东莞厂房经济模式危机四伏 租价下降空置率居高

5月6日，地产大鳄——广东富力地产在长达两个月的调查后对外发布多项数据，其中颇引人关注的除了房价走势外，还有整个珠三角地区厂房空置率，达到了17.8%。其中深圳厂房空置率为23.7%，东莞则达到了25.1%，在广东省各地级市中名列前茅。

尽管这一数据并非来自官方，但凭借富力地产在整个珠三角房地产的影响力和此前发布多项调查数据的真实性，这一数据已在很大程度上被各方认同。

5月9日，国内著名经济学家易宪容在博客上撰文指出，作为珠三角改革开放独特产物的厂房经济模式已经陷入困局，在完成中国工业地产第一阶段的使命后，这种经济模式“已经到了退出历史舞台的时候了”。

厂房租价持续下降

38岁的常平镇塘角村村民梁海平愈来愈感到生活质量正在下降，为此，他在辞掉保姆的同时，也将妻子的小车卖掉。而此前仅用于招待亲朋好友而不对外营业的鱼塘，也挂出了对外转包的告示。

1999年，梁海平承包了塘角村村北的三片空置地，建起了四间厂房，一家人每年仅靠收租金一项就可以收入上百万，他也从一个普通的农民成为村里首屈一指的富裕户。

但从2008年下半年开始，梁海平就已感受到了危机：先是承租其厂房的一电子厂搬离至越南，“收入一下子少了1/3。”其后不久，另一家承租了他两间厂房的工厂一夜之间宣布倒闭，老板在留下了一张11万元的租金欠条后携款蒸发。

自2008年9月起，梁海平重新打出厂房招租的公告，但仍鲜有人问津。“后来选择了降价，每平方米的租金从以前的12块降至10块，最后降到8块，但还是没有租出去。”至今，梁海平仍然空守着三间空置的厂房，每当有陌生电话打进来，他都会事先祈祷是有人前来寻租，但“希望越大，失望也越大”，最后归于麻木。

空置率居高不下

与塘角村一样，东坑镇黄屋工业园也同样遭遇到厂房出租困局。工业园负责人透露，辖区内的一面积为7000平方米的独院厂房在对外招租半年后，终于在4月底迎来一个承租者，只是租价便宜得“让人心疼”：从以前的11元/平方米降至6.5元/平方米。

记者连日来在常平、万江、大朗、黄江、清溪等镇街调查时发现，自2008年下半年开始，厂房空置率居高不下已是整个东莞面临的共同问题。

在富力地产发布调查数据之前，东莞本土最大的地产中介——中原地产也于今年元月份发布数据，显示伴随着2008年东莞大批劳动密集型企业倒闭，东莞村镇厂房的市场需求跌至历年谷底，东莞成了厂房经济的“重灾区”。2008年东莞工业物业均价从往年的每平方米10元~12元跌至每平方米7元~9元，空置量也达到历史新高。

中山大学教授林江表示，富力地产发布的25.1%的东莞厂房空置率“应该符合实情”。林江曾在今年3月份对东莞部分镇街厂房空置率做过调查，“个别镇街的空置率甚至高过这个数据很多。”林江认为，这主要受影响于全球金融危机影响下的大量工厂搬迁或关停。

本地居民生存方式面临调整

5月9日，易宪容在接受本报记者采访时表示，作为珠三角改革开放独特产物，厂房经济模式曾在很大程度上繁荣了东莞经济，“但现在看来，应该是退出历史舞台的时候了。”

易宪容认为，上世纪80年代，数量庞大的外资、港资、台资企业蜂拥而入东莞，政府一时间根本没有力量去提供足够多的厂房。

在市场力量的推动下，民间的力量参与进来，农民在田里把厂房建起来，虽然不合法不合规，却顺应了东莞当时制造业发展的需求，显得合情合理。

但经过30年外向型经济的发展，东莞的社会结构和利益分配体制已渐渐趋于固定，特别在那些厂房、工业园密集的村镇，大量外商投资和外来劳工的涌入，本地居民不由自主地介入到物业领域，衍生出庞大的“地租经济”市场和农村食利阶层。

据媒体报道，截至2008年，东莞随便一个镇都有700万~800万平方米的厂房，年租金收益达5亿~10亿元，在东莞本地居民的收入结构中，租金收入占了50%以上。 

记者日前曾就这一数据向东莞市相关部门进行咨询，但未被证实。而昊信联行翟志文认为，这一数据应该接近事实，“其实大部分东莞人心里都明白，一旦失去租金收入，对他们而言意味着什么。”

“随着金融风暴波及下大批制造业企业倒闭或向外转移，以制造业为主的村镇工业物业出现大量空置将是必然。”易宪容表示，此外，政府部门已逐年加大土地规划，大量东莞本地居民坐等收租的生存方式面临重大的调整。

与之相对应的一个数据是：上个世纪80年代中后期至1998年，东莞村集体经济的年平均增幅高达27.5%；1999年~2003年五年间，骤降为8.3%；2004年~2007年，进一步降为6.4%；2008年上半年仅为2.7%。

林江也认为，厂房经济模式尽管起到了应有的作用，但这种经济模式十分脆弱。“厂房周围租房、消费所形成的经济圈抗风险能力十分弱，一旦个别环节出了问题，整个周围的经济圈都将覆灭。”

东莞正在积极寻求破解之策

事实上，在厂房经济模式危机爆发之前，稍有远见的人就已经意识到其将可能产生的严重后果。

为此，从东莞市政府部门至经济学者，都提出了相应的应对办法。在今年全市两会上，就有人大代表提出，村组两级经济严重依赖于厂租、铺租、地租等布局零散的“租赁经济”，经济发展模式单一、后劲不足。随着形势的改变，原有经济发展模式已难以为继。

据悉，在代表提出这一议案后，东莞市委、市政府就组织相关部门对该问题进行调研，以求得应对之法。

“东莞迫切需求一种新的工业物业形态，来承接新的产业结构和经济模式。”林江说，这种新型的工业物业必须为企业提供全方位的服务——物业管理、人才引进、优惠政策等等，还必须具备产业聚集的功能。这种模式本质上完全区别传统的厂房经济模式。

记者从市规划局获悉，一份关于东莞市厂房经济模式危机的调查报告已于3月下旬上交至广东省省委，并会同深圳等珠三角城市一块上交至中央。与东莞一样，这些珠三角城市也在寻求破解之策。