瑞峰：春节将至东莞购房热情骤减 元月住宅成交降温

　　瑞峰置业2013年1月东莞楼市报告

　　2013.2

　　春节将至客户购房热情骤减 2013元月住宅成交降温

　　报告导读

　　1、土地：鉴于去年东莞土地市场个别地块受热捧，今年1月土地供应量有所增加。上市的土地共有14宗，出让面积约75.93万㎡，面积同比增长近2.5倍。其中商住地5宗，合计出让面积约13.57万㎡，同比去年大幅度上涨7倍多;商服用地占1宗，出让面积5.4万㎡。工业地块有8宗，主要集中在常平、麻涌、企石、松山湖和望牛墩等镇区，合计出让面积约5.7万㎡。

　　2、新增： 1月份东莞楼市的新增供应进入淡季，全市商品房新增供应6361套，新增面积约30.95万㎡，环比下滑超六成，基本与去年同期供应量持平。其中住宅新增1877套，新增面积约20.56万㎡，环比下滑七成多，同比微涨。非住宅新增4484套，面积约10.39万㎡，环比上涨近八成，环比下滑14%。因对2013年东莞楼市行情的普遍看好，预计春节过后小阳春将迎来新一轮的推货高潮。

　　3、成交： 2013年1月东莞商品房签约7873套，合计面积69.30万㎡，环比分别下降19%和23%，同比分别增长322%和290%。其中住宅签约6103套，合计61.87万㎡，环比分别下降19%%和17%，同比分别上涨383%和347%;非住宅签约1770套，合计7.43万㎡，环比分别下跌17%和52%，同比分别上涨194%和91%。春节将至，住宅非住宅成交量环比都出现明显降温，尤其是元月下半月开始，客户购房热情锐减，住宅日均成交套数从接近250套萎缩至一百套左右;但是对比去年同期，住宅非住宅成交量都出现翻倍增长的情况，主要是因为去年同期东莞楼市处于低迷时期，成交较为惨淡。

　　4、新开工：2012年东莞楼市迎来大丰收，开发商对后市预期看好，为能在2013年市场备足充裕的货量，不少项目加快开发的进程，纷纷进行动工，迎来首轮开发高峰。据瑞峰置业市场研究监控数据显示，2013年1月有14个项目取得开工许可证，其中住宅新开工量为133.28万㎡，环比增长198%，同比增长280%;非住宅新开工量为27.31万㎡，环比增加110%，同比增长243%。

　　5、活动：随着春节的来临，东莞楼市逐渐进入传统的营销淡季期，顾客上门量减少，开放商也放慢了推货的步伐。2013年1月全市共有5个项目开盘，集中在在上旬元旦期间，其中虎门占三个项目。营销推广活动方面1月上旬主要以业主关系维护和以契合“春节”主题而展开的一系列的小暖场活动等方式进行。除了常规的年末业主答谢会之外，“文化营销”的特点逐渐呈现。而下旬则针对春节优惠促销的营销大战也拉开帷幕，主要是余货促销和在售货量年前优惠促销为主。

　　全国楼市

　　全国火热的楼市打破了1月这个传统淡季，包括北京、上海、广州等在内的一线城市楼市成交量均迎来开门红，一些地区甚至“火”过限购前。对于2013年的楼市走势，综合市场供求两方面因素，预计2013年房价总体将呈现稳中有升态势。在此背景下，多家房企看好2013年房地产市场，制定的销售目标普遍高于去年。据初步统计，今年房企销售目标上调均幅达25%，个别房企上调幅度甚至达到50%。与此同时，各家房企还正在为新一轮资金周转而积极融资， 1月以来，已分别有万科、恒大、富力、龙湖地产等十余家内地房企宣布海外发债计划。据不完全统计，进入1月份以来，房企融资额已超过400亿元人民币。

