中原月报：2月东莞住宅成交降温 后市或控制房价

　　一、2月楼市评述

　　①、全国楼市

　　"新国五条"细则出台：二套房贷收紧 卖房征20%税

　　中国政府网发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，这份通知无疑是对2月20日新的“国五条”的进一步细化。通知称，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，政策首次明确二手房交易中的个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收。

　　此外，通知中还指出，各地应落实稳定房价工作责任制，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布;进一步完善现行住房限购措施，购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前;对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责等。

　　针对近期市场预期的变化，通知关于限购、限贷等要求，体现出从严从紧的特点。比如对于已实施限购措施的城市，要求进一步完善现行住房限购措施。对于二套房贷政策，体现出差异化要求的特点，没有统一要求提高首付款比例和贷款利率，而是要求“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”

　　从近年来几次房地产市场起伏的情况来看，市场预期的不稳定性是其中的关键因素之一。通知此次明确提出加强预期管理。一方面是要求及时公布信息，通知要求，各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析，及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施。另一方面，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。

　　各地陆续出台的执行细则：

　　旨在抑制房价过快上涨的“国五条”细则如期出台，引来市场强烈反响。本轮调控把更多的操作空间下放给地方政府，各地陆续出台的执行细则，将成为房地产企业、市场交易者和资本市场紧密关注的对象。

　　北京、南京、广州、武汉等城市已有初步的地方调控思路出台。"国五条"细则提出了二手房交易税费增加，致使各地出现二手房恐慌性过户。这将倒逼地方细则尽快出台，明确新的操作口径的时间表，缩短市场恐慌期。” 部分地方细则可能在两会后至3月底前后出台。

　　北京：调控细则已经成文，随时待发。据透露，北京是此轮房价上涨最为明显的一线城市，因此执行“国五条”细则，可能较其他城市更为严厉，比如二套房信贷门槛提 高，以及二手房个人所得税征收等。

　　南京：作为此前楼市回暖速度较快的二线城市，南京调控细则目前已经基本成文，只待江苏省住建厅先行发文后，再立刻跟进落地。根据国家统计局公布的今年1月70个大中城市房 价指数，南京是二线城市中房价涨幅较快的代表城市。其1月新建商品住宅同比涨幅3%，仅次于北京、广州、深圳等一线城市。据南京业内人士透露，南京调控细 则目前较为明确的方向是对限购范围进一步扩大升级。

　　武汉：业界人士介绍，武汉或将把调控升级的方向放在严格征收个税上。记者从武汉当地房管部门获悉，目前在武汉5年内购买的房产在交易中心均有备案登记，因此原值核定不成问题。而5年前，也就是 2008年之前买卖的房产原值核定目前尚有技术瓶颈。武汉房屋交易备案系统在2007年至2008年前后上线，在此之后进行过交易的房屋今后再被买卖，很可能被要求核定原值，严格按照差价的20%征收个税。而按照武汉地税局的说法，5年前买卖的房屋恐怕只能按照核定征收，也就是仍维持目前的核定方法，即“按总价的1%或2%核定征收个人所得税”。

　　广州：可能成为下一个房产税试点城市。从房价走势上看，1月份广州商品住宅同比涨4.7%，领涨全国，广州或进房产税试点。

　　点评：2012年，可谓经济增长尤为艰难的一年。在全国各地楼市微调、货币政策松动、支持首次合理置业等利好信号下，市场需求不断被释放。去年下半年以来，全国多个城市楼市迅速回暖，一波强劲反弹行情快速蔓延。在市场经济的浪潮中，买卖双方你情我愿造就了去年楼市一波旺销行情。需求的存在，必然会有买卖交易，就如你无法阻止时空运转一样。开发商后市预期信心满满，品牌房企大举动地全国各地拿地。新年过后，中央出台新国五条政策，随后出台新国五条细则。政策出台后，地产股全线下降，市场资金在利空下迅速出逃。楼市调控再次淡出人们的视野，根据调控原则，中央放权地方政府根据各地城市不同，出台差异化的针对性调控措施。一线城市和二三线城市调控出现分歧，一线城市作为标杆城市，楼市本身又存在较大的泡沫，调控继续从严，二三线城市更多以稳定预期为主。

