合富辉煌：2009年4月东莞房地产市场分析报告

土地市场分析

【数据来源：东莞市国土资源局】

本月土地市场动态

楼市渐回暖，商住地交易市场渐热

08年四季度始，楼市利好不断，尤其“7折利率”令积压刚性需求迅猛释放，成交井喷。09年前4月东莞全市住宅签约面积达174.7万平方米，比07年同期增加约一成，比08年同期大幅增加九成，完成了08年全年销售面积的一半。其中09年4月全市新增住宅面积约46.1万平方米，签约面积达59.5万平方米，签约量达至07年最高峰7月份以来最高值。

东莞楼市明显回暖，与其密不可分的商住地交易市场也开始出现供求量有所回升的迹象。09年4月份东莞商住地共供应6宗，供应面积为15.7万平方米；成交5宗，成交面积为9万平方米，本月商住用地的供应量和成交量皆达到进入09年后的单月最高值。东莞市国土资源局公布的土地数据显示，将会在5月份上市交易的商住用地目前至少有5宗，总交易面积为13.4万平方米，比4月份的成交面积还要高，东莞商住用地的供应量和成交量都在逐步地回升。但由于很多开发商在06年和07年拿下不少高价地块，目前阶段正处于急于开发项目以求资金回笼，置地潮的掀起有待考验。

2、  本月地块供应情况

按照地块挂牌交易起始时间进行统计，2009年4月份东莞土地供应8宗，供应面积为16万平方米，环比3月份25.8万平方米的供应量，减少38％；而同比08年4月份37万平方米的土地供应量更是减少57％。

本月土地的供应类型结构与过去几个月的差异化较大，从08年1月份至09年3月份，几乎每个月的工业用地供应量皆大于商住用地，而本月工业用地的供应量为零，反而是商住用地的供应量达到09年前4个月的最高峰。本月商住用地共供应6宗，供应面积为15.7万平方米，而剩余的两宗供应地块分别是小面积的综合楼和办公楼用地。

本月出让商住用地单宗面积最大的地块位于虎门镇金洲村，74836平方米，容积率高达4.0，起拍楼面地价为1100元/平方米。该地块位于连升路和广深高速的交会处，离虎门中心区不远，目前周边的楼盘有虎门1号、虎门地标两大楼盘，离龙泉国际大酒店和虎门公园也较近。07年1月18日诞生的“虎门高价地”也是位于金洲村，地块属于二级市场转让，34842平方米的地块以3.06亿元成交，当时楼面地价高达3513元/平方米，现在该地块已经被开发成虎门1号项目，整体均价高达8000元/平方米。因此这宗将会在5月12日拍卖的虎门金洲村地块，1100元的起拍楼面地价，利润空间还是较为可观，应该会引起不少开发商们的关注。

本月地块成交情况

商住用地成交量回升

2009年4月份东莞市土地成交共7宗，成交面积为187751平方米，成交总金额为2.6亿元，环比3月份的土地成交数据，除了成交金额仅是小幅度的增加，成交面积和成交宗数皆有大幅度的上涨。但本月的土地成交面积和成交金额同比08年4月份则是大幅减少44％和51％，主要是08年每月的工业用地成交量占比很大。

除了土地成交总量有所减少，本月土地成交情况中最突出的一个特点就是没有工业用地成交，而商住用地的成交数量环比过去3个月大幅增长，成交量明显回升。本月商住用地共成交5宗，成交面积为9万平方米，总成交金额为21650万元，皆是进入09年后商住用地单月成交数据中的最高值。从东莞市国土资源局公布的将会在5月份上市交易的商住用地目前至少有5宗，总交易面积为13.4万平方米，比4月份的成交面积还要高，东莞商住用地的供应量和成交量都在逐步地回升。

楼市动态

总述

4月销售达至21月最高值 连续三月供需齐升

“60万平方米”、“5500套”， 09年销售高潮在4月份再次得到刷新。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年4月全市住宅签约面积约59.5万平方米，约5501套，达至07年楼市销售最高峰月7月后21个月以来最高值（见下图）。

纵观“9.27”以来，东莞房价整体处于下行轨道，随着房价的理性回归及利好政策刺激，08年9月后，东莞房价整体趋于平稳（见上图），全市住宅均价5200元/平方米已维持长达半年时间，在高质素产品带动下，在成交井喷利润驱使下，近期房价呈现微升势头，4月均价约5475元/平方米。 09年前4月东莞住宅“供”“需”有区别于往年，呈现环比逐月增加趋势，已连续三月供需齐升，且当月销售量均高于新增量，楼市供求压力减缓明显。

09年前4月楼市整体供求情况

。

消化存货 08年始楼市下行调整，新增供应减少明显，楼市以消化存货为主。09年前4月全市新增住宅面积仅139.8万平方米，分别比07年和08年同期均减少两成左右。

成交井喷 08年四季度始，楼市利好不断，尤其“7折利率”令积压刚性需求迅猛释放，成交井喷。09年前4月全市住宅签约面积达174.7万平方米，比07年同期增加约一成，比08年同期大幅增加九成，完成了08年全年销售面积的一半。