　　北京：1月成交量“反淡季” 同比上涨达570%

　　2013年1月份的北京楼市交易依旧延续了去年年底的火热局面。截至1月28日，2013年1月商品住宅(含保障房)成交量为11156套，若扣除保障房，纯商品住宅成交10032套，比2012年12月同期上涨2.6%。与去年同期相比，大幅上涨5.7倍。整个一月，北京商品房库存都维持在历史低位，1月16日更创下自2007年以来统计的最低数值。与此同时，房价也呈环比上涨趋势。1月份北京商品住宅成交均价突破2.3万元/平方米，环比去年12月有比较明显上涨。

　　上海：1月沪楼市发烧逼近调控前 刚需购房热情仍在

　　1月上海楼市完全可以用开门红来形容，成交量已大大超过了此前开发商70万-90万平方米的乐观预计。1月上海楼市的成交量、成交均价与限购令出台前的2011年1月微妙相似，让人有一种限购了两年，市场又回去了的感觉。截至1月27日，1月上海市商品住宅累计成交面积为88.6万平方米，日均成交面积为3.28万平方米。1月上海市商品住宅的成交量可突破100万平方米，高于去年“金九银十”的成交量。

　　广州：量价齐升成交量创新高 买家入市积极开发商很淡定

　　2013年刚开局，楼市继续升温，势头不减。1月(截至29日)，广州(10区)一手楼成交面积达到83.25万平方米，单月成交商品住宅7096套，成交均价达到15907元/平方米。成交面积和成交均价分别同比大涨161.2%和13.3%，价量齐升。据统计，广州1月实际共22盘推新房3224套，环比前一月的9651套下降66.59%。同比去年1月的4662套下降30.85%。

　　深圳：1月新房成交过6000套 刚需和改需是主力

　　根据统计数据，从1月1日至1月29日，深圳新建住宅共成交6121套、55.11万平方米，创一年来的最高水平，成交量大大超过了此前业界5000套的乐观预计，与限购调控前2009年的月均水平相当。市场认为，月成交6000套表明深圳楼市或将告别“熊牛分界线”，市场要“走牛”。目前深圳楼市的成交主力还是刚需、改善型产品，可以说是刚需和改需联袂入市。

　　东莞楼市

　　一、土地市场

　　1、整体情况：土地供应同比大幅上涨 成交率高达8成

　　鉴于去年东莞土地市场个别地块受热捧，今年1月土地供应量有所增加。瑞峰置业市场研究部监测数据显示，2013年1月东莞全市在国土资源交易网挂牌上市的土地有14宗，出让面积约75.93万㎡，面积同比增长近2.5倍。商住地挂牌上市的有5宗，合计出让面积约13.57万㎡，同比去年大幅度上涨;商服用地占1宗，是出让面积金5.4万㎡的莞城旗峰路地块。工业地块有8宗，主要集中在常平、麻涌、企石、松山湖和望牛墩等镇区，合计出让面积约5.7万㎡。由于去年土地供应量处于较低水平，故预计今年有望回升， 但鉴于用地指标的限制不会有太大的反弹：在东莞市国土局召开的2012年度工作总结会议中，局长刘杰指出，2012年广东省全年下达给东莞1.5万亩建设用地指标，其中85%以上都用于“三重”建设。同时强调，“为了保障东莞工业的发展，原则上以后的房地产项目都将不再占用每年的新增建设用地指标”，而是通过“三旧”改造等腾挪空间。由此推测，东莞商住用地一级市场供应量在未来几年或呈大幅下滑趋势，商住地或变更“稀缺”。

　　土地成交方面，1月份成功交易的商住地块有2宗，出让面积约3.2万㎡，商服地块2宗，合计出让面积约6.46万㎡。相比去年开市时土地市场的低迷，今年1月份则交出了一份较令人满意的答卷，商住商服用地的整体成交率高达80%，仅一宗位于流拍重灾区——寮步凫山村商住地流拍。预计楼市回暖会促使今年土地市场的升温，但出让地块的质量将成为地块是否受热捧的关键因素。

