下，成交比重继续冲高，达到60.44%；同时二线区域楼市，大部分楼盘以自然销售为主，成交比重没有太多变化，占到全市成交量的34.45%，与一线区域仍然较大；而三线区域由于楼市规模较小，楼盘的推售产品有限，继续在低位徘徊，4月成交比重下滑到5.11%。

    一线区域市场吸纳周期有所上升。

    2012年4月，一线区域楼盘营销活动较多，以小步加推为主，但成交量较上月有所收缩，致使库存小幅走高，市场吸纳周期有所上升，截止4月底为11.5个月。

    二线区域推盘较少，市场吸纳周期轻微下调。

    2012年4月，二线区域市场整体平淡，只有很少的一部分楼盘继续加推，单个楼盘出货成交比较理想，致使整体库存高位轻微下调，截止4月底市场吸纳周期为12.9个月。

    三线区域库存抬头，市场吸纳周期继续走高。

    2012年4月，三线区域楼盘打折促销的力度明显逊色于其他区域，大部分以自然消化为主，库存仍然呈现反复增减的态势，截止4月底市场吸纳周期上升为11.5个月。

    四、楼市即将进入今年第一波供应潮，对刚需客户的抢夺趋于白热化。

    东莞楼市供应充足，借房贷利率打折之机刚需争夺战弥漫。

    2011年以来，除了3月、9月出现供应集中，楼盘扎堆上市之外，其他正常月份，特别是淡季的二季度供应持续偏紧，三季度的9月经过爆发放量供应之后，四季度维持在正常的水平，但是由于购房者受楼市大环境的影响观望加剧，楼盘出货能力受到严重考验，需求明显回落，透露出市场主动地位从“卖家市场”转为“买家市场”。

    进入2012年，1月部分楼盘被迫延迟开盘，减少供应量，但是需求的萎缩更为明显，市场进入供过于求的状态，但是进入节后的2月，伴随货币政策微调释放的种种利好，以及各地政府通过上调普通住宅标准、提高限价标准、放宽公积金贷款等举措，使得购房者的心理预期也发生微小变化，经过4个月的观望之后，入市购房的意愿进一步增强。最近的3月、4月，随着5月楼市传统旺季营销窗口期的到来，东莞楼市即将进入第一波供应的高峰，楼盘扎堆入市的趋势愈加明显，开发商也明显加大“以价换量”的力度与范围，而根据东莞各个项目的工程进度、营销铺排，下半年的形势更加不容乐观，供应放量带来对刚需客户的抢夺趋于白热化。

    五、除了非毛坯修楼盘增多之外，推售产品素质为普通住宅均价虚高的主因。

    4月份普通住宅价格为7541元/㎡，环比上升5.78%。

    2012年4月东莞各物业成交量价情况（单位：元/㎡）：

    据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2012年4月，虽然东莞楼市不少楼盘持续采取措施“以价换量”，但是在恒大雅苑、保利•红珊瑚等非毛坯修的标杆大盘入市畅销的情况下，本月普通住宅均价出现一定的虚高。此外，通过盘点4月份普通住宅市场发现，不少楼盘的签约价格比上月有所上升，但并不是涨价的原因，而是新推成交的产品户型、朝向、景观较好，实现上打折促销仍然是市场主旋律。

    对东莞楼市后市来看，各大开发商将继续主推“刚需”户型，通过“以价换量”回笼资金的态势基本确立，接下来的5月将是上半年最重要的营销节点，针对购买有限的刚需购房者采取的降低首付、免月供等花样繁多的活动，仍然热火朝天的进行下去。

    2011年以来普通住宅成交月度情况：

    4月份普通住宅中位价格为6588元/㎡，环比上升4.17%。

    中位值法：1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数（偶数取最中间两个数据的平均数）。2、中位数的优缺点：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响，有时也会成为优点。

    4月份东莞普通住宅成交32.09万㎡，环比下降19.94%，共3402套。从价格上来看，普通住宅中位房价为6588元/㎡，环比上升4.17%，深究其中的原因，不难发现，虽然4月份东莞楼市价格松动的楼盘不断蔓延，但是相对镇区项目的零星加推，城区项目更为主动出击，纷纷借助刚需购房入市的时机，加大推售力度，致使全市录得有成交的楼盘当中，城区楼盘的个数比重明显上升，使得价格基数水涨船高，中位房价的虚高，实际具体到各个楼盘，价格仍然是处在下探的进程当中。

