中原土地月报：1月东莞土地市场平淡开局 成交3宗

　　土地观察

　　延续2012年市场的翘尾行情，2013年1月楼市良好开局，但整体市场成交热度有所降温，土地市场表现冷热不均，火热与流拍并存。在全球经济阴霾重重，当前经济形势仍不甚明朗，去年东莞经济增长6.1%，全年完成固定资产投资比上年增长9.4%，投资较快增长，大项目带动效果明显。2012年东莞各地区生产总值增长中，重大项目发挥了重要作用，在经济转型的浪潮中，重大项目投资已成为东莞新的经济增长点。1月东莞土地市场成交中，工业用地成交88.05万㎡，占比达9成，这也契合了东莞市政府全力开展重大项目、重大产业集聚区、重大科技专项“三重”建设的土地配置指标。同时，借助“城镇化”主题，未来政府将会陆续开展大项目的招商引资，工业类土地供应仍将持续放量。

　　回归房地产商住商业土地市场，1月东莞成交3宗商住用地和2宗商服用地，面积合计9.88万㎡。商住地成交冷热并存，东坑镇井美村一宗商住用地受到多家企业追捧，最终被东莞市金达地产有限公司以溢价60%成交，流拍重灾区的寮步凫山村又一宗商住地遭遇流拍厄运。从区域布局来看，1月成交地块大多集中在二三线镇区，其中樟木头、东坑、桥头各一宗商住地，麻涌、莞城各一宗商服用地。契合“城镇化”热点，二三线镇区借机盘活更多土地将成为未来趋势，也将会搅活这些片区房地产发展。从土地性质来看，东坑和桥头地块均为R5用地，商住混合用地越备受开发商青睐。近年来，住宅调控一直是房地产行业关注焦点，市场受政策波动性较大，历经过那些年楼市最疯狂的年代，整个行业已逐渐趋于成熟理性，投机性已一步步被挤出住宅市场，使得不少投资客瞄向商业投资，引发商业地产持续升温。东莞商业地产当前仍处于一个发展不成熟阶段，存在商圈分散严重、高端消费外流等现象。作为住宅龙头万科地产也开始着手试水商业地产，首次在东莞开发城市综合体——万科广场商铺成交均价达到48000元/㎡，尝到甜头。继长安万科广场、南城万科大厦、松山湖万科生活广场后，万科本月再拿下莞城一宗商业地块，企图扩张商业版图，也显露出万科将进军商业地产的战略布局。

　　1月关键数据一览：

　　月度总体叙述：

　　在春节前这个往年土地、楼市的淡季，1月东莞楼市延续良好行情，土地市场平淡开局，首月土地新增供应82.75万㎡，以工业用地为主，主要是常平、虎门、企石等镇区招商引资推出的产业用地需求。成交方面，1月工业用地成交十分活跃，成交88.05万㎡，大大拉高整体土地成交量，其中华为以1.85亿元拿下松山湖一宗36.95万㎡科研用地。除了寮步凫山村一宗商住地流拍外，其余商住商业地块均能顺利交易，商住地成交面积3.42万㎡，环比下降76.63%，同比下降48.45%。成交金额1.54亿元，环比下降83.67%，同比下降40.84%，整体溢价率为9.20%，延续去年溢价成交趋势，但由于1月商住地成交全部位于经济欠发达镇区，地块综合素质和地块价值相对不高，导致1月商住楼面地价为1349元/㎡，环比下降49.49%，同比下降0.79%。

　　2013年1月，国土部推地节奏有所放缓，成交地块大多集中在二三线镇区，使得商住成交楼面地价偏低。1月土地市场成交关注的焦点是位于莞城旗峰路地一宗商服用地，万科地产以底价3.82亿元收入囊中，折合楼面地价1772元/㎡，这将是万科在东莞开发的第四个商业项目，进一步扩大商业版图。此外，位于东坑井美村一宗商住地吸引6家企业、37轮竞拍，最终东坑房地产开发老大金达地产以溢价60%的9600万元斩获，折合楼面地价2685元/㎡。1月商住地块供应大幅回落，致使成交也同步回落，预计后市随着供应的放量，土地市场会逐渐升温。去年东莞楼市成交一片火红，1月市场延续年底翘尾行情，仍能保持相对活跃的成交量，开发商对未来楼市充满信心。去年各大房企销售业绩良好、资金充裕，部分企业也主动提高今年的销售目标，再上宏观政策、融资环境仍处于相对宽松的环境，拿地需求强劲，也会适时继续加大补充土地储备的力度。