　　2、交易明细：东坑麻涌地块受追捧 万科底价摘获优质商服用地

　　1月进入土地交易市场的5宗商住商服用地有4宗成功交易，1宗流拍。其中位于麻涌镇麻三村，面积约1.07万㎡的商服用地二次进宫却受到了竞拍商家的热捧; 4家房企或个人参与报价，经过42轮竞价后，由自然人陈德爱以总价7950万元获得该地块使用权，折合楼面地价2480元/㎡，溢价率达33%。同样曾经流拍过的桥头大洲村商住地块，被东莞市众恒实业投资有限公司底价5422万元截获，折合楼面地价约710元/㎡。

　　而位于莞城的旗峰路的优质商服地块，挂牌日期从去年12月延迟至今年1月，最终仅东莞万科房地产有限公司一家公司报价，以底价3.82亿元将其收入囊中，折合楼面地价为1772元/㎡，其性价比为成交中最高，也是09年以来莞城挂牌出让土地中的楼面地价中最低的地块。唯一流拍的地块位于寮步凫山村，面积约5.85万㎡，给流拍重灾区再次抹上一层阴霾。值得庆幸的是东坑地块以高溢价收官，地块位于井美村,6家竞争者经过37轮的激烈竞拍，最终东莞市金达房地产开发有限公司更胜一筹，以9600万元夺得，楼面地价为2685元/㎡，是08年来东镇坑挂牌上市的土地中的第二高价，溢价率达60%。

　　3、2月待拍土地：凤岗大岭山同推商住地 性价比较高

　　临近春节，土地供应量明显萎缩，2月全市仅2宗商住地进入最后的交易环节，分别是位于邻深泛深片区的凤岗镇和大岭山镇。其中，凤岗地块位于雁田村，出让面积约1.56万㎡，是凤岗近三年来出让面积最小的商住地块，地块起始价为5455万，折合楼面地价1402元/㎡，邻深片区大热为其出让增加极大的利好因素。而大岭山地块位于金桔村，出让面积接近3万㎡，起始价为8900万，楼面地价为1501元/㎡，值得一提的是该地块是2010年大岭山土地市场沉寂以来的首次出让。

　　二、新增供应

　　1、新增供应概况：住宅供应环比大幅回落 商铺等投资产品春节前出现放量

　　春节临近，房企推货热情锐减， 1月东莞市商品房新增供应出现大幅度的回落。瑞峰市场研究部数据监测显示：1月份东莞全市商品房新增供应6361套，新增面积约30.95万㎡，环比下滑超六成，基本与去年同期供应量持平。其中住宅新增1877套，新增面积约20.56万㎡，环比下滑七成多，同比微涨。非住宅方面，新增4484套，环比大幅增长155%，面积新增约10.39万㎡，环比上涨近八成;非住宅新增以商铺为主，鉴于全国经济形势好转，况且春节后许多置业者的年终奖金有投资需求，故部分房企提前布局商铺等投资性产品。

　　2、住宅新增走势：春节临近新盘上市减少 新增量20.56万㎡低位运行

　　1月份东莞住宅新增供应量明显萎缩，全月供应量仅20.56万㎡，处在07年来同期第二低位，略高于去年同期。住宅新增量环比大幅度下滑，一方面是因为去年下半年连续多月房企推货热情高涨，导致部分项目已经无货可推。另一方面，春节是中国传统最隆重的节日，许多置业者因回乡或购置年货等事务，购房热情大减，开发商推货动力不足。预计2月下旬或小阳春将迎来新一轮的推货高潮，出于对2013年东莞楼市看多的考虑，许多房企已经提前布局， 2012年新开工量大增则为今年房企推货提供了基础。

