东莞住宅成交端午前井喷 六月楼市“收红”可期

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　国土部：别墅用地首次进入“限制禁止用地目录”

　　根据国土资源部、国家发展改革委日前联合印发的通知，《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》即日颁布实施。与同时废止的2006年目录和2009年增补目录相比，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定。

　　国税总局:建廉租房及经济适用房免征土地使用税

　　国家税务总局纳税服务司6月18日表示，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例，免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

　　上海再度收紧楼市限购政策 补缴社保不予过户

　　从上海浦东和松江房地产交易中心获悉，自6月15日起，非沪籍人士补缴社保购房者在上海各房产交易中心一律不予过户。上海市房管局工作人员也证实，目前非上海户籍购房者，无论缴社保还是纳税，未满一年都无法购房，补缴也不行。这是继2011年7月叫停非本地居民“补缴税单”取得购房资格后，上海楼市限购令执行再度收紧。

　　异地购房受限 40大城市住房信息联网大限再至

　　距6月30日40个重点城市个人住房信息系统联网的大限即将到来。据不完全统计显示，至少有18个城市已宣布，其个人住房信息系统与住房和城乡建设部(住建部)联网。这18个城市分别为：广州、福州、厦门、南京、无锡、苏州、宁波、杭州、温州、济南、石家庄、沈阳、大连、长春、南昌、南宁、兰州和西安。

　　央行调查:未来三月 15.7%的居民预备出手购房

　　中国人民银行6月20日发布《2012年第2季度储户问卷调查报告》显示， 68.5%的居民认为目前房价“高，难以接受”，较上季提高0.8个百分点，低于去年同期5.8个百分点;29.4%的居民认为“可以接受”;2.1%的居民认为“令人满意”但仍有15.7%的居民预备在未来三个月出手购房。

　　二、土地市场

　　1、上周无土地成交信息：

　　2、本周土地待拍信息 ：清溪最大商住地本周待拍 泛深板块大热或助推成交

　　本月唯一一宗商住用地出让将于本周四在国土资源局交易网站上进行竞价，此地块位于清溪镇重河村，出让面积约为7.39万㎡，容积率在1~1.8之间，起始价为16965万，折合楼面地价1276元/㎡。这是清溪镇今年首次挂牌上市的商住土地，也是自2008年以来清溪镇挂牌出让面积最大的一宗商住地块。据瑞峰置业市场研究部数据监测，清溪镇目前在售盘只有5个，其住宅存量为6.8万㎡。在东莞土地市场与楼市逐渐回暖的大环境下，泛深板块进一步升温，作为临深板块的一份子，清溪镇部分楼盘如翡翠半岛花园也开始热销，板块大热或助推其成交。

　　3、上周无土地出让公告信息

　　三、房地产市场

　　1、新增供应：楼盘加推有所回落 住宅新增环比下滑40%

　　上周共有3个镇区、5个项目有商品房新增供应，合计住宅新增套数为560套，面积约为6.47万㎡，非住宅面积为0.22万㎡。环比分别下滑40%和80%。凤岗的新时代家园1栋新品新增，推出114套单身公寓和198套63-102㎡两至三房的刚需产品，合计住宅面积为2.61万㎡，参考均价为7500元/㎡。松山湖的热销项目保利红珊瑚花园20、21栋新品加推，124套80-129㎡两、三房产品面市;而沉寂已久的万科松山湖1号花园也在上周推出31套617-682㎡的豪华独栋别墅。南城景湖荣郡9栋入市，推30套100㎡N+1幻变三房。御花苑天珑湾最后一栋上周上市，155㎡四房和117㎡三房各加推9套，其参考均价为9000元/㎡。

　　2、成交情况

　　2. 1商品房整体签约情况： 住宅端午节前井喷 非住宅持续疲软

　　上周恰逢中国传统佳节——端午节，住宅签约节前井喷，全周签约1378套，合计13.95万㎡，环比分别上涨23%和16%。其中端午假期三天共签约532套，同比去年上涨119%，对比去年同期，今年端午节前签约集中爆发特征更为明显，由于周六日遇假期出游高峰期，签约明显回落，总体来说，上周住宅签约量处于高位水平。非住宅则继续疲软，再一步下探，仅签约92套，约5545㎡，环比分别下滑30%和48%，端午假期三天连续出现个位数，对比住宅，非住宅假期效应不足，主要原因是近段时间推货以住宅为主，非住宅推货明显滞后，得不到供应的支撑，故表现弱势。