　　②、东莞楼市

　　市场综述：

　　2013年2月，东莞住宅成交套数2431套，成交面积24.99万㎡，环比下降60.22%，同比上升15.43%。恰逢春节假期，2月楼市大大降温，24.99万㎡的成交水平，结束9个月以来的旺销记录，步入短暂的休整状态。

　　受春节假期影响，2月楼市成交迅速降温，此前一波旺销行情戛然而止，主要表现如下几方面：其一，2月基本无新项目开盘，开发商推货步伐有所放缓，重心更侧重节后的备市;其二，2月楼盘营销活动迅速转淡，以契合节日主题的小暖场活动为主;其三，作为东莞置业目标人群的新莞人大量返乡，对楼市关注度低，项目来访量不足，节后也未能迅速恢复人气。

　　从新增供应来看，2月东莞商品房有12个项目供应2405套，环比下降46.85%，同比上升92.09%;供应面积合计25.75万㎡，环比下降16.81%，同比上升107.16%。2月市场习惯性进入春节淡季通道，整体市场供应明显回落。尽管受春节假期影响，开发商推货步伐有所放缓，但推货仍保持一定的热度。与去年同期相比，除了车位，其余指标同比普遍上涨。今年市场环境明显好于去年年初，市场延续去年年底的良好行情，开发商抓住市场良机，保持一定的出货量。2月别墅供应8.46万㎡，环比上涨144.88%，同比上涨618.31%，为近5个月以来的供应高位。在去年刚性需求得到充分释放的市道下，房价看涨预期加剧，对于一部分对生活居住环境追求高的富豪阶层，资金充裕，也会产生换房计划。

　　从供应的区域分布来看，临深片区热度持续飙升。2月东莞10个区域有住宅供应，排名前三位分别是：塘厦、凤岗、大岭山，其中塘厦凭借观澜碧桂园和碧桂园.天麓山两个项目供应8.92万㎡，占全市整体38.84%，排名第一。凤岗在永江花园加推洋房、三正卧龙山加推别墅的情况下，供应总量达4.29万㎡，位列第二。

　　自碧桂园时代城、天麓山、观澜碧桂园等项目入市以来，塘厦一直成为东莞楼市的热点区域，临深片区热度持续升温。事实上自深圳出台“限购令”以来，深圳客陆续进入东莞市场，临深片区楼盘直接受益。从近两年来，开拓深圳客的项目仍在上升势头。不少东莞楼盘继续加大对深圳市场的开拓力度，同时深圳的中介公司面对日益缩水的深圳市场，也主动开拓东莞市场，组织一批批的深圳客对东莞楼盘的投资。城镇化给二三线城市带来更大的发展机会，未来价格洼地、投资升值潜力大成为众多深圳客对东莞市场的一致共识。

　　从市场成交的量价分析来看，2月东莞住宅成交套数2431套，成交面积24.99万㎡，环比下降60.22%，同比上升15.43%。住宅成交均价为8825元/㎡，同比上升3.05%，环比上升1.44%。从绝对值来看，本月24.99万㎡的成交水平仅高于去年1月、2月的成交记录，为近13个月以来的最低位，成交大幅降温。从相对值来看，2月成交的套数、面积、金额同比去年同期均出现大幅度的上涨。从这个角度说明，今年的市场环境明显好于去年同期，整体市场仍维持火热势头，但受春节假期影响，成交出现节日因素的正常回落，市场进入短暂的休整期，主要表现以下几个方面：其一，春节前后，市场习惯性进入淡季通道，开发商推货步伐有所放缓，重心更倾向节后的备市;其二，2月东莞基本无项目开盘，事实上剔除万科金域华府在1月开盘，延迟本月签约205套，实际成交更为放缓。其三，从成交记录来看，2月东莞住宅有186个项目成交记录，相比1月的212个，大幅减少26个。其四，春节临近，大量新莞人返乡，对楼市关注度低，项目来访客大大减少，现场人气尤为冷清，春节期间有少部分项目照常营业，也有不少项目处于休假状态。

