中原集团创始人施永青:我看好房地产发展总趋势

　　12月22日下午， 在“八载华章，策领风云”——东莞中原8周年庆典上，中原集团创始人施永青作了“国内宏观经济趋势及房地产市场发展机会与挑战”专题演讲。

　　在专题会上，施永青说，房地产要预期未来，关注面非常广。过去一段时间，不但是中国因素影响着中国房地产，国际因素也影响着中国的房地产。2009年之所以这么兴旺，爆发如此强烈，主要因为有金融海啸，中国政府要减少国际金融海啸对中国的影响，放了很多钱在市场。中国政府调控房地产时，大部分时间都在压抑市场，2009年是推动市场，这些因素不是本地产生的，而是外来因素。

　　这两年中原发现市场压力很大，不容易开展业务，因为政府政策对房地产压抑非常强。中国出口到欧洲、美国，都出了问题，整体经济在发展受到压力时，政府知道单靠房地产的发展是不足的，房地产当年大家都看成是很重要的经济发展支柱，不过单靠房地产是不行的，先要实体经济好，消费力增加，才有改善生活的能力。当外面环境不好的时候，国家不敢让房地产单独发展，因为房地产单独发展只是昙花一现，把原来积累下来的钱都消耗掉，那以后就更困难。所以中国政府非常担心，大量的资金流入房地产，实体经济没有足够的资金支撑。做工厂的利润很低，不如炒房子来得快，如果全中国人都去炒房子，没有人做实业，那么中国经济就会出问题。所以中国政府在调控房地产方面不敢放手，国际因素从不同的环境下，都影响着大家，要看未来赢市，不可能不关注整个世界的发展。

　　未来一年会怎样?从安全角度来看，因为房地产是不动产，所以房地产对于政治的稳定性、国家的安全性关系很大。未来一年国际环境还是比较紧张，因为美国现在的战略是重回亚洲，其实就是要对付中国，围堵中国。美国一直都是做“老大”，最怕的就是“老二”，老二是未来最有可能取代老大的人，所以它一定要看住老二，不让它变大。但是中国大了，它也不容易看住，但是它要把它的资源调回来，所以伊拉克、中东、阿富汗本来是在打仗的，现在仗也不打了，以前的投资也放弃不要了，就是要重回亚洲。现在它在澳大利亚重新建立了军事基地。在这种情况下，钓鱼岛事件也好、南海问题也好，未来一年都会有这样那样的事情发生。

　　另一方面，中国国力比以前强大，如钓鱼岛问题，之前中国都是比较低调，在南海问题上也比较低调。为什么这么低调?以前因为中国没有这样的实力，最近中国派渔监船去巡海。以前派船去南海，有时候还没到机器就坏了，还要派船救回来，这样怎么去打，怎么巡逻?现在就不同了，国家有能力去维护自己的主权。在西沙群岛、南沙群岛，有一些小岛在60年代、70年代被越南占领不少，现在中国有了一定的能力，就不会随便被人家欺负，所以摩擦是有的。但是打架的机会我觉得不大，双方都不想打，对中国来说，中国很需要有30年和平发展的机遇，如果中国再有30年的和平发展，那么我们的实力甚至不战而怯。美国只是围堵中国，给中国一些难处，它也没有条件去打仗的，所以我认为是斗而不破的格局。

　　在这种情况下，中国政府要维持内地和平发展的环境，对房地产来说，不像在60年代、70年代文化大革命时，毛主席说准备打仗，深挖东莞，这个年代已经不同了，要维持和平发展经济的大局面。所以，在打仗方面最多有一些紧张局面，是不会打起来的，对双方都不利。美国连伊拉克、阿富汗都打不赢的情况下，是不敢与中国真的打仗的。越南、菲律宾会去支持，但是真的要打时，它会拦住的，因为美国不想打。国家安全问题，不会困扰中国房地产的发展。

　　整体经济上，局面不断改善，最坏的日子已经过去了。在金融海啸初期，美国政府在这段时间，把一些出问题的企业用国家的钱把它救回来。中国是共产党，美国是供债党，把企业的债国家去背，现在不单是国家把美国企业债背起来，是以量款的方法，印更多的钞票，全世界都为美国背仗。全世界的财产没有增加的情况下，全世界的钞票不断的增加，每一个月普通债要买400多亿，按揭债券也要买300多亿，差不多每一个月都要买800多亿，一年要花几千亿。买到什么时候，它也不知道，到经济好了，才不需要买。美国的债务为什么不出问题?希腊的债务出问题?因为希腊的债务，想让外国政府买单;美国的债是不要人家买，当然中国政府也买了不少，中国不买、日本不买，它也不会有问题，因为美国的机制可以联邦储备，由自己买。如果信用不好，债券卖出去利息增加，没有人买，因为债券是拍卖的，如果债券1厘没有人要，就要加1厘1、1厘2。美国如果债券没人要，那就联邦储备，自己买下来，所以它就可以不断的印钞票解决问题。这种方法让全世界替它背债，因为它有发行国际货币的能力，所以它自己短期不会出问题。美国的金融问题，泡沫可以“拖”，但是不会爆破。美国的经济有机会慢慢好起来。