　　一、一线城市借力市场向好态势，加大土地供应力度，各大房企也会适时补仓。

　　1月北京等重点城市土地交易持续升温，政府推出地块数量与素质增高，全国土地与住宅用地成交楼面均价水平同比涨幅均大于50%。全国300个城市溢价率延续前期上升走势，住宅用地市场表现更加显眼，突出平均溢价率13%，较上月增加2个百分点，较去年同期增加11个百分点。1月全国主要城市土地市场回暖迹象明显，高单价、高总价的地块频出现，这也表现出部分开发商对一线城市楼市充满信心，保持乐观的心态，适时加大补仓力度。

　　1月一线主要城市土地供需一览表：

　　1月全国土地市场供求双升，住宅用地成交同比增加24%。

　　2013年1月全国300个城市共推出土地3806宗，环比减少38%，同比增加33%;推出土地面积14761万㎡，环比减少39%，同比增加23%。其中住宅用地1290宗，环比减少33%，同比增加40%;推出土地面积5697万㎡，环比减少36%，同比增加40%。成交方面，1月全国300个城市共成交2145宗，环比减少53%，同比减少8%;成交面积8590万㎡，环比减少52%，同比增加5%。其中，住宅用地成交660宗，环比减少55%，同比增加4%;成交面积3127万㎡，环比减少53%，同比增加24%。

　　保利地产年底发力狂补库存，新增土地集中一二线城市。

　　保利地产2012年的拿地表现颇有几分戏剧色彩。该公司在前三季度始终未有显著购地行为，但到最后一个季度突然本色毕露，再次展露了该公司在土地市场上一贯的彪悍作风。

　　保利地产去年全年总共新购土地40幅，总土地面积为1319万平方米，涉及购地金额360亿，其中三分之二是在最后一季度才购进。相对于2011年耗资240亿新购920万平方米土地，保利地产在2012年明显变得更为进取。但该公司解释称，按照权益比例计算，公司去年拿地支出的360亿元仅占同期销售额的30%，占比为近三年的最低值。而其获取土地的付款周期大多为半年到一年之间，公司账面现金仍然较为充裕。

　　数据显示，2012年全年，保利地产实现签约面积901.13万平方米，同比增长38.57%;实现签约金额1017.39亿元，同比增长38.91%。在保利地产1000亿元销售业绩中，除了150亿来源于商业产品外，其余大部分均来源于住宅的销售，而面积在144平方米以下的普通住宅占比九成以上。

　　鉴于保利地产依然保持快速周转的经营策略，公司的新增土地多数集中于周转较快的一、二线城市。该公司负责人称，从去年的楼市反应来看，一线城市的市场反弹非常迅速，二线稍慢，尤其是一线城市的刚需产品和改善型需求非常突出，导致这些城市的库存下降明显，因此，公司有意识地倾向于去大城市购买土地补充库存。

　　大型房企新年亢进：掀融资潮备战拿地。

　　据消息，中国大型房地产商在2013年一开始就表现出了集体亢进的姿态。在刚刚过去的短短半个月时间里，包括恒大地产、富力地产、越秀地产、雅居乐、碧桂园、世茂房地产等在内的多家开发巨头相继宣布了海外融资计划。在此之前，旭辉集团、江苏新城、金轮天地等亦完成了在香港资本市场的登陆。从几家公司公告的融资计划来看，大部分资金都将被用于新增土地储备。实际上，随着2012年多家开发商销售情况的超额完成，国内开发商已经纷纷提高了其在新一年度的销售目标。

　　据不完全统计，仅仅上述几家地产商的融资额就已经达到50.6亿美元。与此同时，从去年下半年开始，不少内地企业积极搭建境外融资平台。近期，绿地集团宣布，分拆酒店集团和海外业务赴港上市。万科地产在收购了南联地产之后，公布了B转H股方案，再次搭建一个境外融资平台。瑞安房地产计划分拆新天地赴港上市。

