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“小阳春”里未见投资客 刚性需求恐难续艳阳天

来源:每日经济新闻  杨羚强 东莞房掌柜  2009-05-05 04:45:32阅读量:55737
[摘要]  核心提示:没有投资者的参与,仅仅依靠愈释放愈微弱的“刚性需求”,“箩筐装钱”的日子还能持续多久? 中原地产研究经理透露,“最多只有3%的投资客曾在一季度入场,不过他们现在都已撤出了。”刚刚过去的第一

核心提示:没有投资者的参与,仅仅依靠愈释放愈微弱的“刚性需求”,“箩筐装钱”的日子还能持续多久?

中原地产研究经理透露,“最多只有3%的投资客曾在一季度入场,不过他们现在都已撤出了。”刚刚过去的第一季度,被称为是开发商“箩筐装钱”的日子。中国房地产百强企业动态监测数据显示,万科、中国海外、保利等百强企业的销售额和销售面积均较去年同期有20%以上的增长,其中保利的增长幅度更是双双超过100%。

然而,一片叫好声背后却隐藏着不小的危机。中原地产研究中心的分析师宋莉介绍,4月份以来,上海楼市的日成交量有逐渐减少的趋势。与此同时,其他城市的成交量也有所下降。

没有投资者的参与,仅仅依靠愈释放愈微弱的“刚性需求”,“箩筐装钱”的日子还能持续多久?

刚性需求支撑一季度楼市

“与2007年的楼市不同,今年,投资者基本缺席了一季度的新房销售盛宴”,中原地产研究经理马冀透露,“最多只有3%的投资客曾在一季度入场,不过他们现在都已撤出了。”即使是这3%的投资者,真正出手的也不多。

“很多人都希望购买远远低于目前市价的新房,但这样的机会几乎没有,所以他们又逐步撤出了。”马冀说。

他的观点得到21世纪不动产上海锐丰宜山分行经理王轶的佐证。王轶表示,他接待的少量投资客,大多希望在经济危机下,接手倒闭公司、失业个人急抛的房源,因为这类房源要比市场价低20%左右。但事实上,这样的房子数量极少,极难遇见,导致投资客基本上在近期撤离。

真正起作用的还是刚性需求。

对中原地产上海公司各家门店的调查数据显示,购买婚房的客户约占35%,动拆迁客户占20%,另外的45%则是置换型的改善型客户,这使得90平方米以下的中小户型格外好销。根据他的调查,一季度成交的二手房中,大约有65%是90平米以下的,而110~130平方米的住房成交比例仅占到9%。

和二手房成交的情况类似,上海一手新房的成交,也多以刚性需求为主。佑威楼市通系统的数据显示,慧芝湖花园二期、福地苑二期、嘉城等一季度上海热销楼盘,主力成交的户型都是90平方米左右的两房。

一季度,上海楼市虽然出现了700多人一人购买多套住房的情况,据机构分析,上述购房者主要还是刚性购房者,真正的投资者是不会选择这类户型的。

4月楼市开走下坡路

在刚性需求渐渐释放后,楼市小阳春似乎正渐渐退去。

易居中国克尔瑞(中国)研究中心介绍,4月6日~4月12日,重庆楼市周成交面积34.4万平方米,环比下滑26.6%;成交套数为3988套,环比下滑23.4%。此外,深圳楼市周成交面积15.82万平方米,成交量同比下滑13.3%。同时,北京、南京的周成交面积也都下滑超过2%。

除新房成交量有所减少外,二手房成交量也在下跌。中原地产、21世纪不动产等上海房地产中介公司均反馈,4月份开始,二手房成交量出现了下滑趋势。21世纪不动产共富分行店经理倪凯华甚至觉得,上海楼市在短暂的销售井喷期过后,又将迎来一段时间的低迷。

“自住客对价格非常敏感,只要房东或者开发商涨价,成交量就会降下来。”马冀说。

据21世纪不动产共富分店经理倪凯华介绍,由于一季度的楼市小阳春,房东们开始转售为租,并且上调了二手房的售价,导致购房者开始观望。与此同时,有关房价还将大幅度下跌的传言,也在扰乱购房者的计划,让本欲入市的购房者变得踌躇不前,害怕一买房就“套牢”。

除了房价涨跌因素外,二套房贷的政策,也在左右自住客的购房计划。上海银监局3月底表示,将严格执行二套房贷首付比例政策;浙江银监局近日下发特急文件要求各商业银行严格执行第二套(含)以上住房贷款管理的有关规定。

即使没有上述因素的干扰,刚性需求对市场贡献的持续能力也同样值得怀疑。易居克尔瑞此前发布的一份报告称,虽然去年国内各城市房价收入比有所下降,但上海、北京、深圳等一线城市的房价收入比依然超过了10。收入赶不上房价涨幅,刚性需求是否能演变成真实的购买力,尚不能肯定。

“关键是第二季度的经济数据。”宋莉说,只有经济数据表现良好,刚性购房者才会有信心入市,否则还是会很艰难。

观点

只要价格稳定小阳春仍能延续

投资者没有入场,楼市的小阳春很可能难以持续。但在一些开发商看来,未来3个月延续一季度小阳春的问题不大。

前期卖得不错的上海天山怡景苑销售经理施旋认为,“只要价格不大幅提升,成交应该不会有下降,刚性购房者还是会不断入市买房的。”旺旺集团上海房地产事业部市场部副经理倪士峰也介绍,由于没有调价,公司4月份的销售仍然能维持一季度的水平,而且这种势头还将继续保持。

连原本不看好今年楼市的王石日前也公开表示,目前看不出内地房地产价格有大幅下滑的趋势,按公司第一季度的表现来看,对今年发展谨慎乐观。

对于当前的楼市,佑威房地产研究中心陆骑麟表示,“开发商只有维持现在的价格,才能保证小阳春的持续。这是在投资者“缺席”情况下,吸引刚性购房者不断入市的最好办法。一旦大幅涨价,很有可能使交易量重新逆转向下。

 

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责任编辑:谌正中

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