　　最近，美国房地产已经有回升的趋向，房地产价格一上去，美国很多问题就能解决了。以前买下的是问题债，因为抵押品价格上升，本来有问题变成没问题，美国房地产价格上升，消费能力会变强，明年美国经济会慢慢复苏，中国的出口也有机会改善。因为在东莞，很多都是开厂的，尤其是出口欧美国家的企业。欧洲2013年经济是负增长，可能要到下半年才能慢慢改善，但是欧洲债务问题也不会恶化，因为欧洲中央银行买一些国家债券。债券到期，本来要还，但是还不出来，又给它新的钱去还，借更多的钱还原来的债。这种情况下，欧洲的问题也可以慢慢解决。债会不会越来越多?可能会越来越多，但是不是一下子破产。在这种情况下，我认为整个国际局面没有2008年金融海啸刚开始时的危机重重，所以我认为大环境对明年的楼市是有利的。

　　中国方面，经济发展前30年，都是高速发展。这是这段时间房地产做的好的主要原因，改革开放后，中国生产工业有比较高速的增长，城市化过程中，住房需要在这段时间不断增长。到了现在这样的环境下，出口到外国只是表面风光，把产品卖到美国、欧洲，他们给你一张印刷出来的债券，他没有钱买东西，你就借钱给他卖。所以中国外汇储备很多，但是这些钱有什么用?想去买它的高科技产品，它不卖;你想收购它的名牌，它又不卖给你;收购它的矿产，它也不卖给你。所以占这么多的钱，只是电脑里的一个数字。人民的血汗、自己的产品换回来的是一张纸，这张纸越来越多，但是没有用。所以现在中国也想减少对出口的依赖，像美国、欧洲一样，也想增加内需，使中国产品不用出口，可以卖给自己中国人。中国这么大，靠内部经济也可以生存，但是现在的问题是，中国收入分配不太公平，赚钱的人是少数，拥有股权的投资者，广大工作人员消费能力很低，需求不够，所以才出现产能过剩。现在中国虽然是有中国特色的主义国家，但是我们的制度是股份制，就是有股份的人才可以分享公司的盈利。

　　按照马克思主义理论，劳动果实生产者分享不到。在这样的情况下，消费能力就没法增长。有钱人是乱吃、乱花都没有用，因为人少;而大部分的人是花不起的。

　　现在中国政府说要改革收入分配，那如何改革?西方的收入分配一般分为三次，第一次分配是工资;工资没有与公司盈利挂钩，所以在中国人多的情况下，工资是不会太高的。第二次分配是政府抽税。以政府行政方法抽企业税，由政府重新分配。中国除了抽税外，政府还强制要有保险金、养老金、医疗、教育等等，都要拿一笔钱出来，这笔钱差不多工资的40%。政府分配有什么不好?要养一批官僚，养官僚是需要花钱的，而且他们的效率还不高，手脚也不干净，所以真正分到下面的人群时，就打了一个大折扣。第三次分配，靠企业家做善事，中国的法制不允许企业家成立个人慈善基金。美国很多企业家都把自己的股份捐出来，在香港我也可以把自己在中原的股份放入慈善基金，这对我影响不大，因为这个慈善基金是我个人基金，还在我的控制之下。在中国由于不可以成立个人慈善基金，让你把公司的股份捐给青基会、红十字会，老板当然不愿意，给人家控制了，自己就没有了。所以中国这种法律不允许第三次分配，所以这种情况下的分配就不公平，大部分的人拿不到劳动成果。

　　中国政府做了什么，就是提高最低工资。这是国家定的，可能定的与市场不一致，一些劳工法制企业家承担不了，所以东莞有一段时间倒了很多工厂，一些劳工法、最低工资超越企业承担能力。西方是如何解决这个问题的，在美国三无人士，银行也要贷款，这样他就有钱买房子，有钱消费。但是他还是没钱还，最后又出事。在欧洲是靠政府福利，有很多政府提供服务，现在欧洲债太多，也没法持续。所以中国在摸索自己的分配模式，如果在这个问题上解决的好，如果在利润分配上做的更好，我们才有机会使广大人民群众有合理的分配和内部需求，这样中国经济发展才能持续。

　　现在中国面对的问题，在有些产业上，国企占主要位置，改革开放主要经验，邓小平改革开放主要靠什么?靠的就是中央做少一点，地方做多一点;国家做少一点，让企业做多一点。以前官都要下海，逼着他做企业。最近几年，大家想当官，想到国企找工作，某一种程度来说这是走回头路。如果能开放多一些，本来由国企主导的行业可以给民企去做，中国的生产力就能有所增加，对国企来说也有促进作用。