　　3、新增区域分布：道滘2.95万㎡荣登住宅榜首 万江3.3万㎡非住宅第一

　　瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2013年1月东莞全市共有17个镇区20个项目有新增供应。其中有住宅产品供应的区域有13个，排在前三的分别是道滘、石碣和塘厦，三者新增量相差不大。得益于沿海丽水佳园和富盈WO城的鼎力相助，道滘以住宅新增量2.95万㎡位居榜首;石碣仅富盈盈翠华庭项目就一个顶两，新增量2.83万㎡排在第二;而塘厦碧桂园天麓山的实力更不容小视，洋房产品新增2.67万㎡，新增套数276套，目前销售率已达73%。非住宅方面，万江的阳光海岸的60套办公产品，新增面积约3.3万㎡，在排行榜上独领风骚。而综合体宏远康城国际为南城房地产市场新添近2万㎡的商铺和办公产品。

　　4、新增商品住宅户型面积区间：刚需户型为主 改善豪宅产品占比不相上下

　　瑞峰置业市场研究部数据监测显示：元月住宅新增仍以刚需户型为主，小于70㎡的产品，新增125套，占总量7%，主要由新项目康城国际和敏捷春天花园提供;住宅面积为70-110㎡刚需产品的新增产品有2232套，占总量65%，由碧桂园天麓山、万科金域国际等项目提供;111-150㎡的舒适改善性户型新增276套，占总量21%，主要是镇区项目加大了供应;150㎡以上大户型环比有明显的下滑，新增104套，面积占比6%，其中200㎡的户型无新增。别墅新增651套，占总量7%，主要表现在誉景名居、丰泰旗山橡树郡和御海蓝岸三大项目。

　　5、新增商品住宅类型配比

　　2013年1月新增商品房，洋房1737套，合计面积17.11万㎡，占56%;别墅新增651套，合计面积约3.45万㎡，占11%;公寓产品无新增。非住宅方面，商铺新增557套，合计面积3.26万㎡，占总供应11%;车库产品更是大放异彩，新增3734个，合计面积2.45万㎡;总供应7%;办公新增205套，合计4.68万㎡，占15%，

　　6、新增供应明细：20个项目新增供应 富盈项目住宅供应量占1/4

　　三、商品房成交

　　1、商品房签约概况：春节临近成交量环比锐减 同比几乎全线翻番

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2013年1月东莞商品房签约7873套，合计面积69.30万㎡，环比分别下降19%和23%，同比分别增长322%和290%。其中住宅签约6103套，合计61.87万㎡，环比分别下降19%%和17%，同比分别上涨383%和347%;非住宅签约1770套，合计7.43万㎡，环比分别下跌17%和52%，同比分别上涨194%和91%。春节将至，住宅非住宅成交量环比都出现明显降温，尤其是元月下半月开始，客户购房热情锐减，住宅日均成交套数从接近250套萎缩至一百套左右;但是对比去年同期，住宅非住宅成交量都出现翻倍增长的情况，主要是因为去年同期东莞楼市处于低迷时期，成交较为惨淡。

　　具体来看，经过元旦假期几天的短暂歇息之后，东莞楼市再续12年年底的高亢行情，元月第二周住宅成交量高达19.48万㎡，单周成交记录刷新去年全年最高值;此后楼市逐步降温，至下旬开始，各楼盘活动明显减少，推货量大幅下滑，环比下降一半以上，累计1-20日全市住宅日均成交约243套，21-31日日均成交111套，下旬由于临近春节长假，客户购房热情锐减。预计交投平淡的行情将持续到2月下旬，元宵过后客户购房热情将逐渐升温，2013年东莞楼市或将再度迎来快速发展阶段。

　　2、商品住宅签约走势：延续年底火热势头 元月成交量创新高

　　2013年刚开局，东莞楼市持续去年年底的火热势头，前三周(12.31-1.20)成交面积为48.73万㎡，第四周(1.21-1.27)因临近春节稍微逊色仅为8.14万㎡。元月住宅签约61.87万㎡，从2012年10月起连续四月突破“6”字头，从12年6月起连续第8个月刷新08年以来同期最高纪录，为2013年东莞楼市取得开门红。

