中原车德锐：2012楼市好的离谱 2013以稳定市场预期为主

　　12月22日，东莞中原策略研究中心总监车德锐在东莞中原8周年庆典对东莞房地产发展历程进行了回顾并对后市发展给出了展望。

　　在演讲中，车德锐表示，今年绝对是东莞中原的丰收年，而今年的楼市甚至是好的有点离谱。他给出了一组数据以及自己的看法：第一，供应数据。2012年整体新增供应量是700万平米，同比上涨6%，有小幅的放量。这相对东莞来说是蛮大的。

　　第二，成交量。670万平米，超过了2007年663万平米，所以670万平米创了东莞房地产市场历史新高。

　　第三，洋房价格比较平稳。不管住宅还是洋房，基本上看不出趋势，呈现结构性分化，今年洋房有小幅上涨，但是改善型物业，价格略有松动。今年很多品牌开发商，带非毛坯销售的。未来一些研究公司公布的一些数据，是没有剔除掉非毛坯修的，今年肯定比去年高，所以为了可比性，我们剔除掉非毛坯修，回归到毛坯房的均价上，这个测算结果是增长1.35%左右。

　　今年开发商的表现，有一个本土和外来开发商的比例，往年都是本土开发商占主导，外来开发商占四成多，今年不是的，今年外来开发商占六成，本地开发商占四成。

　　开发商企业要进入前十，以往九个多亿可以进去，现在不行，现在要12亿，所以明年估计还会上升。说到楼盘表现，有两个特点，以往单盘销售金额最高的是15-16亿，今年单盘销售金额超过20亿。以前超过一千套，去年只有两个一千套，今年有8个，所以今年的市场好的有点超出想象。

　　这是什么因素造成的?大概八个原因：很多需求是去年10月份以来累计的释放，去年10月份到今年年初，市场成交很差，很多的需求压抑了，在今年释放了;供应链放量，所以东莞的成交量自然而然水涨船高，关键是很多是中小户型产;政策的支持;资金链绷得比较紧，做房地产开发很需要钱;非毛坯修对于刚性的阶层来说，省钱、省时、省力、省心，让很多刚需购房者买得起房;今年9月份开始，明显发现投资需求开始重新活跃，东莞投资的需求重新活跃起来，市场上商铺、投资性的小户型公寓，都卖的挺好。

　　今年和去年二三级联动做的比较频繁，这也是东莞与深圳联动的优势，不管是本土联动还是莞深联动，都做的比较出色。今年的经济增长放缓，对于很多私营企业来说有一点担忧，既然它担忧，就不会把钱投入到生意里去，所以很多的闲余资金流向房地产市场，买房保值。

　　商品房具备两重属性，既有投资性又有消费属性，2006年到2010年我认为是投资性年代，投资性年代价格波动会比较大，但是近两年是消费性的市场，买房是拿来住的，所以消费性阶段，房价是比较稳定的，包括明年也还是消费性市场。如果我们在当下谈房价走势，近几年没有房价趋势可言，在现阶段房价没有趋势可言，因为是消费性市场。

　　总结了今年楼市，大家很关注明年的东莞楼市。

　　在政策方面。很多人会比较稳定，这里面其实蕴含着不稳定的因素。10月份开始，整个经济趋势回升，包括楼市的增长也是一样。11月份中国楼市成交量不管是环比还是同比，都出现了波动。而且房价也出现了上涨，土地出现了价格波动，高价地又出现了。这样就会引起市场对房价上涨的预期，所以2013年房地产政策还是会调控，而且坚定不移的调控下去。主要是以稳定市场预期为主。

　　城镇化成为新增长点。城镇化是十八大很热点的话题，中国的经济、人口的红利，人口的老龄化带来经济的放缓。城市化进程必须加快，乡这一部分或者镇这一部分，或者二三线城市，或者一个城市里二三线的镇区机会就来了。我建议开发商可以在东莞二线甚至三线区域拿地、布局，因为现在已经有很明显的势头，东莞要走新型城镇化发展趋势。二三线的市场已经有了发展的机会。

　　股市绝地反弹。货币政策有点宽松，保持贷款适度增加，在很多方面利好因素下，近期的股市决绝地反弹。

　　房地产逐渐成为东莞支柱产业。因为今年东莞经济增速下滑，东莞以前提八大支柱产业，现在不提了。通过数据发现，四大特色产业的增加值是持续放缓，所以在很多特色产业没办法给到政府经济增长支撑的情况下，很多正确的领导都把目光投向房地产产业，大力发展房地产业。所以觉得如果政府重视房地产市场，东莞房地产市场才会真正进入快速的发展干道。

　　2013年市场展望。2013年东莞潜在的新增供应量达到720万平米，明年供应量很大，别墅市场供应量很大，对很多开发商说，明年的供应量是超大的，别墅在明年市场竞争非常激烈，价格会有一些松动，很多别墅盘首批产品选择低价入市，抢占市场先机，整体来讲跟今年持平，因为刚需成交有所下滑，但是改善和别墅的成交量会上升，加起来还是比较平稳的。

　　价格方面，明年分为两段式判断，明年上半段价格小幅上涨，因为现在市场预期很乐观，不管买方还是卖方都有上涨预期。而且很多春节后的工程进度都比较缓慢，供应会在上半年有点紧，所以建议开发商想在明年上半年比较轻松的出货，建议尽快加快供应量，加快工程进度。这样价格也有上涨的动力，供应比较偏紧，供应量上市很容易成交。明年下半年价格基本上比较平稳，因为大部分的供应压力在下半年，而且开发商的业绩明年定的都不会低，业绩也会压到下半年，所以会导致明年下半年价格有所放缓，或者说维持比较平稳的发展趋势。