8月后房价将止跌企稳 下半年楼市成交量大幅提升

    后市展望：政策传递积极信号 供应大幅增加 累积需求积极释放

    东莞面临的房产政策将“只松不紧”

    一方面，第一季度全国经济数据“很难看”，这一残酷现实将影响管理层制定第二至四季度经济政策， “保增长”将成为今年经济工作首要任务。毫无疑问，“只松不紧”将是今年宏观政策大趋势。只不过，经济政策将讲究“针对性”和“微调”，因此大幅的经济刺激政策出台的可能性将较小。但至少，最严厉的经济政策已经过去。特别，东莞市今年第一季度G D P仅增长1.3%，全省垫底；规模以上工业增加值下降1.6%，是全省唯一一个负增长。“非常难看”的经济数据使东莞出台经济紧缩政策的可能性基本为零。作为经济重要支柱的房地产业，今年出台打压房地产的地方性政策顾虑基本可打消。围绕“保增长”为主题，预计更多全国地方政府在不突破中央大原则下出台“微调”政策，但整体幅度将较小。后市货币政策将适度宽松这一趋势仍会延续，一方面兑现去年年底中央决策，另一方面出于“保增长”适度微调的需要。

    后市供应充足，竞争激烈

    截至2012年5月东莞全市新开工但未销售的商品住宅面积约971.6万m2 ，塘厦镇和南城区潜在供应占潜在总供应量25%

    潜在商品住宅面积排行第一的为塘厦镇，包含楼盘共10个，面积约138.4万平方米，其中主要是碧桂园在塘厦的三个项目新开工未售达到82.3万㎡，几乎抢占塘厦60%的市场；产品类型为洋房、别墅、商住；排行第二的为南城区，面积约104.2万平方米，产品为别墅和洋房及公寓；而虎门镇则排行第三，包含9个楼盘，面积约为74.4万平方米，产品有别墅和洋房。

    2011年东莞全年住宅网签面积约520万平方米，而截止到5月新开工但未达到预售条件的产品量达到971.6万平方米，可见后市楼市供应充足，市场竞争将激烈。

    全年均价将结构性小幅回落

    南城区持续多年开发比重占据全市15-20%比重，且房价居于全市前五名，故南城区对于全市整体均价具有举足轻重作用。而根据潜在供应区域分布数据来看，6－12月塘厦镇供应比重将超过南城区，成为供应量最大的区域。而塘厦镇今年项目众多，仅以“价格屠夫”著称的碧桂园占四盘，预计塘厦镇整体价格难以高企甚至不排除打价格战的可能性，这意味着全市均价将拉低。此外，常平镇下半年供应量较大，且价格处于全市中游，将可能拉低整体均价。在刚需为主导的市场背景下，下半年将更多刚需产品上市，包括二三线镇区，因此预计东莞全年均价将会较去年结构性小幅回落。

    预计8月后房价将全面止跌企稳

    最近半年以来，东莞市真正经历过两次价格下降，一次为2011年11-12月，另一次为2012年3-4月期间，而以3－4月降价幅度及降价范围最大。3-4月东莞基本完成了房价的主体回调，5月则以部分“残余”少数楼盘降价为主，目前仍然有少数楼盘价格未调整高位。因此6-7月仍有少数楼盘将进行适度价格回调，预计8月后房价将全面止跌企稳。

    预计下半年成交量将较上半年大幅提升

    预计2012年全年住宅上市量将突破600万平方米，但受去年第四季度销售低迷影响，今年1－5月上市量不大，仅约172万平方米。4月中旬开始，楼市成交取得了较大的起色，这种旺势一直持续在整个“红五月”，并且仍在持续当中。开发商经历4-5月成交回暖后，对市场预期普遍提高，将“趁热打铁”加快上市步伐，一方面尽可能规划刚需户型，另一方面理性定价，普遍开盘情况将良好。故，在保持政策不持续收紧前提下，下半年成交量将较上半年大幅提升，全年成交量有望保持去年水平。