资金回拢 08年初东莞楼市销售低迷，开发商资金压力明显，降价自救迫在眉睫，09年则资金压力减小明显，降价促销意愿减弱。09年前4月全市住宅签约金额约94.4亿元，比07年和08年同期分别大幅增加28.4%和75.2%。

房价回落 08年初东莞房价渐渐步入下行轨道，但整体均价仍高，房价经历一年下行调整后回落明显。09年前4月全市住宅签约均价约5404元/平方米，比07年同期上涨16.1%，比08年同期下降近一成。如剔除09年前4月产品质素比前两年同期提高影响，房价下降幅度将更大。

一.东莞大市整体供求特征

一）整体特征

4月供需齐升 销售量同比大幅增加超过1倍

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年4月全市住宅供应面积约46.1万平方米，约3732套，面积同比大幅减少超三成，环比增加约两成。如剔除3月份 “福利房”大量供应影响，4月份供应环比3月增幅要远远不止两成，增幅将达107%

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，4月全市住宅签约面积达59.48万平方米，约5500套，刷新07年楼市高潮后最高值。签约面积同比增加1.2倍，连续两个月同比增加超过1倍，环比3月略增5.1%。3-4月东莞住宅销售的激增主要归功于政策利好累积效应，压抑一年的刚性需求得到强烈释放。4月全市住宅签约均价约5475元/平方米，同比下降7.8%，环比略涨3.1%。如果剔除3月份“福利性房”低价影响，09年4月房价同比下降幅度要增大，而环比价格将持平。近期东莞楼市供应大幅减少，销售大幅增加，房价整体企稳，反映当前楼市供求压力在明显减少。

4月销售量达至07年7月最高峰后21个月以来最高值

如上图,纵观07年“9.27”以来，东莞房价整体处于下行轨道。08年全年各月成交较均匀。进入09年后，在利好政策累积效应刺激下，销售量得到持续增加，并且于4月份销售量达至07年7月最高峰后21个月以来最高值。09年前4月无论是供应还是销售均表现持续增加，当月销售量高于当月新增量，楼市供求压力在减小。

楼市供求矛盾得到有效减缓

见上图，近期供应线和需求线呈小幅“靠拢”趋势，这意味着楼市供求矛盾在近期得到了有效减缓，尤其09年1-4月份，两线靠拢趋势明显，楼市的全面回暖周期在加速减小。

二．东莞城区整体供求特征

（一）整体特征

销售面积同比大幅增加139%　别墅成交比重增大拉高住宅均价

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年4月东莞四城区新增住宅面积约16.2万平方米，同比大幅减少六成，环比略增加约35%；签约面积约23.4万平方米，同比大幅增加139%，环比略减10%；住宅签约均价约6966元/平方米，同比及环比均上涨一至两成。4月城区住宅的高企主要原因为别墅产品销售比重的提升。09年3月城区别墅销售面积占城区住宅比重仅2.7%，而4月份别墅销售面积比重达11.1%。

（二）月度销售

4月城区住宅均价接近08年以来最高

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年以来，东莞城区住宅均价整体处于相对稳定状态，房价波动较小，尤其近半年以来，城区住宅均价基本维持5800元/平方米上下水平，09年4月城区住宅签约均价约6966元/平方米，基本接近08年以来最高值，主要原因为4月别墅产品成交比重的提升。08年10月开始，东莞城区住宅销售量整体呈增加趋势，3-4月份增加明显。

（三）城区住宅价格段签约情况

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年4月东莞城区住宅成交主要集中在5001-5500元/平方米，此均价区间成交比重占城区整体高达24.9%。如上图，城区均价4000元以下住宅基本绝迹，成交比重仅占2.3%（3月份为2.9%）。对比3月份，4月份5000元以下产品减少明显。3月份城区5000元以下产品签约比重为52.1%，而4月仅有24.9%。同时，4月份8000元以上产品成交比重达18.9%，3月份则仅有9.2%，这部分产品主要集中于别墅，拉高城区整体房价。

三．各类型商品房供求分析

（一）别墅

销售面积连续两月同比增加超两倍

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年4月全市新增别墅约5.1万平方米，约193套，同比和环比均大幅增加；销售面积约4.92万平方米，约197套，连续两个月同比增加超过两倍；销售均价约14415元/平方米，同比下降14.0%，环比上涨13.4%。

09年4月东莞新增别墅供应项目5个,其中三个分布于南城区，分别为海蓝湾，御泉山和清华居，其余两个楼盘分别为东城愉景花园（仅2套）和企石金椅豪园（12套）。海蓝湾以250-280平方米联排别墅为主，金椅豪园以311-390平方米独栋别墅为主，清华居以331-350平方米联排别墅为主，愉景花园仅2套741-750独栋别墅，御泉山以350-450平方米独栋别墅为主。

