合富辉煌2012年东莞楼市总结：供需两旺房价平稳

　　合富辉煌东莞2012年楼市总结(摘录)

　　住宅整体供求

　　供应量：新增供应600.4万平方米，同比略增11%，连续四年增长，创五年来最高。

　　销售量：网签面积600.3万平方米，同比增加15%，连续四年增长，接近楼市最高峰的2007年。

　　销售额：网签金额496.8亿元，同比增16.7%，说明出开发商资金回笼较顺利，降价意愿较小。

　　房 价：网签均价8277元/平方米，同比微涨1.1%，是07年以来涨幅最低的一年，如剔除非毛坯房增多及开发成本增加等因素，2012年东莞房价实际为微降，东莞楼市长期保持理性与平稳。

　　整体概况：供需两旺，供求平衡，房价平稳。2010-2012年历连续三年供应量与销售量基本持平。

　　稳定的楼市预期促使5-12月楼市持续供求双升 房价维持平稳

　　2010年10月至今，东莞房价长期维持在8200元左右，房价持续平稳时间创历史之最。8200元房价达到了东莞房价的一个高度，也是东莞房价的一个瓶颈。近两年楼市政策整体保持紧缩，东莞经济处于底部徘徊，重大市政配套处于未完工状态，潜在商品房供应量巨大，等等综合因素导致东莞房价近两年保持平稳。

　　2012年春节刚过，市场释放利率放松等消息，看房人气逐渐增多，楼市表现出“淡季不淡”景象。由于“两会”召开，3月出现短暂的楼市观望，导致3月成交减淡，4月份签约量有所回落。在后市不明朗的大环境下，开发商采取“以价换量”策略，在4-5月经历一轮房价促销。“两会”并未对房地产市场释放明显的信号，楼市预期慢慢得到稳固。5-7月楼市表现强劲的成交回暖。经历持续数月的热销后，市场随之进入第二轮蓄力期，8月成交有所回落。进入传统旺季“金九银十”，在稳定的政策预期下，随着供应的补充，累积的市场需求得到充分的释放，一直延续至12月，出现历史上少有的成交量连续四个月环比增加。5-12月成交量创下历史同期最高。

　　迎合政策趋势，2012年东莞刚需户型供应比重增加

　　2012年房产政策总体基调为“支持刚需，打击投资投机”，在此大环境下，开发商顺便市场趋势，加大了刚需产品的开发，相应减少大户型的开发。2012年120平方米以下户型供应比重约71%，比2011年增加了5个百分点，但与2010年基本相当。

　　其中71-100平方米户型变化最明显，占比达47%，处于历史最高位水平，比去年增加5个百分点。

　　141平方米以上大户型供应比重减少至18%，处于历史最低位水平，比2011年减少了4个百分点。

　　本土开发商遭遇外来开发商强劲“围剿” 面临被边缘化风险

　　万科以66.7亿元，连续三年蝉联东莞房企榜首，且今年接近2+3+4(第2名+第3名+第4名)格局。万科以绝对优势领跑东莞楼市;中信地产以约30.1亿元排行第二;和记黄埔以22.1亿元排行第三;两大东莞本土房企光大地产和丰泰地产分别位列第四和第五，相差四千万左右，竞争较激烈。最后进入前十的东莞本土企业富盈地产以约12.5亿排名第八。

　　在2008年之前，前十中东莞本土房企可占80%-100%份额，随着越来越多的一线开发商强势入莞，东莞本土开发商面临“边缘化”的风险，2012年前十中东莞本土开发商只争得三个席位。东莞城市价值越来越被得到认可，预计品牌开发商在东莞的市场份额将继续扩大。

　　长期以来，东莞本土开发商凭借其天时地利人和优势，能够轻而易举地获得土地资源，加上东莞人迷恋故土，优越心理强、低调务实等东莞人特性，导致更多的本土开发商安于现状。随着房地产市场交易制度的完善，随着东莞城市价值的进一步被发现，越来越多的一线品牌开发商“抢滩”东莞，本地开发商市场份额被逐渐压窄，外来开发商市场份额比重加速加大。

　　一线品牌楼盘占前十“半壁江山”

　　2012年前十楼盘以品牌开发商居多，其中一线品牌开发商楼盘占“半壁江山”，万科、中信、恒大和保利均有楼盘榜上有名。中信森林湖以18.3亿成为2012年东莞销售冠军

　　从历年前十楼盘来看，市场份额相对较稳定，基本在20-30%之间。其中2010年市场份额最高，达到32.6%，近两年呈现小幅下降趋势，一定程度反映了市场竞争变得激烈，东莞楼市发展的均衡性变好。

　　2012年市区(东南莞万)及泛深圳片区如东南片区(凤清塘)成交表现较突出

　　东莞是多中心区的城市，且区化较分散，发展不平衡。相对而言，东莞市区、西南片区(长虎厚)、东南片区(凤清塘)等片区是东莞房地产发展较成熟区域;东莞北部片区及西部片区是东莞房地产发展欠成熟区域。2012年东莞楼市表现出区域分化较明显的特点，市场份额增加和减少的区域数量各占一半。相对而言，东莞市区(东南莞万)和泛深圳片区表现较突出。其中，市区以南城和万江增长较明显，泛深圳片区则以东南片区(凤清塘)增长最明显。市区和东南片区是东莞楼市成交量和价均较高的区域，市场份额的上升，也是今年东莞整体成交量增加、整体均价居高不下的重要原因之一。