东莞公积金贷款调整 后市改善产品将迎成交行情

    一、楼市观察

    一周商品房成交回顾：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周（6月11日至6月17日）商品房成交面积13.07万㎡，环比上升1.89%，同比上升37.46%；成交套数1254套，环比下降12.67%，同比上升25.02%；成交金额11.14亿元。

    本周住宅成交面积12万㎡，环比上升4.22%，同比上升40.07%；成交套数1123套，环比下降1.49%，同比上升31.19%；成交金额9.58亿元。本周非住宅成交套数131套，成交面积1.07万㎡，成交金额1.56亿元。

    价格方面，本周住宅成交均价为7984元/㎡，环比上升1.65%，同比上升3.25%。其中普通洋房成交均价为6716元/㎡，高端洋房为8577元/㎡，豪宅洋房为9457元/㎡，别墅为12865元/㎡，公寓为8512元/㎡。

    新增供应仍以洋房为主流，一线镇区成楼市供应主力区域。

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞有7个项目新增供应11.85万㎡，合计1398套。从供应的区域来看，本周楼市供应全部是一线镇区项目，除了南城的中天城市之门，其余项目均为镇区，分别是长安的万达广场供应4.23万㎡和莲湖四季豪园供应1.59万㎡，塘厦的金地.博登湖供应1.45万㎡、松山湖的万科.金域松湖供应1.52万㎡、厚街的丰泰观山碧水供应0.67万㎡和汇景中央华府供应0.29万㎡。后市一线片区仍然存在大量的潜在供应，该片区需求强劲，供应旺盛，预计下半年一线区域仍然是东莞楼市的出货主力。从物业类型来看，市场供应仍然以洋房为主，个别楼盘加推少量别墅，如金地.博登湖推出24套别墅和丰泰观山碧水推出20套别墅。

    镇区楼盘表现突出，产品附加值大和性价比合理楼盘热销。

    本周东莞住宅成交1123套，环比上周1140套下降1.49%，同比上升31.19%。本周东莞住宅房价为7984元/㎡，环比上周7855元/㎡上升1.65%，同比上升3.25%。与上周相比，本周住宅成交量微跌价略升，与去年同期相比，成交量有大幅度上升，价格有小幅度上涨。本周东莞住宅有147个楼盘成交记录，日均成交1套以上的楼盘有49个，其中10-70套有33个楼盘成交记录。

    进入6月中下旬，处于上半年和下半年的交替之间。6月的东莞楼市基本延续红五月的热销行情，本周东莞住宅日均成交160套，维持较高成交记录。究其原因:其一，全市楼市维持回暖势头，央行降息、房贷利率的松动，加快置业者入市速度。5月人民币新增贷款8千亿元，数据明显高于外界预期。稳增长信号已逐渐转向信贷政策，央行降息减轻按揭购房者的月供压力，日前楼盘来访客相比之前明显回升。其二，进入6月份，市场上促销优惠力度明显减少，部分项目或有小幅提价行为，客户“买涨不买跌”的心理追随房价看涨预期迅速入市。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞洋房成交前10名当中，有4个项目价格出现了不同幅度的下滑，有6个项目价格有不同程度的上涨。其三，本周东莞镇区楼盘成交突出，尤其二线镇区个别楼盘热销。进入前十名的洋房成交中，除了万科金域华府和葡萄庄园外，其余均为镇区楼盘。同时，产品附加值大和性价比优势的楼盘较为畅销，如中天城市之门本周成交32套，主要是该项目性价比合理，70多㎡的户型加上赠送面积去到120㎡，附加值大。益田大运城邦花园成交62套，连续三周蝉联东莞住宅成交领跑者。汇景御泉香山本周签约34套，主要得益于一批团购客户。

