中原地产目前东莞房价的估值水平探讨

据东莞中原研究部监测数据显示，2009年第一季度东莞商品房成交均价为5849元/㎡，普通住宅均价为5162元/㎡。相比较2007年房价高位，经历2008年的深幅快速调整，回调幅度接近30%。目前东莞的房价是否合理？东莞的购买力是否能够承受？是否处于合理的投资区间？长期而言，东莞房地产发展潜力空间如何？接下来从多个角度、多项指标进行综合分析，仅供参考。以下数据来自东莞市统计局与东莞中原研究部。

2009年第一季度东莞商品房成交均价已经回归合理水平。

首先，房价的涨幅通常有个合理区间，这个区间的上限有两个主要指标，一是城市国内生产总值，二是城市居民人均可支配收入，下限是物价的上涨水平。城市国内生产总值反映了一个城市的经济增长总量；人均可支配收入反映的是居民的消费能力，商品的价格涨幅在可支配收入的涨幅内，居民是可以接受的，这样居民可以在不减少其它商品消费的同时，增加对这种商品可持续的消费；从长期而言，房价与收入的增速应该相等，如果房价比收入增长得更快，房价收入比会变得过大，最终人们将买不起房。而物价水平涨幅为下限，考虑商品房作为投资品，其增值保值性。

如图显示，房价涨幅在04年跌破CPI增幅，明显价值低估；05年房价涨幅基本与收入增幅同步，06年房价涨幅有效突破收入增幅上限，但低于GDP的增幅，说明东莞的房价涨幅开始逐渐偏离合理区间；而07年房价增幅则快速突破GDP增幅上限，并且远远站在了GDP增幅和收入增幅之上，说明房价过快增长；08年房价增幅快速回落至收入增幅与CPI增幅之间，增幅趋向合理。

从2004-2008年的发展来看，东莞近五年的GDP复合增长100.3％，东莞近五年城镇居民人均可支配收入复合增长47.5%，取两者均值73.9%，按照2004年东莞商品房均价3336元/㎡计算，2008年的合理商品房均价应为5801元/㎡；因此，综合经济的发展和居民收入的增长分析，2009年第一季度东莞全市商品房成交均价5849元/㎡已经回归合理水平。

目前东莞的房价已经基本与购买力相匹配。

其次，评估东莞购买力是否能够承受目前的东莞房价，主要参考两个指标，一个是房价收入比，二是供楼负担比。房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值，供楼负担比是指住房月供占家庭月收入的比值，两者用于判断居民住房消费需求的可持续性和有效购买力状况；按照国际惯例，目前比较通行的判断是房价收入比在3-6倍之间为合理区间；如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重即供楼负担比应低于33%。如下表，近五年来东莞的房价收入比在6-7之间，而供楼负担比在32%-42%。2008年的房价收入比接近6，供楼负担比在33%以内，说明目前东莞的房价已经基本与购买力相匹配。

租金下滑促使目前东莞房价短期偏离合理投资区间。

再者，房地产市场既有消费属性也有投资属性，从房地产投资角度，评估目前东莞的房价水平是否进入合理投资区间。这里引入两个指标：市盈率（房价/年租金）、租售比（房价/租金单价），用于判断是否具有长期投资价值。合理的市盈率在12.5倍以内，简单来说就是投资房产可以在12.5年后收回成本，年收益率为8%。但投资房产不仅要看市盈率（PE），更要看PEG（市盈率成长性比）。PEG是市盈率/（收益年均复合成长率*100），一般要求PEG至少等于1，PEG越低越安全，越值得投资。2008年东莞商品房的市盈率是25.8倍，远远高于合理的市盈率，年收益率仅为3.88%，与银行储蓄存款利率相当。而从市盈率成长性比来看，预期收益率必须达到25%以上才值得投资，也就意味着房价必须上涨20%以上才行。按近五年东莞房价平均增幅13%计算，不考虑目前的调整期因素，房价至少也要两年时间的上涨才能使投资保本不亏。

另外，从租售比指标看来，合理的租售比区间为150-230倍。租售比指标能够比较客观地反映出当地房地产市场的供求状况；由于租房体现的是一种真实的居住需求，因此当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随之出现明显增长时，就表明该地区的房产市场存在着价格虚高，租赁需求不足从而导致房价有下调的压力。从东莞近五年的租金水平增长情况来看，基本是处于平稳态势，而且进入2008年，由于东莞受国际金融风暴影响及东莞自身的产业转型升级调整，新莞人流出比较明显，从而导致住房的租赁需求有所下降，空置率明显上升。2008年东莞商品住宅租售比高达309倍，已经远远高于合理的区间。

东莞房地产市场长线投资潜力巨大。

最后，长期看东莞房地产的投资潜力空间。房地产投资占GDP的比重指标用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象，并形成未来的空置，合理的区间在10%以内；房价增长率与GDP增长率之比主要用来测量房地产行业相对国民经济的扩张速度，合理区间在1以内。从东莞近五年的相关数据看，两项指标都在合理区间，而且还有比较大的潜力空间，可以看出长期而言，东莞的房地产市场在经济的持续快速增长的支撑下，还有很大的发展空间。

综上所述，可以看出，目前东莞房价已经回归合理水平，房价已经基本与购买力相匹配。而从投资角度看，东莞房价短期已经偏离合理投资区间，由于近期东莞住房租金水平明显下滑，短期投资房产租金回报并不理想；但从行业发展来看，伴随着东莞经济的持续快速发展，东莞房地产开发投资未来仍有较大的发展空间，商品住宅的市盈率具有高成长性，因而长线而言，投资东莞房产升值空间非常广阔。