中原周报：镇区刚需产品发力 东莞楼市快速回升

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　本周(2013.2.25-3.3)商品房成交面积17.09万㎡，环比明显上涨68.38%，同比上升65.37%。本周商品房成交套数1847套，环比上升73.26%，同比上升73.59%;成交金额15.05亿元。

　　本周住宅成交面积15.97万㎡，环比上升74.99%，同比上升72.52%;成交套数1621套，环比上升80.11%，同比上升77.35%;成交金额12.92亿元。本周非住宅成交套数226套，成交面积1.12万㎡，金额2.12亿元，成交均价18958元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8092元/㎡，环比下降5.63%，同比下降6.54%。其中普通洋房成交均价为7120元/㎡，高端洋房均价为9244元/㎡，豪宅洋房均价为10814元/㎡，公寓均价为8849元/㎡，别墅均价为15170元/㎡。

　　东莞楼市新增供应目前偏紧，部分区域供需失衡推涨房价。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞有且仅有1个项目供应78套，面积合计2.84万㎡，为位于大岭山的新世纪•领居161-500㎡的别墅产品。

　　新盘上市量大幅下降，产品选择性减少。供应持续萎缩的原因：一是去年11月至今年1月东莞市场供应大幅放量，大部分新盘或加推项目已经基本上市，二是上一波的开工热潮接近尾声，新一轮房地产工程重新启动，供应相对放缓，在淡季回落到常态水平，目前东莞市场销售以存量房源为主，且由于很多开发商在资金充裕的情况下，都会将新盘项目上市计划延后，预计整个3月的新增供应都将偏紧。但是由于部分人手头资金较宽裕，年后投资型需求、改善型需求较旺盛，预计商铺、写字楼等商业产品及别墅类高档物业会备受青睐，也有可能成为未来成交淡季下主推的产品及市场成交热点。

　　根据测算预计，2013年东莞商品房潜在新增供应约719万㎡。而截止2012年12月底，东莞商品房库存656万㎡，新增潜在供应加上库存量，2013年整体供应量接近1400万㎡，按照2012年的消化量计算，供需比超过了2:1,2013年供过于求的压力和矛盾开始凸显，开发商快速出货回笼资金的压力将长期存在。

　　但就目前而言，市场需求旺盛，大量投资、刚需置业群体争相入市买房，但在不少区域尤其是主城区，供应比重持续萎缩，新增项目按照工程进度主要集中在下半年，供不应求的局面将助推区域房价不断上涨。

　　东莞楼市快速回升逼近鼎峰期，镇区刚需产品发力拉低均价。

　　春节后第二周，东莞楼市快速回升节前鼎峰状态，据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交面积15.97万㎡，，环比大幅上升74.99%，同比上涨72.52%，为7周以来最高位的成交记录。共成交1621套，日均成交231套，逼近2012年以来最高的周成交数1955套。本周东莞住宅共有164个项目，环比上周148个，数码也在持续增加。总体而言，东莞楼市人气不减，热度持续飙升。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8092元/㎡，环比下降5.63%，同比下滑6.54%。本周住宅中位数价格为7283元/㎡，环比上周7256元/㎡下降0.37%。本周住宅均价环比和同比皆出现不同幅度的下滑，主要是一些竞争激烈的热点片区如凤岗、塘厦刚需产品发力，集中签约，拉低整体均价。本周销售排行前二十的住宅项目中仅有万江的北大资源•御湾、南城的江南第一城位于主城区，其余皆为镇区项目。此外，在销售排行前二十的项目当中，成交均价低于8000元/㎡的就有15个，其中，本周住宅排行榜销冠——凤岗的永江花园共成交136套，成交均价仅为6301元/㎡，紧随其后的碧桂园•天麓山共成交90套，均价为6921元/㎡。

　　东莞节后楼市形势稳定，部分开发商推盘跑量。

　　又到3月，对于房产开发商们来说，这是一个极度敏感的非常时期，一次次出台的楼市调控新政都如一把利剑悬在头上。去年同期由于持续的楼市调控压力给销售带来诸多阻力，市场一片阴霾，购房者观望情绪浓厚，开发商对未来不确定预期预判悲观，曾引发一波开发商主动“降价潮”。今年东莞楼市虽然也面临“公积金新政”、“新国五条”等调控政策的相继出台，但是市场依然延续去年年末以来热闹的势头，前往各大楼盘看房的人有增没少，房价看涨预期依然高涨。节后市场形势稳定，开发商信心充足，不少项目加快营销节奏推盘跑量。在营销方式上，或以大型明星活动吸引眼球或以组合优惠促销措施吸引购房者或以节日温馨诉求增加人气，但都一致不轻言降价，力挺房价不落。