　　3、非住宅签约走势: 春节前商铺走俏 非住宅成交量处第二高位

　　由于2012年年底非住宅出现井喷，基数过大导致元月环比出现较大降幅，签约面积约7.43万㎡，环比下降109%;但是从近几年同期数据来看，仍然处于较高水平。去年年底非住宅集中签约多为办公类型，今年元月则多为商铺，比如恒大御湖、中信观澜凯旋城、富盈WO城、中熙·弥珍道、敏捷春天花园、君汇华庭、南风国际二期的商铺等。春节前许多工薪阶层都收获了丰厚的年终奖金，部分客户的投资性需求造成了商铺或公寓等有投资价值的产品成交较旺。

　　4、商品住宅量价走势：供应量萎缩 成交依然畅旺 均价8499元/㎡微跌

　　临近春节，各大房企推货热情锐减，元月住宅新增供应量仅20多万㎡，但是延续去年年底前的高亢行情，成交量依然高企，超过了60万㎡，供求比例为1:3,需求依然强劲。均价方面由于塘厦等热门镇区成交比重加大而小幅下滑，从瑞峰置业市场研究部的统计数据来看，塘厦住宅签约面积约14万㎡，约占全市总签约量的22%，均价8051元/㎡，环比下降11%，降幅较大主要系前一月碧桂园、万科等新项目别墅签约拉高导致基数过大。从较长时间来看，经过去年半年的“以价换量”之后，近两个月均价有上扬的“欲望”。

　　5、各类型物业签约情况

　　6、住宅各区签约：碧桂园项目发力 助推塘厦1427套再登榜首

　　塘厦碧桂园项目再次发力，其中观澜碧桂园成交989套，碧桂园天麓山洋房成交209套，两者成交套数占比超过全镇总量的8成，从而带动塘厦住宅签约量遥遥领跑全市，成交均价8051元/㎡。南城再次与龙头之位失之交臂，恒大御湖和中熙·弥珍道等成为领军力量，成交均价约9140元/㎡。去年交投平淡的虎门今年比较活跃，共成交523套，成功跻身三甲位置，主要是虎门地标广场支撑，共282套。价格方面，虽然虎门、松山湖、东城和厚街镇等签约均价过万，但是成交量排名前16个镇区中，除常平、万江和虎门3个镇区外，其他13个镇区的成交均价都出项不同程度的下滑，由于比重过大从而导致全市均价出现下滑。主要原因或是年前促销优惠仍在，加上部分楼盘尾货推出了较低的一口价单位，故造成了均价普遍下滑。

　　7、商品住宅区域签约面积前十五名

　　8、住宅签约均价前十五名

　　9、楼盘签约前十名

　　四、存量和消化周期：存量462.59万㎡ 消化周期8.56个月

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，截至2013年1月底东莞商品住宅存量为462.59万㎡，环比减少8%;消化周期为8.56个月，环比减少1.51个月。从存量及消化周期的走势图来看，两者的降幅都比较明显，其中消化周期更是跌至10年以来最低位。造成这样的原因主要是由于过去一年销售速度都较快，持续多月供不应求，加上元月份供应量大幅萎缩造成库存大幅减少，从而大大缩短消化周期。

　　五、潜在供应

　　1、新开工总量：开发商对后市预期看好 2013年迎来首轮开发高峰

　　2012年东莞楼市迎来大丰收，开发商对后市预期看好，为能在2013年市场备足充裕的货量，不少项目加快开发的进程，纷纷进行动工，迎来首轮开发高峰。据瑞峰置业市场研究监控数据显示，2013年1月有14个项目取得开工许可证，其中住宅新开工量为133.28万㎡，环比增长198%，同比增长280%;非住宅新开工量为27.31万㎡，环比增加110%，同比增长243%。

