五月东莞土地市场成交火热 商住用地高溢价频现

    5月关键数据一览：

    月度总体叙述：

    2012年5月，东莞土地市场供应锐减，商住用地成交持续放量，当月国土资源局挂牌上市7宗土地，总面积10.18万㎡，环比缩幅76.65%；其中商住用地供应面积为4.04万㎡，环比缩幅八成有余；5月东莞土地市场商住用地成交放量，成交面积24.17万㎡，环比增幅137.19%；随着5月新房市场成交回暖，开发商资金面紧张的局面得以缓解，5月开发商拿地热情升温，本月5宗商住、商服用地入市，除凤岗镇雁田村编号为2012WG016的商住地块无溢价成交现象之外，其余4宗商住用地竞拍激烈，皆为溢价成交，最引人注目的是位于大朗井头社区编号为2012WG018的商住地块，该地块最终被甘肃天麟地产以74.12%高溢价幅度获取，可见，外来开发商对东莞楼市依旧信心满怀。

    6月东莞土地市场供应萎缩，土地市场持续升温态势恐怕难以延续，只有2宗商住地块供应，而进入最后竞价的地块仅有1宗 ，地块位于清溪镇重河村编号为2012WG021，地块邻近镇区中心，西临清溪河，周边自然资源丰富，交通便利，配套丰富，是该镇中心区域较为稀缺的宜居地块，对于热衷于清溪市场的开发商而言，是个不可多得的机会。

    一、5月一线城市土地市场供需低迷，调控政策微调利好暂未传导到土地市场。

    5月一线主要城市土地供需一览表：

    北京：前5月宅地仅卖了1成

    北京土地整理储备中心网站的信息显示，截至5月31日，5月份北京市土地市场仅成交3块工业用地，住宅用地和商业用地均0成交，土地出让金累计为0.7亿元，环比大幅跌落98.0%，同比大幅下降98.2%。就住宅用地来看，1至5月仅仅实现供应约89.61公顷，仅完成今年商品住宅用地供应计划的10.54%，下半年宅地出让的压力巨大，否则将影响明后年的市场供应。

    上海：上海宅地约定竣工时间

    近日，上海浦陈房地产开发经营有限公司以底价1.45亿元摘得浦江镇120-N地块，折合楼板价8277元/平方米。该地块是今年上海土地市场出让的第四块纯住宅用地，也是闵行区今年推出的首块纯住宅用地。在该地块周边3公里范围内，目前仅有1个在售商品住宅项目，即保利茉莉公馆。该楼盘今年4月的成交均价为20944元/平方米。粗略算来，浦江镇120-N地块的成交楼板价约为周边楼盘成交价的四成左右。该地块出让条件规定，必须在12个月内竣工。这是上海首次明确提出竣工期限，是针对土地出让采取的一项新措施。

    广州：广州住宅用地低价入市

    来自广州市官方的消息显示，备受关注的《南沙新区发展规划》有望在今年6月底前获批。借着规划利好的东风，5月16日，广州市国土房管局一口气推出了4宗南沙住宅地块，总用地面积超过15万平方米。值得一提的是，虽然有可能上升到国家战略层面的国家级新区，但南沙的地价仍然处于相对低位。此次出让的地块底价最低仅为759元/平方米，最高为2100元/平方米。

    深圳：启动土地管理制度改革 有望再次示范全国 

    5月27日上午，深圳市土地管理制度改革综合试点启动仪式在深圳举行。国土资源部部长徐绍史，广东省委副书记、省长朱小丹出席会议并作重要讲话。酝酿了两年的《深圳市土地管理制度改革总体方案》于近期获批，深圳有望在土地改革上再次示范全国。 此次土地改革亮点是产权制度创新，包括土地产权制度改革和土地二次开发利用机制创新，调控手段围绕土地用途管制制度改革和土地有偿使用制度改革两大重点。

    土地政策动态: 广州宅基地使用权登记申请期限至明年底 

    广州日前发布通告称，今年全面开展农村集体土地登记；2012年底广州需基本完成农村集体土地所有权登记发证到每个具有所有权的农村集体经济组织，到2012年底完成90%以上已依法取得的农村集体建设用地和宅基地使用权的登记发证工作。值得关注的是，通告明确了农村集体土地登记的对象是依法拥有集体土地所有权的农村集体经济组织、依法使用集体建设用地的单位或个人，以及依法使用宅基地的农村村民。换言之，未经依法办理用地报批和房屋报建的不予办理登记。

    根据规定，集体土地所有权登记的申请期限至2012年12月31日，集体建设用地使用权登记的申请期限至2013年12月；宅基地使用登记的申请期限至2013年12月31日。如未办理集体土地所有权，则不能办理集体建设用地使用权与宅基地使用权。