    东莞公积金贷款有所调整，预计后市改善型产品将迎来一波成交行情。

    从物业类型来看，普通洋房仍是当前市场成交的主流。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞普通洋房成交862套， 占比重74.76%。豪宅和别墅共成交85套，占比重7.37%。普通洋房占据市场的较重份额，主要是这部分产品的大多数客户是首次置业人群或者刚需一族，是政策扶持的对象和受益者。随着通胀压力的有效回落，豪宅产品抗通胀的优势不再明显，导致豪宅客户出手的意愿较低。

    近日，东莞公积金贷款政策有所调整。从8月1日开始，无论之前是否使用过公积金贷款购买住房，只要是购买家庭的第二套住房，就要按照“二套房”来认定，首付比例不低于5成。这也体现出了信贷差别化的政策逐渐深化。预计后市一部分客户为了享受公积金调整之前的低利率和低利息，将会赶上政策调整的末班车迅速入市，届时将迎来改善产品的一波成交高峰行情。

    市场回暖势头加剧，楼盘来访客增多，个别开发商顺势推货。

    随着市场回暖势头的加剧，再加之央行降息、房贷利率松动等利好信息的刺激下，也加快了置业者的入市速度。从周六、日的楼盘活动来看，市场营销活动大致可划分为两类：其一，开盘加推类活动，部分开发商应对市场回暖趋势，乘势加推产品。本周东莞楼市有5个项目开盘和加推。如绿茵温莎堡本周六洋房开盘，推出83-350㎡户型，合计240多套。从市场成交反馈的信息来看，开盘当天上门客600多人，销售近190套，销售率接近8成，取得不错的出货量。虎门国际公馆二期银湖别墅于周六开盘，当天推出近60套独栋和双拼别墅。现场来访客300多人，销售率也达到7成多。此外，还有紫檀山、新里城、恒大雅苑等项目加推产品。其二，在售和未售楼盘通过举办一些普通暖场活动，以提升现场人气，或蓄客，或营造氛围。活动主要围绕“父亲节”和“欧洲足球”主题而展开，如万科金域松湖现场举办制作父子头像T恤等游戏，恒大帝景周末举办“足球狂欢季”活动等。

    盘点东莞楼市上半年的营销活动，3月份至5月份之间楼盘的促销优惠比比皆是。“低首付”、“垫首付”、“特价房”、“买房送车位学位”等各种营销活动充斥眼球。如卓越蔚蓝城邦花园推出“5万元首付，日均20元”促销活动，中信凯旋公馆脱下非毛坯修，以8千元起的毛坯价发售，引发市场轰动；丰泰旗山绿洲的“5万首付起”；中惠珺庭最低首付一成；精英世家购房送车位再送学位等等。进入6月份，开发商促销打折的意愿明显减少。这也意味着，开发商在前期的价格调整中项目房价基本趋稳。随着楼市回暖的趋向明显和银行贷款的利息降低，开发商资金链也渐向宽松，促销打折的意愿也随之减弱。

    二、一级市场

    本周土地交易信息：（无）

    本周挂牌土地信息：

    三、二级市场

    1、新增供应

    本周新增供应项目：

    2、商品房总体成交

    本周商品房总体成交情况：

    本周（2012.6.11-6.17）商品房成交面积13.07万㎡，环比上升1.89%，同比上升37.46%；成交套数1254套，环比下降12.67%，同比上升25.02%；成交金额11.14亿元。

    本周住宅成交面积12万㎡，环比上升4.22%，同比上升40.07%；成交套数1123套，环比下降1.49%，同比上升31.19%；成交金额9.58亿元，成交均价为7984元/㎡，环比上升1.65%；同比上升3.25%。

    本周非住宅成交套数131套，成交面积1.07万㎡，金额1.56亿元。

    3、物业类型成交

    本周各物业类型成交情况：

    4、住宅成交量价走势

    本周（2012.6.11-6.17）住宅成交1123套，成交面积12万㎡，成交均价为7984元/㎡，环比上升1.65%。本周住宅中位数价格为6727元/㎡，环比上周6767元/㎡，下降0.59%。