（二）公寓

销售面积同比增加超九成

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年4月新增面积1.4万平方米，同比大幅减少超七成，供应楼盘为西城楼大街，主力户型为30-50平方米单身公寓及一房。3月公寓签约面积约3.5万平方米，同比大幅增加超九成，环比增加约三成。签约均价约6055元/平方米，同比略降，环比略涨，整体企稳。

（三）洋房全市洋房均价4872元 城区洋房均价5750元

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年4月全市洋房新增面积约39.2万平方米，同比减少近四成，环比3月增加近一成；销售面积约51.1万平方米，同比大幅增加1.2倍，环比基本持平。其中城区销售面积约18.4万平方米，同比大幅增加1.2倍，环比减少约两成。从价格来看，4月全市洋房均价无论同比还是环比均表现一定程度下降，其中同比下降14.5%，东莞房价下行调整结果明显。4月城区洋房均价约5750元/平方米，同比基本持平，环比略涨3.6%。东莞城区洋房均价的高企与市场大力推广高端洋房直接相关，东莞城区不乏高端洋房，如东方华府，东骏豪苑，荷塘月色，天骄峰景，金域中央等等。

4月洋房新增供应主要集中于镇区

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，4月全市新增洋房供应约3274套，其中城区仅608套，仅占18.6%，其余均为镇区供应（见上图）。说明4月城区以消化库存为主，楼市供求压力在进一步减缓。4月东莞西部沿海镇区新增供应较多，如沙田镇，虎门镇和长安镇均有不同程度供应。相对来讲，4月东莞中部镇区供应较少，东西部供应较多。
长安，东城，南城和虎门洋房均价分别全市排名前四

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，有别于3月份，4月全市洋房签约面积主要集中于镇区，城区比重较3月减少。四城区洋房签约面积约18.4万平方米，占全市洋房比重的41%，比3月份减少10个百分点，与2月份基本持平。从4月销售面积前16名区域来看，长安洋房价格仍然全市最高，其次为东城，南城和虎门。长安镇历来洋房均价全市最高，4月亦如此。东城区以高端洋房供应为主，中端洋房供应较少，导致洋房整体均价高企。

09年4月全市成交套数10套以上洋房楼盘约100个，环比3月增加4个。其中成交100套以上楼盘有6个，与3月基本持平。从全市销售面积前十名项目来看,城区项目占6席，比3 月减少2个。.从城区洋房销售面积前十名项目来看,均价均在5000元以下项目仅1个，而3月份则有3个；5000-6000元项目6个，而3月则有4个，其余3个为均价6000元以上项目，与3月基本持平。说明均价5000-6000元/平方米产品受到了市场较大范围的认可，而中低价位房逐渐退出市场。

（四）办公

4月签约均价7245元/平方米，环比3月大涨

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年4月全市办公类商品房签约面积约0.74万平方米，环比减少约0.18万平方米.销售均价约7245元/平方米,环比3月上涨约1000元/平方米，主要原因为第一国际等高价办公楼签约比重上升； 4月新增办公供应项目仅1个，为鼎峰卡布斯，供应面积约1.2万平方米，约262套。09年4月东莞办公主要签约楼盘为第一国际、鼎峰卡布斯，盈锋商务中心和丰硕广场。

（五）车库

4月签约均价7888元/平方米，与3月基本持平

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年4月全市新增车库面积约2.9万平方米，环比3月3.4万平方米有所减少。供应主要来长安1号和东骏豪苑；销售面积约4488平方米，环比3月4200平方米基本持平.主要集中在景湖春晓、君汇华庭和新世纪可居等项目；销售均价约7888元/平方米，环比与3月7792元/平方米基本持平。

（六）商铺

4月签约均价19521元/平方米，由个别项目拉高

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年4月全市新增商铺面积约3.8万平方米，，环比3月2.58万平方米有所增加，主要来皇家公馆，长安1号和西城楼大街等项目。4月销售面积约0.66万平方米，环比3月1.85万平方米大幅减少。主要来自希尔顿广场，朝阳苑和西城楼大街等项目；销售均价约19521元/平方米，环比3月6405元/平方米大幅上涨，主要原因为4月个别项目如希尔顿广场等拉动，此外4月成交量少也是重要原因。

四．潜在供应分析

4月东莞商品房新开工面积约29.39万，环比减少41%，同比减少19%

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年4月份东莞全市商品房新开工面积约29.39万平方米，环比09年3月份49.6万平方米减少了四成；同比08年3月份36.11万平方米增加了减少了近二成。4月份商品房新开工项目分布在六个镇区，其中松山湖新开工面积最多，约8.56万平方米，均为朝阳苑项目的办公楼产品；虎门镇新开工面积为5.84万平方米，产品主要为类别墅；莞城区新开工面积为4.96万平方米，产品以洋房为主；塘厦镇新开工面积为4.68万平方米，产品以洋房为主；茶山镇新开工面积为4.13万平方米，产品以洋房为主；万江区新开工面积为1.24万平方米，产品以洋房为主。

注：上表建筑面积主要指商品房，含少量住宅底商铺，车位及公共设施等