　　北京：1月土地成交量环比缩水五成，供应超百万平。

　　今年1月，北京土地市场迎来开门红，供应超百万平。截至1月25日，北京市已经有18宗土地成交，单月土地交易额达到205.7亿元。对比自2003年有统计记录以来的每年1月份的土地成交额，2013年1月为近11年以来土地市场最好的开局，但这并不意味着地价随着成交量的上升而同时上涨。

　　上海：1月土地成交52亿元，同比增96%。

　　1月31日，据上海规土局统计，今年1月上海共成交经营性用地15幅，成交面积35.5万平方米，同比增加37.68%，环比减少70.91%;成交金额51.57亿元，同比增加96.24%，环比减少77.88%。

　　统计数据显示，1月共有6幅地块溢价率超过50%，同时6幅地块以底价成交，土地成交溢价率两极分化趋势明显。此外，2月上海共有9幅经营性用地入市，出让面积共计22.3万平方米，起始出让金总额11.72亿元人民币。

　　深圳：连推15地块土，地市场高调开局。

　　深圳市土地房产交易中心公布的信息显示，昨日土地出让市场高调开局，一口气推出5块用地全部成功出让，包含4块工业用地与一块商业服务业设施用地，其中出让条件苛刻的商服用地由唯一申请人海信南方有限公司以6.3亿元的起始价竞得。此外，今年1月份即将要出让的共计15块土地中，还罕见地出现了居住用地。

　　挂牌的5块用地全部成功出让。其中，位于南山中心区的T 106-0047的商业服务业设施用地是一块总部用地，要求非常严格，准入产业类别为家用电器总部及研发(含区域总部)，并设置了4条竞买申请人主体资格要求，其中包括竞买申请人或其实际控制人为国家工信部发布的“2012年电子信息百强企业”，以及竞买申请人或其实际控制人应在本宗土地出让公告规定的公告期截止前就该项目与深圳市政府签订战略合作协议(或合作备忘录)。最后，该地块被唯一申请人海信南方有限公司以6.3亿元的起始价竞得。

　　昆明：1月出让土地万余亩进账220亿，仅比北京少22亿。

　　根据昆明市国土资源网站及土地交易中心现场成交情况统计得出，1月份，昆明主城及呈贡供地225宗，共12348亩，交易起价251.2613亿元，起价单价203.48万元/亩。其中成交184宗，共10648.7亩，成交金额220.3596亿元，成交单价206.9万元/亩。流拍及中止交易41宗，流拍量1699.57亩。1月份，除昆明新城高新技术产业1宗工业用地溢价成交外，其余地块均以底价成交。

　　1月份，昆明土地市场除供销暴强外，重点项目“昆明滇池国际会展中心”也在本月拿地，多家地产大鳄本月也有动作。1月7日，中海城投、招商城投分别在环湖东路半岛拿地，1月16日，绿地控股集团、龙湖地产分别在昆明主城区拿地，仅1月就有3家地产大鳄落地。2013年开局，昆明土地市场风起云涌，似乎也预示着大鳄房企进军昆滇楼市的脚步加快。

　　二、1月土地供应以工业用地为主，商住地块供应有所放缓。

　　1月土地供应同比大幅上涨，商住地供应全是镇区地块。

　　2013年1月，东莞市国土资源局挂牌上市15宗土地，总面积82.75万㎡，同比上涨247%，这是自2000年以来1月同期供应的第二高位水平，仅次于2010年1月的87.72万㎡。但供应地块以工业用地为主，合计供应面积63.79万㎡，占比77.08%，主要是常平、虎门港、麻涌、企石等镇区招商引资项目的土地配置用地。1月商住地供应节奏有所放缓，供应13.57万㎡，环比下降56.58%，全是镇区地块，其中不乏一些房地产热点区域地块和发展潜力不可小视的镇区地块，如大岭山金桔村供应一宗2.96万㎡商住地，这是时隔三年继广源拿下松湖春天地块后推出的一宗商住地，地块价值十分稀缺;深圳限购以来，凤岗房地产发展水深火热，1月凤岗雁田村再供应一宗1.56万㎡商住地;此外，东坑井美村供应一宗1.19万㎡商住混合用地等。