    刚需主导东莞楼市，两房、三房的成交比重高达64.93%。

    根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，4月普通住宅（洋房+公寓）成交中，小户型公寓依然匮乏，季度成交比重十分微小；而两房、三房的刚需户型，在保利•红珊瑚、卓越•蔚蓝城邦、金域松湖集中签约的拉升下，俨然成为成交的主力军，达到64.93%；四房、五房、复式的各个户型区间，环比进一步收缩。

    六、南城连续多月占据区域成交榜首位，其楼市地位短期难以动摇。

    2012年4月，东莞32个区域住宅成交36.81万㎡，成交排名前五的有：南城、松山湖、常平、厚街、黄江。这些成交量较多的区域，不是楼市成熟的城区，就是拥有良好资源优势的镇区，并且以增加推出两房、三房为主，当中尤其以松山湖的保利•红珊瑚最为受到青睐，成为4月的明星楼盘，此外，在普通住宅价格方面，绝大部分区域均价在8000元/㎡以下，长安成为硕果仅存的住宅价格“破万”的区域。

    2012年4月，全市只有7个区域成交面积环比增加，25区域个环比下降；20个区域价格环比上升，12个区域价格环比下降；从各区域短期的成交量价表现来看，销售量有所回落，区域价格却是加剧分化；此外，4月有6个区域量价齐升，分别是大岭山、长安、石龙、松山湖、黄江、东坑，相反却有9个区域量价齐跌。

    2012年4月区域住宅量价环比变化情况一览：

    2012年4月区域普通住宅均价列表：

    七、万科、和记黄埔、保利吸金力最强，位列成交榜前三甲。

    4月份万科、和记黄埔、保利位列冠亚季军，分别代表上市房企、港资、央企的实力。

    2012年4月，东莞楼市整体逊色于上个月，但是仍然有不少开发商选择这个时间节点入市，普遍取得较好的销售量，前十名的整体占有率达到53%，占据整个东莞房地产市场的半壁江山。从前十名开发商业绩排名来看：万科地产旗下金域华府二期、、松山湖•悦、金域松湖加推，以4.03亿元的销售额一枝独秀，占有率高达10.76%；亚军的和记黄埔凭借吸金能力强大的唯一楼盘海逸豪庭，轻松挣下2.94亿元的销售额；排名第三的保利地产则是尽显央企的雄壮本色，旗下保利•红珊瑚畅销打响进入东莞第一炮。

    不过，通过对比最近2个月开发商的成交金额不难发现，4月开发商业绩普遍下滑，前十名当中8家公司环比有一到三成的降幅，可见为了保证资金链，后续降价出货的动力犹存。

    2012年4月开发商销售排名前十名：（按销售金额）

    相比去年同期，前4个月东莞开发商业绩也并不乐观。

    2012年1-4月开发商销售排名前十名：（按销售金额）

    四月保利•红珊瑚、卓越•蔚蓝城邦、花样年•江山领衔全市楼盘成交榜。

    根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，4月的热点楼盘当属松山湖的标杆大盘保利•红珊瑚，其以212套的成绩夺得东莞普通住宅成交第一的宝座；而常平的卓越•蔚蓝城邦热度不减，近几个月以来一直位居前列，本月以销售190套屈居亚军；此外，黄江的花样年•江山也取得不俗的成交量，当月成交162套位居普通住宅成交的季军。

    2012年4月普通住宅销售套数排行

    八、后市展望

    2012年5月，全国楼市“以价换量”成为大势所趋，甚至连一向“挺直腰板”的豪宅也逐渐加入降价让利的行列，预计整体政策面继续偏平静，中央的基调是“保持现有政策、扩大调控效果”，但同时也不能排除后续会有针对刚需购房群体的长远规划方案出台，从而继续深化区别对待刚需购房、改善购房、投机购房的“定向宽松”行为，而东莞住宅价格将呈现一幅分化的格局，部分去年底到今年初，经历两轮降价逐渐调整到位的楼盘，例如城区南城、万江的楼盘，在未来降价的空间几近于无；而部分前期价格坚挺，同时出货缓慢的楼盘或将迎来一轮“补跌”的行情，才能可望打破销售停滞的尴尬，当中尤其以城区的大户型产品居多；镇区楼盘供应总量偏少，接下来仍然延续低价入市的策略。