　　与上周各项目主要以暖场活动为主迥异的是，本周积极启动认筹加快入市步伐的项目增多，共有四个项目启动认筹，石龙的中央豪门推出75-131㎡的洋房，认筹开盘可享额外98折，大岭山的松湖春天则主推89-100㎡的三房单位，VIP可享受2万抵5万的优惠。厚街的丰泰观山碧水别墅认筹赢取张惠妹演唱门票，万科紫台16栋新品认筹，针对即将来临的“三八妇女节”推出一系列的的温馨活动。此外，麻涌信鸿熙岸3月2日开放销售中心，加快产品面世节奏。东城万达公馆的36-59㎡的非毛坯soho产品样板房也在同日开放。

　　“新国五条”细则稳定市场预期，二三线城市东莞将获更多机会。

　　3月1日国务院发布新“国五条”实施细则《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，当中对各地公布房价控制目标的时间表、对限购政策的执行范围以及二手房税费等方面做出了明确规定。

　　东莞中原研究部认为，政策主要针对一线城市进行调控收紧，其次对房价上涨过快的二三线城市进行警示，而对供过于求的城市则保持市场稳定。历经多年调控，刚需购房者和首次改善者，已是东莞楼市的购买主力。以“支持自住需求，抑制投资投机”为宗旨的调控新政，对东莞楼市的打击面和杀伤力，即使存在，也非常有限。“新国五条”细则更多强调差别化调控，避免因为一刀切而出现调控误伤或影响宏观经济。

　　对一线城市房地产政策调控的收紧，是中央政府加快城镇化进程的必然选择。城镇化下的房地产政策调控主要针对一线城市持续收紧，这种挤出效应同样给到作为二三线城市的东莞楼市非常好的发展机遇。城镇化下的东莞楼市将迎来下一个黄金十年。

　　此次国务院政策出台，或使得部分需求重新观望，有利于抑制短期需求，改善短期的供求关系。但是，目前的楼市需求都是“首套刚需+改善需求”，迟早都需要释放出来，而以抑制需求的短期政策难以在中期改变或改善楼市的供求关系。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：

　　本周挂牌土地信息：

　　三、二级市场

　　1、新增供应

　　2、商品房总体成交

　　本周商品房总体成交情况：

　　本周(2013.2.25-3.3)商品房成交面积17.09万㎡，环比明显上涨68.38%，同比上升65.37%。本周商品房成交套数1847套，环比上升73.26%，同比上升73.59%;成交金额15.05亿元。

　　本周住宅成交面积15.97万㎡，环比上升74.99%，同比上升72.52%;成交套数1621套，环比上升80.11%，同比上升77.35%;成交金额12.92亿元，成交均价为8092元/㎡，环比下降5.63%，同比下降6.54%。

　　本周非住宅成交套数226套，成交面积1.12万㎡，金额2.12亿元，成交均价18958元/㎡。

　　3、物业类型成交

　　本周各物业类型成交情况：

　　4、住宅成交量价走势

　　本周(2013.2.25-2013.3.3)住宅成交1621套，成交面积15.97万㎡，成交均价为8092元/㎡，环比下降5.63%，同比下降6.54%。本周住宅中位数价格为7283元/㎡，环比上周7256元/㎡上涨0.37%。

　　5、住宅成交单价区间分布

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1621套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有67套，占比4.13%;成交价格在5000-6000元/㎡共有236套，占比14.56%;成交价格在6000-7000元/㎡共有458套，占比28.25%;成交价格在7000-8000元/㎡共有322套，占比19.86%;成交价格在8000-9000元/㎡共有238套，占比14.68%;成交价格在9000-10000元/㎡共有103套，占比6.35%;成交价格在10000元/㎡以上共有197套，占比12.15%。

　　6、区域住宅成交

　　本周各区域住宅成交情况：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1621套，成交面积15.97万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有33个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有塘厦、凤岗、南城等14个镇区，成交套数在10-40套的有谢岗、樟木头、清溪等10个镇区，成交套数在10套以下的有企石、麻涌、东坑等9个镇区。其中排在前列的镇街有塘厦272套、凤岗227套和南城178套等。

　　从各镇街住宅成交均价来看，成交均价10000元/㎡以上的有东城、虎门、松山湖、长安等4个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有南城、莞城、黄江、塘厦等8个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有大岭山、万江、寮步等13个镇区，成交均价6000元/㎡以下的有东坑、清溪、石碣等10镇区。