　　1月上市地块以镇区小规模地块为主，占比4成。

　　从1月土地供应地块规模来看，1月东莞商住商业用地共供应6宗地块，其中商住地5宗，商服地1宗。1月土地供应以镇区小规模地块为主，占地面积3万㎡以下的供应7.72万㎡，占比40.72%，分别是大岭山镇金桔村、东坑镇井美村、凤岗镇雁田村、桥头镇大洲村4宗地块。此外，寮步凫山村供应一宗面积超5万㎡商住地，莞城旗峰路供应一宗5.39万㎡商服用地。

　　2013年1月东莞上市地块(商住+商业)规模大小一览：

　　2013年1月东莞挂牌上市土地情况一览：

　　三、1月土地市场平淡开局，商住地块成交冷热并存。

　　1月东莞商住地仅成交3宗，土地市场平淡开局。

　　2013年1月，东莞土地成交12宗，成交面积97.93万㎡，主要以工业用地为主，成交88.05万㎡，占比90%，而商住商业用地共5宗地块成交，面积合计9.88万㎡，占总比仅为10%，主要是成交地块以中小规模为主。1月东莞仅成交3宗商住地，面积合计3.42万㎡，环比下降76.63%，同比下降48.45%，成交金额1.54亿元，环比下降83.67%，同比下降40.84%，商住地收金迅速下滑，土地市场平淡开局，主要原因，一方面与国土部门推地节奏有关，进入年初，储备土地资源不多，供应量减少导致成交随之下滑。近年来国土局也在尝试改变过往推售大量商住地导致土地贱卖的拍卖方式，而更多地追求地块价值和溢价成交，也会有意放缓房地产地块的供应量。另一方面，除了寮步凫山村一宗地块流拍外，其余地块均能顺利交易，但由于成交地块均位于经济欠发达镇区，成交金额不高，土地收金迅速下滑，交投氛围相对平淡。

　　商住地块成交冷热不均，商业用地渐受青睐。

　　1月东莞土地成交冷热不均，火热与流拍并存。迎来本月度第一宗商住地开拍的是位于桥头镇大洲村地块，被东莞市众恒实业投资有限公司以底价5422万元拿下。本月商住地成交热点地块是位于东坑镇井美村一宗商住地，经过6家企业、37轮竞拍，最终被东莞市金达房地产开发有限公司收入囊中，占地面积11917㎡，容积率为3，成交总价9600万元，溢价率60%，折合楼面地价2685元/㎡，而位于寮步凫山村又一宗商住地遭遇流拍;樟木头镇樟罗村莞樟公路旁一宗转让地块以底价400万元被东莞新都会酒店有限公司拿下，整体交易冷热不均。

　　1月东莞成交2宗商业地块，万科地产以底价3.82亿元拿下莞城旗峰路一宗商服用地，该地总占地57069㎡，其中商服用地53887㎡、容积率为4.0，广场用地3182㎡，折合楼面地价为1772元/㎡。这是万科继长安万科广场、南城万科大厦、松山湖万科生活广场后，再拿下莞城一宗商业地块，企图扩张商业版图，也显露出万科将进军商业地产的战略布局。另一块商服用地位于麻涌镇麻三村，被陈德爱个人名义以溢价35%的7950万元拿下，折合楼面地价2480元/㎡。住宅调控以来，商业地产逐渐升温，万达先后布局长安、东城，万科试水商业地产，商业用地渐受开发商青睐。

　　2013年1月东莞土地成交一览(不含工业用地数据)：

　　四、成交地块集中在经济欠发达镇区，商住地楼面地价走低。

　　1月东莞成交3宗商住地块，全是位于经济欠发达镇区，地块价值和地块综合素质相对不高，导致整体成交楼面地价有所走低，1月商住地楼面地价为1349元/㎡，环比下降49.49%，同比下降0.79%。

　　1、万科拿下莞城一宗商服用地，进一步扩大商业版图。

　　1月18日上午，位于莞城旗峰路编号2012WG058号的一宗商服用地进入拍卖阶段。该地总占地57069㎡，其中商服用地53887㎡、容积率为4.0，广场用地3182㎡，最终万科以底价3.82亿元成交，折合楼面地价为1772元/㎡。