　　2.2 住宅量价走势： “以价换量”成效明显 住宅签约量持续高位

　　住宅自“五一”假期后开始井喷，签约量连续7周高位运行，上周适逢中国传统佳节——端午节，签约量在节前再度迎来签约高潮，6月18日-22日共签约1142套，日均签约228套，而端午节当天以及第二天签约回落到128套和108套，主要是受购房者出门旅游影响及开发商集中精力举办楼盘活动所影响，营销效果将因签约滞后而后续体现。住宅签约量的井喷明显伴随着一个特征：连续7周签约量高企的同时，签约均价除5月28日-6月3日一周突破8000元/㎡外，其余6周都处于今年低位，均低于8000元/㎡。今年1-4月份由于受楼市大环境影响，观望情绪严重，“以价换量”成为抢跑者的共识，如今“以价换量”在东莞已经成为一种趋势，之前抑制的刚性需求集中释放，故支撑近段时间成交量有效放大。

　　2.3 区域住宅成交： 泛深板块持续升温 樟木头个盘发力

　　受泛深板块持续升温影响，又一邻深镇区——樟木头镇崛起，上周樟木头镇个盘绿茵温莎堡单独贡献128套，成功支撑该镇跻身各区排名第二，仅次于常青树——南城区。同时紧跟随后的仍然是泛深板块镇区之一——塘厦镇，本次支撑该镇领跑的是该镇楼盘中的常青树——金地博登湖，目前三期澜庭主要在售户型为100-135㎡观湖三至四房，均价6800元/㎡。主城区方面，沉寂已久的东城区因受锦华商住楼签约影响，楼价惊现“4”字头，该盘于08年备案，上周出现集中签约情况，5楼以上全部签约完毕。另外，万达广场住宅部分开始签约，上周签约39套，并带动该镇签约均价突破10000元/㎡大关，预计后市将迎来一波签约高潮。

　　2.4 商品房各物业类型签约情况

　　2.5 个盘成交排名：绿茵温莎堡夺魁 锦华商住楼“大甩卖”

　　2.6、楼盘活动：端午节应景活动为主线 万达中央公馆开盘

　　儿童节、母亲节、父亲节接踵而至的节日，给了开发商拉拢人气而举办活动提供了足够理由，使得6月周末楼市处于热闹当中。上周端午节到来，东莞近30个楼盘举办应景活动，如恒大雅苑、景湖荣郡、天利中央花园、富恒浅水湾、恒大帝景、深业欧景城等楼盘。新盘营销方面，值得关注的是凤岗新盘永江花园香溪营销中心开放，70-115㎡单位启动认筹;同时万达在长安的项目万达中央公馆盛大开盘，80㎡非毛坯单位9208元/㎡起。

　　3.上周无新开工工程

　　总结：

　　1、新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定，将从操作层面进一步将别墅类房地产开发项目挡在“闸门”外。此外，上海再度收紧楼市限购政策，目前非上海户籍购房者，无论缴社保还是纳税，未满一年都无法购房，补缴也不行。

　　2、本月唯一一宗商住用地本周开拍，地块位于清溪镇重河村，起拍楼面地价1276元/㎡，是2008年以来清溪镇挂牌出让面积最大的一宗商住地块。

　　3、持续放量供应的住宅有所回落，环比跌幅超过4成，但是入市项目也达5个，5月后住宅新增明显放量，以小幅频繁推货为主。

　　4、上周恰逢中国传统佳节——端午节，住宅签约节前井喷，全周签约1378套，合计13.95万㎡，环比分别上涨23%和16%。

　　5、上周末端午节到来，东莞近30个楼盘举办应景活动，如恒大雅苑、景湖荣郡、天利中央花园。新盘方面值得关注是万达在长安的项目万达中央公馆盛大开盘，80㎡非毛坯单位9208元/㎡起。

　　6、新开工方面再度迎来歇息调整。