    二、土地供应量逐步上升势头遭逆转，5月商住用地供应面积大幅缩减。

    5月东莞土地供应锐减，商住用地供应面积环比缩幅八成有余。

    2012年5月，东莞市国土资源局挂牌上市7宗土地，总面积10.18万㎡，环比减幅76.65%，同比减幅89.09%，其中商住用地3宗，面积合计4.04万㎡，环比减幅84.24%，同比减幅93.00%；商服用地1宗，占地面积1.08万㎡；其余3宗均为工业用地。

    2012年5月东莞挂牌上市土地情况一览：

    三、5月东莞土地市场成交火热，商住用地高溢价频现。

    5月商住、商服用地占据成交主导，商住用地竞拍激烈，多为溢价成交。

    2012年5月东莞市成交7宗土地，成交面积为33.57万㎡，环比增幅6.64%，同比减幅25.09%，成交金额21.32亿元，环比增幅139.55%，同比增幅181.64%；其中商住用地成交4宗，成交面积24.17万㎡，环比增幅137.19%，同比减幅5.29%，成交金额20.12亿元，环比增加169.34%，同比增加209.06%；商服用地成交1宗，面积1.07万㎡，工业用地仅成交两宗。

    在5月成交的5宗商住、商服用地中，除了位于凤岗镇雁田村的商住地块以低价成交外，本月其它地块均出现不同程度溢价，除了地块本身地段优越之外，由于东莞房地产市场相对其它区域而言，有着自身独特的特点：楼市泡沫较小、房价比较稳定、受政策影响小，又占据珠三角重要地理位置、未来经济发展潜力大……在经历过楼市调控政策的洗礼之后，东莞楼场的这些较为稳定的表现都是本地或外来开发商看好东莞市场，高溢价拿地入驻东莞的重要因素。

    2012年5月东莞土地成交一览：

    四、看好东莞楼市未来发展，开发商拿地热情升温。

    1、三正地产年内第二次斩获凤岗商住地块

    2012年5月9日，上午10:00点，编号2012WG016的凤岗镇雁田村地块，以底价被东莞市三正雁田房地产开发有限公司收入囊中，该地块占地面积5.62万㎡，容积率为1.6，成交总价22670万元，折合楼面地价2521元/㎡，该地块地理位置十分优越，与去年12月拿下的2011WG008地块连为一体。显然这是继上个月，三正地产以79轮的激烈竞价，拍下卧龙山后续开发地块之后，本月三正地产再次在土地市场满意而归，据悉该地块实际上与2011WG008连为一体，是三正地产深耕凤岗房地产市场的又一力作，两地块合计占地面积超过12万㎡，总建筑面积近20万㎡，将打造成一个大型复合标杆楼盘。

    2、商业航母万达地产正式进驻东城世博商圈

    2012年5月10日，上午10:00点，编号2012WG017的东城主山社区地块，被大连万达商业地产股份有限公司以直接加价2150万元收入囊中，该地块占地面积高达12.39万㎡，容积率为3.232，成交总价140150万元，溢价率1.56%，折合楼面地价3500元/㎡，该地块将建成包含住宅、商场、写字楼、五星级酒店在内，总建筑面积达到40万㎡的大型城市综合体，成为继长安万达广场之后，东莞的第二座万达广场。

    东莞商业地产迎来发展高潮，政府借力万达地产商业模式获取双赢。

    诚然，一直以来东莞的商业地产发展滞后、如履薄冰，无论是早前高空置率的华南摩商圈，还是西城楼商圈都未能达到政府的期望值，并且各大商圈也是独立发展、相互隔离，并未能形成良好的互动促进，本地庞大的中高端消费市场更是被广州、深圳、香港所无情瓜分，陷入一种“舍近求远”的尴尬现象，这对于藏富于民的城市东莞而言急需改变，所以政府明显加强对商业地产的扶持力度，随着“三旧改造”的稳步推进，各级政府与万达地产进行深入接触，希望借助万达地产成熟的商业模式，打造东莞的商业潮流聚集地，从而达到双赢的效果，从去年首次进入东莞市场布局长安，到如今深入东莞最核心的世博商圈，万达的强势介入让人看到是东莞商业地产的美好前景。