　　地块在去年11月下旬已开始挂牌，后来一度将挂牌截止时间从去年12月24日延长至今年本月18日。根据出让公告规定，项目建成后，需建设一栋建筑面积不低于2万㎡的金融科技产业大厦，不可分割出售。地块处于行政中心地段，周边有龙光君御旗峰、富盈东方华府等项目在售，商圈氛围浓郁，这是万科拿下东莞的第四个商业项目，进一步扩大商业版图。

　　2、金达地产延续品牌影响力，扩大东坑版图

　　2013年1月31日上午10:00，本月度最后一宗商住地——编号2013WG003东坑井美村进入竞拍阶段，经过6家企业、37轮竞拍，最终被东莞市金达房地产开发有限公司收入囊中，该地占地面积11917㎡，容积率为3，成交总价9600万元，溢价率60%，折合楼面地价2685元/㎡。

　　金达地产乘势追击，延续品牌影响力，再拿下东坑一宗商住地。

　　上午10点，东坑井美村一宗商住地进入竞拍阶段，交易氛围十分热烈，共吸引6家企业参与竞拍，其中有4家企业参与至第18轮竞拍全部撤场，仅剩东莞市金达房地产开发有限公司和另一间企业咬定不放，势在必得，最终金达地产以溢价60%的9600万元斩获。

　　据悉，东莞市金达房地产开发有限公司主要经营房地产业务开发、销售和物业管理等业务，现已成为集城市基础建设工程、房地产开发、物业投资、物业管理、酒店经营为一体的大型综合性民营企业。金达地产曾在东坑镇中心区成功开发具有代表性的商住大厦——东裕广场，该盘目前已售完。随后2010年金达地产再次在东坑拿下两宗商住地。金达地产一直深耕东坑，早期曾开发的东裕广场在当地有一定的知名度，目前暂无在售项目，预计今年年底锦绣豪园将上市。金达地产，作为东坑土生土长的房地产企业，近年来快速实施扩大版图战略，通过挂牌交易、三旧改造等方式储备了大量的土地资源，已逐渐发展为东坑房地产开发的老大。

　　楼面价高达2685元/㎡，仍存在较大的获利空间。

　　该地块占地面积11917㎡，规模较小，容积率为3，根据该地块属性，预计未来可开发成拥有商业裙楼的公寓产品。地块位于东坑大道和政德路的交汇处，地理位置十分优越，东坑大道作为东坑镇的交通主线，不仅是镇内公交线路的必经之路，也是连接周边镇区的交通枢纽。同时，周边配套十分完善，附近有世纪广场、东坑镇政府、供电公司、工商分局、百汇百货等。该地块成交楼面价为2685元/㎡，仅次于2011年东莞冠成投资有限公司拿下东坑井美社区商住地的3264元/㎡。位于同片区的皇家公馆二期2012年洋房成交均价为5509元/㎡，商铺为23000元/㎡，按照该地块性质R5(商住混合用地)，商服建筑面积必须达到总建筑面积的30%以上，按照目前东坑住宅和商铺均价测算，预计整体楼价达到8000元/㎡以上，获利空间较大。优越的地理位置，又处于商业成熟中心，为后期商业开发运营提供一定的外部条件。

　　目前东坑房地产发展处于起步阶段，未来发展潜力不可小视。

　　长期以来，东坑房地产一直处于不温不火的状态，2012年在售的仅有皇家公馆二期，房地产发展仍处于起步阶段。由于历年来东坑房地产只有个别项目有商品供应，商品房每年的平均消化量为3万㎡，而目前的库存达到3.56万㎡，吸纳周期12个月左右，消化速度缓慢，整体容量十分有限。再加上东坑经济发展水平十分落后，长期以来只是个别项目在售，货源选择性小，导致本土需求外溢。东坑镇位于东莞市中部，毗邻松山湖科技产业园、东莞生态园和东莞火车站，东部快速、莞深高速、常虎高速接驳镇内。2012年东坑镇提出“接轨松山湖，融入生态园”的发展战略，有效地推进发展壮大通讯电子主导产业，打造市园区产业配套服务基地，全力加快转型升级。而松山湖未来将不会新增供应商品房用地，意味着有部分需求将辐射到周边镇区，东坑靠近松山湖的地缘优势十分明显。2013年东坑将会有皇家公馆三期、锦绣豪园等项目上市，潜在供应预计10万㎡，项目增多，货量充足，会激发片区潜在购买力。未来随着东坑房地产发展的逐渐成熟，会促使部分外溢需求回流，也会吸引松山湖购买力前来置业，未来发展潜力不可小视。

