中原车德锐：东莞城镇化的发展助推楼市焕发活力

　　中原地产东莞公司策略研究中心总监

　　说到当前的楼市，不得不谈两个热门关键词，一是城镇化，二是政策调控。目前东莞面临的政策调控有中央的新国五条，还有本土的公积金贷款新政，因此，在这里我想谈的角度一是城镇化进程加快中的东莞楼市，二是城镇化进程加快中的房地产政策调控。

　　这虽说是两个角度，其实是一个事情。城镇化下的城市经济、房地产行业的变迁必须要做些分析，洞悉了当中的发展趋势才能理解当下的房地产政策调控，也才能发现这里头所带给东莞这个城市以及楼市的影响。

　　城镇化的提出背景是我国面临的的经济现状是经济增长放缓，主要表现在外需不足，投资放缓，内需消费不旺。城镇化的目的还是保持我国经济保持平稳快速发展。外需不足在全球经济增长放缓的情况下难以改变，加快投资需要耗费土地资源，刺激内需消费需要扩容消费群体，增强消费力。而一线城市土地资源日益稀缺，扩大投资空间有限;一线城市消费虽然旺盛，但毕竟消费规模有限。按照这样的思路，加大投资和扩大消费的重任就落在了二三线城市。因为这些城市土地资源依然还是比较丰富，城市化率相对比较低，投资发展空间大;另外，除了提出城镇化，中央还提出推进农业转移人口市民化，这当中的用意就是在二三线城市通过农民工市民化来扩容消费群体，增强消费力。

　　理解了城镇化提出的思路，我们就可以分析一线城市和二三线城市在未来发展的分化。城镇化进程的加快需要资金、需要人才、需要技术等等，最现成的办法就是从一线城市中分流出来，当然，通过二三线城市的政策扶持发展是可以拉动一线城市的资源重新分配，但也需要在一线城市身上做一些挤出支持，令得一线城市的各行各业看到二三线城市的发展机遇，更看到自身发展所面临的瓶颈和限制。

　　回到2013年东莞楼市的话题。在城镇化的背景下，东莞作为二三线城市，新型城镇化之路将推动经济重新焕发出活力，预期将进入新一轮的高速增长;而东莞的楼市，在城镇化的推动下，招商引资将承接广深等一线城市的优势产业资源，城市形象进一步提升，人口重新回流，消费规模快速扩容，东莞楼市的市场蛋糕也将持续增大。可以说，城镇化下东莞房地产市场将迎来下一个黄金十年。

　　今年新的国五条调控对象其实很清晰，就是针对一线城市进行的持续收紧，包括直辖市、计划单列市、省会城市等。城镇化下的一线城市房地产政策持续调控收紧，其实很好理解，那就是一线城市的土地资源日益稀缺，二级市场对政府经济的贡献和拉动作用在逐步减弱，政府对房地产业的依赖度逐步降低，况且一线城市的经济增长也在放缓，中央对这些城市的经济增长目标也在调低，当地政府的经济增长压力大大减缓;同时，一线城市的房价经过这些年的快速上涨，已经与二三线城市拉开了非常大的差距，汇集了各路投资资金，不好好引导这些民间投资的流向，实在对城镇化的推进不利。那肯定有人说了，东莞公积金新政不是出台了么，不也是在收紧么?在这里，我们要清楚的知道东莞公积金政策出台的目的，是出于公积金的规范管理，是出于资金风险的把控，而不是针对楼市进行调控;同时，这个政策对市场实质性的影响非常有限。

　　城镇化下的东莞楼市迎来下一个黄金十年，城镇化下的房地产政策调控主要针对一线城市持续收紧，这种挤出效应同样给到作为二三线城市的东莞楼市非常好的发展机遇。