　　这段时间，中国经济面对改革，面对走上新路的重要年代，整体来说，中国有机会可以做的更好，主要是看政策是否配合。2013年，承载着经济走出谷底，重新起步的机遇。西方说中国经济会硬着陆，我觉得这个不要担心，中国经济在之前一段时间只是发展出路放慢，但是还是在增长，整体来说，今年是7.5%以上，明年可能是8%，所以基本上是增长的。

　　对于房地产来说，过去一段时间的增长，已经出现了很大的问题，原来中国把住房商品化、市场化，这是改革开放之后很大的瓶颈，没有市场化、没有商品化，中国人住的房子不会有这么大的改善。

　　上海头30年基本上没有建什么好的房子，30年后我回到上海，还是住华侨饭店、国际饭店，都是几十年的大厦。市场化、商品化之后才大量建设，开发商为中国人民改善居住环境做了很大的贡献。

　　中国政府要处理好房地产使用问题和投资问题之间的矛盾，房地产不可能把投资因素完全剥离，但是中国现在有一部分人，觉得房子应该是拿来住的，不应该拿来投资，投资房地产的人不是好人，起码在社会舆论上，香港说是地产霸权。房地产不可能不投资，为什么房地产会拿来投资，房地产有“不灭性”，其他的财产都会贬值，时间长了，东西会变。谷子在仓库里，几年后被老鼠吃了，被虫蛀了，会贬值。而买房子，房子倒了，地也在，房地产是永远有价值的东西，是不会灭亡的东西。房地产的价值是跟着经济发展而上升的，其他的东西都会贬值，房地产经济越好，承担房价的能力就会增加，所以投资房地产比投资其他的商品更好，因为的一定可以升值，尤其在中国经济看好的情况下，所以中国人有钱，怎么会不投房地产呢?中国人可以选择的话，他们会愿意把钱放在房地产。在这种情况下，一些主要的大城市，楼价就会升到超越市民的承担能力。当出现这样的情况，政府就会干预，所以就出现了限购，把投资资金拦住，不让它流到主要城市，这是过去几年房地产价格下跌、交头下跌的原因。

　　经过这几年后，刚开始本来有外来资金，一旦不允许月来资金进来，房价就支撑不住，出现调整。但是经过一段时间，我认为现在已经找到支持点了，不靠外来资金，房价也可以在这个水平上支持住。当楼价跌到一定程度跌不下去，市民认为找到支持点了才敢买房，这个过程在2012年基本完成，探底过程已经有人觉得结束了，见底后一定是反弹的。越来越多的人相信不靠外来资金，也可以支持楼价上升。没有外来资金，是否等于这个地方的楼价就不上升?不靠外来资金不等于房价不会升，所以2013年承载着越来越多的人认为房价已经见底，房价会爆发式的在2013年上升。上海、北京甚至深圳都有这种机会。但是国家还是要调控的，只是已经限购了，还有什么可以调控呢?调控方法主要是两方面，一个是比较王道一点，就是房价上升，普通人民买不起，要调控房价也不容易，就提供一些保障房，让普罗大众也可以解决居住问题。保障房不是一天可以造出来的，所以要把握时间，压抑需求。香港是增加印花税，新加坡、台湾都是用这个方法，你要买房子，我增加交易成本。中国政府也做过，但是收的不多，香港收的很高，短期转让要收20%的成交税，这样炒卖的人就少了。

　　这样做的东西越多，将来手上的工具就越少，未来一年大城市要升是不可避免的，政府的手段一定是升了才出来，所以它是先升一段时间，升的离谱了，政府就出手。中小型城市现在的问题是供应量太多，东莞的情况经济增长放慢，东莞今年的增长只是3.5%，比全国7.5%低很多，有一些大城市是三位数，有一些是8%-9%。之前买的都不是新生的钱，是以前积累的钱，是在消耗。先要把经济搞活，中国现在想增加工业增值，不要做太多劳动密集的工业，而是一些知识密集、高增值的工业。中国没有条件将全国工业转移，因为整个世界来说，最低的是农民，第二层的是产业工人，然后才到技术人员、专业人员、管理人员、老板，因为中国有13亿人口，不可能都做上层的，可以做金融、好品牌、手表高专行业，13亿人民有相当一部分要做农民，做产业、工人，要把所有的人都提上去，不可能所有人都做管理人员。中国现在想做高端行业，把低端工业赶到越南、印尼，这对大家是没有好处的，所以在一些中小型城市，主要还是劳动密集型行业，这样才可以把劳动力吸引过来。整体来说，如果城市化进度不加强，房地产二线城市也不会好起来。二三线城市楼价，因为大城市有限购，有一些钱流出去，加上做实体经济不顺利、利润低，才有资金流去房地产，未来一段时间，如果欧美经济好了，实体经济就投资吸引力，二三线城市会有所调整。因为整体经济环境、国际环境在改善。

　　最后，施永青明确表示，房地产行业的发展总趋势我是看好的，只是大城市比中小型城市好的快，应该在政府出手之前把握机会。