    经济层面：东莞经济增速全省垫底，政府将依赖投资保增长。

    4月下旬，东莞市统计局、国家统计局东莞调查队发布的东莞一季度经济运行情况显示，东莞GDP仅增长1.3%，全省垫底；规模以上工业增加值下降1.6%，是全省唯一负增长的城市。这一系列惨淡的数据显示，东莞经济未能摆脱欧美需求放缓，所带来的冲击，企业出口从销量到利润都岌岌可危，过去几年的产业升级转型也是举步维艰，可以预见，政府将不得不通过投资来拉动经济的增长率，从而保证整个经济基本面的平稳发展。

    此外，由于通胀压力趋缓，以及中央指导解决中小企业融资困难，未来几个月货币政策方面将进一步释放流动性，从3月全国银行新增贷款余额再次突破万亿就看到轨迹，这正是基于银行流动性趋于宽裕，反哺到房地产市场购房抵押贷款的支流也逐渐通畅，房贷审批时间缩短、利率优惠继续扩大。

    货币政策：“定向宽松”继续深入蔓延，提高刚需购房者入市信心。

    近期政策层面对刚性需求的鼓励措施正陆续落地，特别是随着通胀稳步回落，以及对经济前景进一步下滑的担忧，银行释放流动性的冲动凸显，针对刚需购房的“定向宽松”政策将继续蔓延，比如从3月中旬开始，北京、上海、武汉、南京等一、二线城市的部分银行首套房贷款利率从基准利率下调到9折左右，部分银行甚至推出8.5折优惠；此外，一些二、三线城市纷纷上调住房公积金贷款上限，两成首付购房政策回归。更早之前，多个城市相继修改了“非普通住宅税”标准，使更多普通住房享受到契税优惠，也在一定程度上减轻了刚需购房的税费负担与购房能力，5月多种利好叠加之后，将进一步提高购房者入市的信心。

    供需量价：楼市迎来供应高潮，大户型产品及以前未降价的楼盘或迎来“补跌”。

    首先，从供应规模上来看，5月份将是2012年第一个供应高潮，既有全新楼盘的择机入市，也有不期而至的集体加推，预计供应面积达到60万㎡，远远超过前几个月，新鲜的货量将给市场带来更多的关注度；而在需求方面，由于受4月份整体成交下滑的假象迷惑，以及五一假期一线城市房展会“看多买少”的舆论影响，5月上旬的楼市成交呈现较为平淡，预计直到5月中下旬，此时的成交备案数据才能真实反映市场的行情，五一前后开盘的楼盘成交量才会逐渐释放出来，与此同时，经过5月上旬的VIP登记、认筹之后，后续成交会得到一定程度的还原。

    对于5月的东莞住宅价格走势，将呈现一幅分化的格局，部分去年底到今年初，经历两轮降价逐渐调整到位的楼盘，例如城区南城、万江的楼盘，在未来降价的空间几近于无；而部分前期价格坚挺，同时出货缓慢的楼盘或将迎来一轮“补跌”的行情，才能可望打破销售停滞的尴尬，尤其以城区的大户型产品居多。2012年以来，镇区楼盘供应总量偏少，在全市的房地产版图也有所缩水，接下来仍然延续低价入市的策略。

    营销动态：5月东莞楼市营销窗口打开，“跑量”成为开发商的首选。

    2012年5月，东莞楼市旺季到来，作为上半年最好的营销窗口期，预计将有40多个楼盘公开发售，真正上市的面积达到60万㎡，其中契合刚性需求群体的两房、三房仍是推售重点，当中以江南第一城、金域华府二期、卓越•蔚蓝城邦为代表；此外，5月份单身公寓、一房的产品也借机上市，有香树丽舍的香奈儿公寓、松山湖•悦公寓、富盈•世界汇、中天•城市之门等等，将有力填补部分区域公寓紧缺的局面，“低首付、低总价”产品成为市场的新宠。

    2012年5月各个区域供应量一览：南城、万江、塘厦、松山湖为热点。

    2012年5月东莞楼盘上市产品一览：（包含4月28-30日上市的货量）