　　7、各住宅类型成交

　　8、楼盘成交排行

　　洋房成交项目一览(前10名)：

　　公寓成交项目一览(前10名)：

　　别墅成交项目一览(前10名)：

　　商铺成交项目一览(全部)：

　　写字楼成交项目一览(全部)：

　　车位成交项目一览(前10名)：

　　9、开工信息：

　　本周开工项目信息:

　　四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

　　★个案名称：江南第一城

　　本周主题：江南春正盛

　　地段：南城区金丰路10号

　　主力户型：110-160㎡

　　江南第一城是宏远地产继江南世家、江南雅筑之后，又一个旗舰式项目，可谓全面升级的江南庭院社区。打造40万㎡社区，十年耕耘，大社区犹如一站式巨型超市，衣食住行通通妥贴。包括有南城文化广场、金丰体育公园、滨江体育公园，南城富民步行街、宏远酒店、宏远批发市场、宏远菜肉市场、宏远沿河路住宅区、宏远外国语学校、宏远幼儿园、南城阳光小学等一系列各种配套设施，生活非常便利。本周将会有泥公仔和风筝DIY活动，另新春买房千万家电大赠送。

　　★个案名称：松湖春天

　　本周主题：迎春臻品VIP诚意申请

　　地段：东莞市大岭山镇金桔村

　　主力户型：89-100㎡三房

　　松湖春天地处建设路与南一路交汇处，傲踞大岭山镇新城中心，东侧毗邻松山湖高新科技产业园区，南靠大岭山镇中心商圈，东莞“四位一体”的主城区发展轴核心潜力区域。占地面积约5.2万㎡，总建筑面积约13.5万㎡，共分二期开发，项目秉承广源地产高端开发理念，打造成为大岭山镇中心的最高端的人居社区。

　　★个案名称：佳兆业.中央豪门

　　本周主题：认筹盛启 大宴全城

　　地段：石龙镇新城区龙升路

　　主力户型：75、118、131㎡

　　佳兆业中央豪门是佳兆业地产在东莞继水岸山城项目后又一力作，位处东莞石龙镇新城中心区龙升路(石龙镇政府旁)，占地约8.2万平方米，构建近31万平方米的欧洲风情豪门社区。中央豪门能容纳3000多席住户，以110-150㎡为主的城市主流户型为先锋，超高实用率处处彰显空中美墅特征。本周5千享开盘额外98折，当天认筹可参与盆菜宴和抽奖活动。

　　★个案名称：中熙弥珍道

　　本周主题：促销

　　地段：南城西平社区东骏路16号

　　主力户型：120-145㎡四五房 46-66㎡公寓

　　中熙弥珍道由中熙房地产开发，项目位于南城西平社区,占地33660平方米，以高档洋房为主。建筑面积12万多平方米，容积率2.5，建筑密度45%。主力产品：75-83平的二房、97-133平的三房和143平的四房，另外还有40-50平的商务公寓。时隔不到一个月，央行再度降息，楼市抄底时机来临，本周末洋房买房减非毛坯款，部分单位一口价，公寓参加搜房网团购。

　　★个案名称：丰泰观山碧水

　　本周主题：丰泰观山碧水别墅3.2启动认筹 赢取张惠妹演唱会门票

　　地段：厚街横岗湖畔

　　主力户型：280-350平别墅

　　丰泰观山碧水二期坐落于大岭山附近，位于东莞市南部，珠江口的东北部，正处于珠江三角洲开发区的中心地带。北邻厚街，与莞城相对，南接虎门、长安，与深圳相望。

　　★个案名称：万科紫台

　　本周主题：女人，就是要活动的漂亮

　　地段： 虎门镇连升中路88号

　　主推户型：140和190㎡和230㎡的毛坯玖禧单位

　　万科紫台位于珠三角枢纽城市虎门镇中心，西临主干道连升路，南临金宁路，北面为规划支路，东面的规划次干道，总占地面积60570.2㎡;，容积率2.5，总建筑面积150000㎡;，共有28栋，规划1000余户。周边配套齐全，拥有龙泉国际大酒店、虎门地标商业广场等虎门顶级级商务配套;自然环境优美，靠近蛇山和虎门公园等城市中心不可再生生态景观;交通便利，距离虎门汽车客运站5分钟车程，广深高速入口15分钟车程，距规划建设中的穗莞深城际轻轨商贸城站点约10分钟车程，半小时即可通达广深莞主城区和宝安机场，真正实现珠三角半小时生活圈。本周日将在销售中心举办“女人，就是要活动的漂亮”为主题的活动。上门即送花、周大福黄金玫瑰大抽奖、专业高端美甲服务、名师指导“我心中最美的妈妈”儿童绘画比赛等一系列丰富多彩的活动。16栋新品140、190㎡目前接受5万认筹，尾货最后4套现底价销售。