    5、住宅成交单价区间分布

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1123套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有108套，占比9.62%；成交价格在5000-6000元/㎡共有194套，占比17.28%；成交价格在6000-7000元/㎡共有286套，占比25.47%；成交价格在7000-8000元/㎡共有180套，占比16.03%；成交价格在8000-9000元/㎡共有178套，占比15.85%；成交价格在9000-10000元/㎡共有78套，占比6.95%；成交价格在10000元/㎡以上共有99套，占比8.82%。

    6、区域住宅成交

    本周各区域住宅成交情况：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1123套，成交面积12万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有32个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有南城、松山湖、万江等11个镇区，成交套数在10-40套的有寮步、大朗、石碣等13个镇区，成交套数在10套以下的有东坑、企石、中堂等8个镇区。其中排在前列的镇街有南城143套、松山湖111套和万江95套等。

    从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有厚街和大岭山2个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有松山湖、虎门、长安等8个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有黄江、东城、桥头等10个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有樟木头、茶山、高埗等12个镇区。

    7、各住宅类型成交

    8、楼盘成交排行

    本周洋房成交情况（前10名）：

    本周公寓成交情况（前10名）：

    本周别墅成交情况（前10名）：

    本周商铺成交情况（前10名）：

    本周写字楼成交情况（所有项目）：

    本周车位成交情况（前10名）：

    9、开工信息

    本周项目开工信息：

    四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

    ★个案名称：虎门国际公馆

    本周主题： 二期银湖别墅开盘

    下周预告：无

    地段：虎门镇白沙

    主力户型：811㎡独栋和437-605㎡双拼别墅

    虎门国际公馆，是由黄河集团开发的项目，占地面积350000平米。项目拥有虎门第一私家群山，第一私家内湖，第一亿元园林，第一山水公馆，第一五星级私家酒店，绝无仅有的山水排场，唯有虎门国际公馆，敢定义的国际公馆豪门生活。与生俱来的视界高度，山水连城万众景仰，纵揽12000亩三座私家原山，壮阔恢宏，私藏10000平米私家大湖，全城瞩目。本周六二期银湖别墅开盘，名模李颖芝将协同世界名车共镶盛典。

    ★个案名称：香缤雅苑

    本周主题： 商铺开盘

    下周预告：无

    地段：寮步蟠龙路

    主力户型：38-68㎡公寓，130-170㎡3、4房

    香缤雅苑位于中国东莞寮步镇府旁蟠龙路，雄踞镇中心CBD、莞樟路、蟠龙路、香市路三大城市主轴交汇处，是寮步新城中心区唯一新加坡风情园林社区。东临莞樟路、南拥寮步5.8万平米市政广场，西接寮步主要景观大道香市路，北揽最有发展潜力的蟠龙路，交通便利。本周香缤雅苑盛大开盘。

    ★个案名称：富盈•御荷

    本周主题：启动夏日换房风暴，二套房垫付2成首付

    下周预告：无

    地段：桥头镇桥光大道与中兴路交汇处

    主力户型：86-133㎡

    富盈•御荷项目是由东莞富盈地产在桥头打造的首个高端项目，集多年豪宅开发经验，依托强大的品牌优势，中心地段，黄金配套，以天工技艺打造桥头精品豪宅，旨在引领桥头新的人居风尚。项目共分二期开发，一期产品丰富，涵盖别墅和洋房。本周末启动夏日换房风暴，二套房垫付2成首付。

    ★个案名称：滨江公馆

    本周主题：宾仕53万起江景三房，一万抵五万认筹

    下周预告：宾仕认筹

    地段：万江区莞穗大道万盛花园大门旁

    主力户型：98-148㎡4房

    滨江公馆位于万江最繁华最热闹的万龙片区，莞穗大道与蓬庙桥交汇处。23万㎡大盘，一线崛起中的万江城区，高端居住区集中地。超高赠送户型，使用率达145%和8万㎡，再加上英伦纯正台地园林，1000户业主已经入住。目前本周宾仕53万起江景三房，一万抵五万认筹。

