瑞峰殷锦泉：新国五条不会改变东莞楼市的整体方向

殷锦泉：瑞峰置业高级研究员

　　我先谈谈20%个税对房地产的影响，我们知道昨天股市大跌，这是新国五条落地后的第一个股市交易日，房地产版块以及相关的水泥、建材、钢铁等版块都出现了大面积的跌停，这正说明了房地产在中国的实体以及投资市场上的地位。

　　对出售自有住房，通过相关的信息核实房屋原值按照出让差额的20%计征个税，这是资本利得税，就是对房屋低买高卖的差额部分进行征税，股票市场、房地产、债券、贵重物品和艺术品都会计征利得税。在这样的情况之下，按照国内外的经验，计征利得税如何影响我们的房价，主要是取决于所处的市场是牛市还是熊市，跟利得税本身的征收无关。

　　当我们处在卖方市场的时候，即牛市的时候，出售者或者是开发商可以将20%的个税转嫁到购房者身上，就是我们所说的羊毛出自羊身上。如果处于熊市，开发商无法转嫁所有的税费，就只能承受利润下降，或者是亏损的结果。

　　房地产的刚性需求主要是取决于我们的人和经济，投资市场淡季还是旺季，主要还是取决于货币发行量和投资的收益。从金融学的角度来说，这次20%的利得税，主要是增加了投资风险的不确定性。开发商经营房地产的时候，就要考虑20%利得税带来的风险。

　　20%的个税也是一个隐患，如果严格执行的话，处于卖方市场的刚性购房者，不仅会本能的转向一手楼，而且会选择一步到位;投资者则会选择观望，等到市场方向清晰后，才会做决定。如果我们的货币还是继续的猛增，通货膨胀上升后，消费者就会义无反顾的进入楼市，如果货币和政策依然紧缩，消费者就会选择其他的投资方向。

　　例如，2007年出台调控新政，一手和二手都受到影响，出现了短暂的低潮期，但市场很快就恢复了，2009年的时候，货币宽松政策反而让楼市火上添油。新国五条会产生一定的影响，但是整体的方向是不会改变的。

　　如果二套房首付利率提高的政策落实到东莞，杀伤力是很大的，因此是否有落地的必要，就成为我们探讨的关键。2012年一手楼的成交量创了历史新高，但是价格未上涨，甚至出现了下跌。取得了目前的成绩说明东莞走的是独立的行情，调控中的一些细节对我们来说没有实施的必要。

　　上一次跟业内人士聊天的时候，他提到一个观点，东莞在多次调控的情况下，没有出台非常重的调控，最近一次只有对公积金的调控。除了国家规定的动作做了，其他候补的内容，东莞都未采取。我认为细则的出台，按照以往的经验，在没有特别需要的情况下，东莞也不会出台一些难堪的政策。

　　我们现在要担忧的是限价政策，去年东莞的价格虽然有所下跌，但不得不面对的事实是，无论是土地的成本还是其他的建安成本都在增加，这可能会导致楼市价格上涨。2011年2月份到4月份豪宅的价格是9000多每平的，因为之前限制了签约，后来又放开了，因此导致这样的现象，2011年的限价对东莞楼市的影响是比较大的。

　　瑞峰置业走过了十年，我们认为精准营销和精细化营销是非常重要的。东莞房管局的一些数据不够透明化，例如成交的面积，个盘的价格，在房管局上是找不到的，为了消费者好，也为了研究机构好，房管局在数据方面应该更加的透明化。