　　五、受春节假期影响，2月土地市场陷入短暂低迷。

　　截止2月5日，根据市国土局已经公告的情况来看，2月东莞土地市场进入最后竞价的土地仅5宗，挂牌出让面积17.22万㎡，其中3宗工业用地，2宗商住用地已成交，分别是编号2013WG04的凤岗雁田村和2013WG05的大岭山金桔村。尽管受春节假期影响，2月土地市场显得稍微冷清，属于节日性的常规性淡季，但不缺乏个别热点地块，引发土地交易升温。随着楼市的逐渐发力，市场预期走好，开发商也会在新的一年主动提高销售目标，保持高昂的客观心态，适时储地，3月土地市场有望走出短暂低迷。

　　凤岗：锦龙地产乘势追击，扩大凤岗版图。

　　2013年2月3日上午，位于凤岗镇雁田村编号为2013WG004号一宗商住地挂牌出让，该地占地15563㎡，容积率为2.5，最终东莞市金舜房地产投资有限公司以底价5455万元拿下，折合楼面地价1402元/㎡。

　　自深圳限购以来，临近深圳的地缘优势，使得深圳客直接外溢凤岗片区，近年来凤岗房地产发展水深火热。凤岗镇雁田村，到达深圳龙岗仅需30分钟，一直是凤岗商住地出让的热点区域，先后有佳兆业、三正地产等开发商布局，目前凤岗雁田村片区在售项目有佳兆业.水岸豪门、蓝山锦湾等，洋房成交均价8000元/㎡左右，后期还将有三正地产项目上市，该地块1402元/㎡的楼面地价仍存在较大的获利空间。据了解，东莞市金舜房地产投资有限公司实为锦龙地产的直属子公司，锦龙地产已在凤岗开发锦龙又一城项目，截止到1月31日，该项目住宅可售套数96套，可售面积8318㎡，锦龙地产可谓乘势追击，积极补仓，再扩张凤岗版图。

　　大岭山：龙光强势拿下金桔村商住地，看好后市预期。

　　2013年2月3日下午3点，大岭山镇金桔村一宗商住地开拍，吸引多家企业参与竞拍，经过49轮争夺，最终深圳市龙光投资顾问有限公司以溢价率82%的1.62亿元斩获，折合楼面地价2733元/㎡，仅次于2009年大岭山高价地价。2010年广源地产以溢价率68%拿下大岭山镇金桔村松湖春天地块，折合楼面地价1623元/㎡，这是时隔三年大岭山推出的又一宗商住地，该地块比松湖春天地块楼面地价高1110元/㎡。

　　大岭山位于东莞市中南部，地处东莞新城市中心区、松山湖科技产业园、同沙生态旅游区这“三位一体”之间，地理位置得天独厚。未来松山湖将不再新增供应商品房用地，东城土地资源越加稀缺，居高不下的楼价会使得需求外溢，大岭山作为连接松山湖、东城的中心片区，这两个区域的需求外流将直接受益，未来大岭山房地产市场发展潜力巨大。

　　龙光地产曾在2009年高价拿下莞城一宗高价地，正是目前在售的龙光君御旗峰，定位为城市标杆豪宅，由于项目打造的多拼大户型，客户对产品的认可度偏低，楼盘消化速度缓慢，开发商多次调整价格。尽管作为东莞开山之作的龙光君御旗峰陷入相对滞销的困局，但龙光地产通过初次尝试入莞，已初步摸索了解东莞房地产市场，此次再出击拿下大岭山一宗地块，也显露龙光将继续深耕布局东莞的战略，看好东莞未来市场预期。

　　2月挂牌上市交易的土地一览：