    ★个案名称：中信.御园

    本周主题：陈逸飞《微醺》暨油画精品展亮相中信御园

    下周预告：陈逸飞《微醺》暨油画精品展亮相中信御园

    地段： 东城区黄旗山北麓迎宾路3号

    主力户型：670-900㎡南中国顶尖富豪独栋别墅

    中信御园坐落在迎宾路上、黄旗山下、背靠市政公园、距离东城区政府不足1公里的东莞传统富人区，位于东莞市迎宾路及东邻石井路交汇处。总占地约14万㎡，总建筑面积约 11.9万㎡，建筑容积率0.57, 建筑密度23.25%，绿化率约45.12%。共155套独栋别墅，户型面积约670㎡～900㎡。项目依山而建，人临水而居，南加州西班牙风格建筑，三大景观轴线顶级园林，营造座山而居的自然景观氛围，形成了优美的生活空间。本周末中信御园邀请14位艺术大师15幅作品亮相中信御园会所，其中包括大师陈逸飞的《上海滩•舞女》和《微醺》等。下周持续画展活动。

    ★个案名称：中信•森林湖

    本周主题： 14栋推出一口价单位以及5栋加推2单元173㎡单位。周六德方斯养生大讲堂、全天森林湖销售中心现场名医坐诊

    下周预告：名医进社区

    地段：南城东莞大道与环城路交汇处

    主力户型：145—175㎡

    中信森林湖兰溪谷是中信森林湖的第五期产品，位于森林湖项目的正南端，北面正对森林湖原生态湖泊，南侧紧邻绿色世界、东莞植物园，可远眺水濂山公园。兰溪谷占地17万平方米，总建筑面积51万平方米，总户数约2400户，是由16栋11-33层的高层洋房组成，产品面积从120㎡到400㎡。本周14栋推出一口价单位以及5栋加推2单元173㎡单位。周六德方斯养生大讲堂、全天森林湖销售中心现场名医坐诊。同时，21日将会携手森林湖幼儿园端午节活动，23日名医进社区严灿教授坐诊。

    ★个案名称：丰泰观山碧水

    本周主题：赛龙舟、粽子DIY、龙舟饭

    下周预告：无

    地段：厚街横岗湖畔

    主力户型：140-160㎡洋房，280-380㎡别墅

    丰泰观山碧水二期坐落于大岭山附近，位于东莞市南部，珠江口的东北部，正处于珠江三角洲开发区的中心地带。北邻厚街，与莞城相对，南接虎门、长安，与深圳相望。目前在推140-160㎡洋房和280-380㎡别墅，本周举行赛龙舟、粽子DIY、龙舟饭活动。

    ★个案名称：汇景世纪双子

    本周主题：汇景业主有奖推介大会本周六正式启动，目前正在认筹

    下周预告：无

    地段：厚街镇宝屯村

    主力户型：10-50㎡私人酒店

    汇景世纪双子地处东莞市256省道与北环路交汇处，属于厚街中心标志片区。项目总占地约17335㎡，总建筑面积约111455㎡。项目为29层高的单体楼，建筑外形设计标新立异，呈长方形弧形排布，与希尔顿酒店融为一体。汇景世纪双子户型以35-50㎡的单间、1房1厅为主，70-106㎡的2房、3房为辅。本周汇景业主有奖推介大会，启动认筹。

    ★个案名称：佳兆业中央豪门

    本周主题：四期御府启动诚意登记，周末冰激凌DIY，来访抽奖

    下周预告：无

    地段：石龙镇政府旁

    主力户型：三期116-165平湖景房

    佳兆业中央豪门位处东莞石龙镇新城中心区龙升路，石龙镇政府旁。占地约8.2万平方米，构建近31万平方米的欧洲风情豪门社区。以110-150㎡为主的城市主流户型为先锋，超高实用率处处彰显空中美墅特征。同时将精细打造欧式皇家园林、石龙镇首创超五星级豪华会所、封闭式智能化优质物管。本周四期御府启动诚意登记，周末冰激凌DIY，来访抽奖。