    未来几年东莞商业综合体不断涌现，如何精确定位、营造特色成为难题。

    近几年，东莞房地产市场迎来商业地产发展的“第二春”，各种高规划、高档次的综合体如雨后春笋般涌现，其中发展镇区的有虎门第一大道、长安万科中心、长安万达广场、常平翔龙天地广场等等，城区的综合体有环球经贸中心、民盈广场、光大黄旗山项目、东城万达广场等等，对于大型综合体而言，需要前期雄厚的资金实力之外，建成开业的第一天挑战才刚刚开始，众所周知东莞商业地产市场发展滞后，后期的招商运营极不规范，造成空置率较高，不少商场也是苦苦支撑，放眼未来如何改变居民的消费习惯，把中高端的消费需求留在本地，营造特色，同时吸引各镇区的消费人群，成为必须解决的难题，因为长期悬在东莞商业市场的利剑就是“既无法留住中高端消费群体，同时低端商业又过于分散难以经营”，但不可否认，东莞的商业地产正在朝着良好的方向发展。

    3、甘肃天麟房地产开发有限公司入莞落脚大朗

    2012年5月21日，上午10:00点，编号2012WG018的大井头社区地块，经过2家开发商39轮竞价，最终被甘肃天麟房地产开发有限公司收入囊中，该地块占地面积2.58万㎡，容积率为2.4，成交总价15270万元，溢价率74.12%，折合楼面地价2462元/㎡，该地块地理位置十分优越，靠近大朗行政中心，商业开发前景被看好。

    中心地段、商住混合的地块属性，让开发商不惜一掷千金。

    该大朗大井头地块面积不大，地理位置优势，位于镇中心成熟地段，按规划要求住宅建筑面积占总建筑面积的70%，商业面积占30%，由此可见粗判其优势：规模小风险可控、商业价值巨大。虽然其楼面地价达到2462元/㎡，略高于去年敏捷地产、圣兴实业拿地时的2072元/㎡、2223元/㎡，但其利润前景仍然可期，对于从遥远西北而来的开发商而言，不失为进入东莞房地产市场的良好契机。据悉，甘肃天麟房地产开发有限公司是一家致力于发展住宅地产、商业地产和物业管理为一体的房地产开发企业，于2002年投入房地产开发，公司注册资金7800万元，已开发项目“天麟•龙城明珠”商住楼。

    盘点多年土地市场发现，大朗成为外来开发商扎堆东莞的桥头堡。

    大朗楼市发展潜力巨大，品牌开发商汇聚一堂，除了本地开发商南峰地产、新世纪地产、富盈地产之外，较早前的金泓地产、万科地产代表外来开发商进入大朗挖掘“第一桶金”，2009年再次吸引碧桂园集团、东方银座集团选择大朗作为进入东莞布局的第一个战略要点；2010年深物业集团、钜隆地产同样选择进入大朗市场；2012年，即使是在远在西北的甘肃天麟房地产开发有限公司，也选择落脚大朗，也足以说明业界普遍看好大朗楼市长远的发展机遇，大朗俨然成为外来开发商进入东莞房地产市场的桥头堡。

    4、富盈地产麻涌斩获商服地块

    2012年5月22日，上午10:00点，编号2012WG019的麻涌镇东太村商服地块，被东莞市富盈房地产开发有限公司斩获，该地块占地面积1.07万㎡，容积率为2.9，成交总价6550万元，折合楼面地价2098元/㎡，该地块位于镇中心，周边有麻涌镇政府、石盈酒店、麻涌医院、地税分局等配套。

    富盈地产频繁在镇区拿地，战略重心表露无遗。

    盘点近几年富盈地产的拿地路径，不难发现其明显偏好镇区地块，至今在镇区共拿下11宗商住、商业地块，而在城区仅仅拿了2个地块，即东方华府地块、南城总部基地地块，由此可见其地产战略重心表露无遗，诚然相对城区高昂地价，全国品牌开发商扎堆，列强林立的割据局面，富盈地产遍布镇区的布局，有着自己独到的考虑，既可有效控制前期拿地成本，又在先进入区域树立品牌优势，特别是在谢岗、樟木头、石碣、桥头都取得不错的效果。

    麻涌房地产市场处于起步阶段，新盘较少、价格较为理性。

    根据东莞中原研究中心监测，2012年麻涌在售楼盘只有大步花园、新世纪•江畔湾花园，其中一家独大的新世纪•江畔湾花园2011年销售套数达到303套，成交均价5200元/㎡，放眼全市这样的业绩也是令人欢欣鼓舞的；而目前，麻涌楼市严重缺乏新货，预计未来随着大步花园三期、钜隆地产项目、富盈地产项目的陆续入市，有20万㎡的潜在供应，将有效填补供应不足的窘境，激发当地沉寂多年的购房需求。

