中原车德锐：2012楼市好的离谱 2013以稳定市场预期为主

　　12月22日，东莞中原策略研究中心总监车德锐在东莞中原8周年庆典对东莞房地产发展历程进行了回顾并对后市发展给出了展望。

　　在演讲中，车德锐表示，今年绝对是东莞中原的丰收年，而今年的楼市甚至是好的有点离谱。他给出了一组数据以及自己的看法：第一，供应数据。2012年整体新增供应量是700万平米，同比上涨6%，有小幅的放量。这相对东莞来说是蛮大的。

　　第二，成交量。670万平米，超过了2007年663万平米，所以670万平米创了东莞房地产市场历史新高。

　　第三，洋房价格比较平稳。不管住宅还是洋房，基本上看不出趋势，呈现结构性分化，今年洋房有小幅上涨，但是改善型物业，价格略有松动。今年很多品牌开发商，带非毛坯销售的。未来一些研究公司公布的一些数据，是没有剔除掉非毛坯修的，今年肯定比去年高，所以为了可比性，我们剔除掉非毛坯修，回归到毛坯房的均价上，这个测算结果是增长1.35%左右。

　　今年开发商的表现，有一个本土和外来开发商的比例，往年都是本土开发商占主导，外来开发商占四成多，今年不是的，今年外来开发商占六成，本地开发商占四成。

　　开发商企业要进入前十，以往九个多亿可以进去，现在不行，现在要12亿，所以明年估计还会上升。说到楼盘表现，有两个特点，以往单盘销售金额最高的是15-16亿，今年单盘销售金额超过20亿。以前超过一千套，去年只有两个一千套，今年有8个，所以今年的市场好的有点超出想象。

　　这是什么因素造成的?大概八个原因：很多需求是去年10月份以来累计的释放，去年10月份到今年年初，市场成交很差，很多的需求压抑了，在今年释放了;供应链放量，所以东莞的成交量自然而然水涨船高，关键是很多是中小户型产;政策的支持;资金链绷得比较紧，做房地产开发很需要钱;非毛坯修对于刚性的阶层来说，省钱、省时、省力、省心，让很多刚需购房者买得起房;今年9月份开始，明显发现投资需求开始重新活跃，东莞投资的需求重新活跃起来，市场上商铺、投资性的小户型公寓，都卖的挺好。

　　今年和去年二三级联动做的比较频繁，这也是东莞与深圳联动的优势，不管是本土联动还是莞深联动，都做的比较出色。今年的经济增长放缓，对于很多私营企业来说有一点担忧，既然它担忧，就不会把钱投入到生意里去，所以很多的闲余资金流向房地产市场，买房保值。