　　2、新开工走势：市场急需新货量补充 开工量创6年同期新高

　　纵观近6年新开工走势可知，2013年1月东莞商品房是创6年同期最高。主要是因为近两年东莞楼市在全国房地产调控中走出独立行情，后市存量的消化周期也逐步缩短，急需新货量补充，再加上土地政策要求拿地的开发商必须两年内进行开发，否则无偿收回，推动11年后拿地的开发商加快开发进程，使得2013年首月项目开工满堂红。

　　3、新开工区域分布：规划利好效应释放 水乡片区项目掀起开工热潮

　　从新开工的区域分布来看，2013年1月商品房开工集中在镇区，尤其表现在水乡片区和邻深片区两大区域。去年政府出台“水乡一体化”新规划，对片区的楼市给予极大刺激和鼓舞，活跃程度明显提升，开发商对区域的发展前景看好，旗下的项目也借着规划利好入市，如道滘的君汇半岛花园、海贝豪庭，麻涌的碧水湾花园，高埗的新世纪颐龙湾二期等项目，迎来开工热潮。而城区仅有南城一个有项目动工，为佳兆业城区项目——城市绿洲花园。

　　4、新开工类型：洋房占总开工量78% 公寓产品为“零”开工

　　2013年1月新开工物业类型中，洋房新开工125.51万㎡，占总开工量78%;车库24.08万㎡，占15%;别墅7.77万㎡，占6%;商铺1.53万㎡，占1%，办公1.7万㎡，占1%;公寓为“零”开工。其中开发别墅的楼盘有南城城市绿洲花园、麻涌碧水湾花园两大项目，樟木头的水云天公馆则囊括了洋房、办公、车库的产品。

　　5、新开工明细

　　六、楼盘活动：蛇年元月上旬文化营销突显特色 下旬迎春促销开战

　　随着春节的来临，东莞楼市逐渐进入传统的营销淡季期，顾客上门量减少，开放商也放慢了推货的步伐。据瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2013年1月全市共有5个项目有新品开盘，且都集中在在元旦期间。其中虎门占三个项目，分别是丰泰东海城堡98-148㎡三四房新品和万科紫台190㎡新品元旦开盘，以及虎门国际轻纺城推出70年产权的旺铺。元旦期间纯开盘的项目是塘厦碧桂园天麓山，开盘价5988元/㎡起震惊四座;永江国际公馆47-180㎡一至四房的新品上市，参考签约均价约6600元/㎡。

　　去年大多数房企已经完成了年度销售任务，营销工作基本已进入尾声，因此2013年1月中旬东莞楼市营销动作放缓，以业主关系维护和和契合“春节”主题的蓄客暖场活动为主流。活动形式上除了常规的年末业主答谢会之外，“文化营销”的特点逐渐呈现。如迪纳酒店公寓举行的巴罗克2013新年音乐会;中熙·松湖国际结合当下最热的“Style”文化进行style达人招募;天利中央花园来访即送电影票，畅享贺岁档电影盛宴;江南第一城和锦绣山河分别地邀请了书法名家挥春送新年祝福;天骄风景和滨江豪苑则举行风水讲座解读2013年运程。投资性的项目也企图抓住年底投资高峰期，举办大型投资讲座活动，刺激客户入市，如君源铂尔曼酒店公寓举办“叶檀2013投资问道”活动。

　　而针对春节优惠促销的营销大战在1月下旬打响全面打响，主要是剩余货量的促销，表现在中惠香樟绿洲推10套特惠单位，沿海江湾国际推20套特价单位，中惠珺庭推最后10套单位，松山湖悦推岁末清货总经理特批房，丰泰旗山绿洲推出一口价单位优惠5万/套，万科金域松湖特价单位折后8000元出头，汇景世纪双子购买非毛坯房9.2折特惠，大朗碧桂园非毛坯洋房9折起，保利红珊瑚新春额外9.8折，中信森林湖兰溪谷享非毛坯价5折大优惠，宏远康城国际购房有四重折扣、万科朗润园特惠别墅每套减60万等。