3字头4字头楼盘不断涌现 东莞楼市底在何处

进入“金九银十”，“3”字头、“4”字头为主的楼市促销信息成为东莞房地产市场的主角。像阳光海岸·悦湾打出3470元/平方米-4200元/平方米的“双限价”，南国雅苑最高价3357元/平方米，鼎峰·品筑3920元/平方米起，风临花语岸3500元/平方米起，虎门地标4450元/平方米起、万科兰蔻公寓最高4778元/平方米（带非毛坯修），理想0769·沁园均价4000元/平方米……甚至有别墅也加入到“4”字头行列，沿海·丽水佳园以别墅PK洋房、4980元/平方米的价格叫卖。

毫无疑问，在楼盘销售的黄金季节，东莞楼市——至少在“金九”已过去的半个月，还未嗅出金银的味道。自2008年7月份以来，东莞普通住宅成交均价屡创新低，大有无底下跌的趋势，而“3”字头、“4”字头楼盘的不断涌现，也让准置业者有了继续等待的理由。但就像房价不可能无止境上涨一样，无底下跌也是不可能的。“‘3’字头可以说是东莞楼市最后的盛宴。”东莞万科房地产有限公司助理总经理王永飚表示。

“其实综合地价、建安成本、开发利润，东莞普通住宅成交均价下降幅度已经相当有限。”东莞中原市场研究部经理车德锐认为。据东莞中原研究部监测数据显示，经历7月、8月的降价促销，成交均价已有抬头的迹象。

2007年房价高企的一个重要原因是地价高涨。东莞中原研究部监测数据显示，2007年商住地块楼面地价正是处于近年来最高点2647元/平方米，环比上涨142.4％。按照房地产开发需要1-2年的时间来算，2008年下半年至2009年的供应项目多为2007年拿地的项目。

“之所以说是最后的盛宴，是因为现在在售项目大多为2007年以前拿的地，地价较低，有降价的空间。等这一拨销售完了后，后市推出的单位将拥有更高的性价比，再降价的空间就很小了。”王永飚说道。

“2008年前8个月已经消化了大量早期低价拿地进而可以大幅降价促销的单位，因此对于高价拿地入市的项目，随着整体房价的不断回调，地价成本在房价中的比重将会不断上升，发展商从地价上获取利润的空间将被压缩，其对房价的下降逐步形成一种支撑。”车德锐认为。

与此同时，建安成本也在不断攀升。从东莞建设网最新一期公布的建筑材料价格可以看出，东莞建筑材料价格同比2007年同期有约15%-30％的增幅。据东莞中原统计数据显示，2008年上半年，普通住宅的地价与建安成本已经占其成交均价的52.75％，而2008年8月份，这两项成本所占房价的比例更上升到60.91％，除去约20％的其他成本（税费、利息、营销费用等等），东莞普通住宅的开发利润率短短两个月内由27.25％降为19.09％，缩水了8.16％。

“就目前来说，东莞市房地产开发，特别是普通住宅的开发利润率已经回归到一个理性的区间。”车德锐表示，“祈求房价进一步下跌的可能性已经不大，因为一旦房地产开发项目的利润率低于15％，项目就会出现较大的不可控风险，楼盘的品质将难以得到保证。”

“今年价格调整得差不多了。”宏远地产总经理钟振强表示，“双率”下调虽然短时期内影响不大，但会增添楼市信心。