    麻涌政府重点打造港口经济，片区交通枢纽优势明显。

    麻涌镇位于珠江三角洲黄金腹地，广州市与东莞市的交界处，东距东莞市区22公里，西距广州市区29公里，与广州经济技术开发区一桥相通，拥有华南地区最大的内陆港－新沙港以及虎门港麻涌港区，港口运输条件十分便利，建设中的珠三角城际轻轨在麻涌设有站点，连接广州、东莞、深圳、珠海等城市，使麻涌整体融入珠三角城市群。据《东莞市轨道交通网络规划》，R1线从麻涌到黄江南站，途经麻涌镇、望牛墩镇、道滘镇、万江、南城、东城、大岭山镇、松山湖、黄江镇等9个镇区，设站13个，未来将成为东莞最重要的经济纽带。

    5、塘厦商住地块创下东莞个人拿地最高金额

    2012年5月31日，上午10:00点开始，编号2012WG020的塘厦镇四村村商住混合地块，经过3家开发商57轮竞价，最终被朱文广、何树蓉、陈金潮以个人联合名义斩获，该地块占地面积3.58万㎡，容积率为2.77，成交总价2.31亿元，折合楼面地价2331元/㎡，溢价率33.53%，该地块位于塘厦镇的核心区域，商业配套完善，天荣商场一街之隔，周边有三正•半山豪苑、金众•金域半山、银湖山庄、锦绣花园等高档楼盘。

    东莞有记录以来金额最高的个人名义拿地。

    根据东莞中原研究中心监测，该商住地块2.31亿元的成交总价，创下东莞商住用地实行“招拍挂制度”以来最大金额的个人名义拿地，之前最大金额地块为大朗巷头村的某宗商业金融地块，至于此次塘厦地块背后实际操作的开发商是谁，仍然不得而知。

    镇中心成熟地段商住地块，楼面地价处于中上水平。

    根据地块建筑规划指标，该商住混合地块住宅建筑面积占总建筑面积的90%，商业面积占10%，即约为1万㎡，虽然其楼面地价达到2331元/㎡，在塘厦近年商住用地成交记录当中，处于中上水平，稍微低于09年12月三正地产拿下四村社区地块时的2502元/㎡，以及11年6月中信地产拿下蛟乙塘村地块时的2804元/㎡，但远高于万科地产、碧桂园集团地块2000元/㎡左右的价格，由于该地块优越的地理位置，成熟的配套设施，以及周边楼盘的可观售价，相信仍然具有很大的利润前景。

    楼市成交火热、政策微调，东莞土地市场迅速升温。

    2012年5月，全国楼市一片红火的景象，54个典型城市成交量创下11年调控以来的月度新高，而东莞本地楼市也延续五一假期以来的活跃交投气氛，近期楼市良好的销售业绩，既可舒缓部分开发商的资金紧张局面，同时又让开发商对后市抱有更大的信心。除此之外，更为重要的是由于最新经济形势的变化，全国范围内政策微调的窗口被悄悄打开，已有33个地方政府尝试了“微调”，内容分别涉及限购、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，其中扬州购房补贴、湖南降低首付比例都具有风向标的启示，这将扭转开发商之前的悲观情绪，增加其在土地市场的攻城拔寨，整个5月东莞土地市场成交十分激烈，万达集团花落东城世博商圈打造商业综合体，凤岗、大朗、麻涌、塘厦商住用地频繁出现高溢价，都让人看到土地市场的迅速升温。

    塘厦房地产开发进入井喷期，12年新盘将集中涌现。

    塘厦镇位于东莞市东南部，介于东莞、深圳、香港经济走廊中间，面积168平方公里，其中2011年GDP195亿元，排名东莞第六位，房地产市场十分成熟，全国品牌开发商遍地开花，不乏万科地产、碧桂园地产、中信地产、珠江投资、金众地产等等，地缘优势也是偏向深圳，楼市的价格低洼让深圳客趋之若鹭，2012年塘厦新盘包括万科•朗润园、碧桂园•时代城、碧桂园•天麓山、观澜碧桂园、塘厦碧桂园、中信凯旋城、金众•金域半山、珠江御景峰花园、三正半山豪苑、怡景花园等等，其中金众•金域半山、三正半山豪苑已经正式发售，并且取得十分不错的销售量，更进一步增强开发商的拿地意愿与信心。

    五、6月土地市场供应量屈指可数，仅1宗商住地块进入最后竞价环节。

    截止5月31日，根据市国土局已经公告的情况来看， 6月东莞土地市场进入最后竞价的土地仅有1宗，是位于清溪镇重河村地块编号2012WG021的商住地块。该地块占地7.38万㎡，容积率为1.8，起拍楼面地价为1276元/㎡。地块邻近镇区中心，西临清溪河，南边有工业厂房，但周边自然资源丰富，交通便利，配套丰富，是该镇中心区域较为稀缺的宜居地块，对于热衷于清溪市场的开发商而言，是个不可多得的机会。

    6月挂牌交易的土地一览：

    近期东莞市国有土地使用权出让预告：