　　从供求关系来看，自去年下半年以来，市场一直维持热烈的交投氛围。进入去年第四季度，房价上涨预期不断加剧，购房者抗性大大降低，入市心态急切。去年11月以来，市场一直呈现供不应求的状态，需求旺盛，供应略显不足，供求矛盾日益紧张。

　　从产品成交结构来看，2月东莞市场成交仍以刚需产品为主力，其中洋房成交2137套，占总比的76.87%。其中住宅成交中，普通洋房成交1851套，占住宅比例76.14%，60-120㎡的普通洋房占比达53.39%，当前去货较快的项目仍以刚需盘为主，反映出东莞市场客户群体以合理自住需求为主，短线投资客较少，有利于东莞房地产长远发展。

　　从房价变化来看，2012年以来东莞普通住宅房价变化以小幅波动为主，维稳为主基调。2012年以来，房价平稳的项目比例一直占据上风，尤其3月以来房价平稳的项目比例持续上升，小幅波动为主流，显示出东莞开发商一向的务实作风，定价策略趋于理性，谨慎提价。去年5月以来，东莞楼市一直维持旺销的交投量，市场成交一片火热，开发商紧张的资金链有效缓解，对市场预期充满信心，也会适时调整走货策略，由过往的“走量型”向“利润导向型”的模式转变，降价意愿不强，这致使去年7月以来东莞普通住宅房价上涨项目比例占据下降项目上风，处于相对优势地位。2月163个项目当中，房价波动在-3%—3%区间的项目合计92个，占总比56.44%，超过一半。其中，房价上涨幅度在3%以上的有39个项目，占比23.93%;房价下降幅度在-3%以上的共有32个，占比19.63%，反映出当前东莞开发商理性看待房价，从容定价。整体市场而言，东莞房处于合理的波动，稳字当头。在当前市场供求矛盾日益紧张的市场环境下，购房者入市意愿仍旧强烈，预计未来东莞房价以稳中小幅上涨为主。

　　从市场的营销动态来看，2月东莞楼市未现大型及新奇的营销活动，基本以常规化的小暖场活动为主，大多围绕“新春”主题而展开，以抽奖、新春礼包、猜灯谜、新春业主回馈等为主要表现方式。这种常规性的小暖场活动成本低，容易聚集人气，增加现场氛围。2月市场未现项目加推货量和大型的营销活动，主要有如下几方面原因：其一，正值新春佳节，人们仍沉醉于节日氛围的探亲访友，作为置业目标的新莞人大量返乡，项目来访客大大下降，现场人气还没有迅速恢复;其二，新春过后，开发商部分工作未能及时进入正轨，又正值东莞公积金收紧、新国五条等政策出台。市场环境发生微妙变化，开发商难以准确把握后市走势，尚未全面铺开全年的推盘计划;其三，市场进入休整期后的调整预热阶段，更多项目是处于储备客户阶段，预计3月将会有诸多项目集中发力。

　　从存量走势来看，截至2013年2月28日，东莞住宅库存面积为439.54万㎡，环比上月下降0.39%，创下自2011年10月底以来的最低水平。按照东莞过去12个月月均消化面积计算，目前东莞住宅库存的消化周期仅为8个月。按照以往经验，库存保持1年左右的消化量，市场才会保持平衡的供求关系。

　　本月住宅库存量持续走低，供求矛盾日益显现，对市场产生如下影响：其一，房源可选择性小，购房者议价空间缩减，加大房价上涨预期;其二，物以稀为贵，供求矛盾凸显，消化压力阶段性减小，市场需求旺盛、以卖方市场为主导的开发商或产生惜售心态，部分项目出现调价迹象;其三，东莞公积金收紧、新国五条等政策先后出台，目前楼市处于调控政策的敏感阶段，开发商贸然提价，会引发购房者滋生短暂的观望情绪，不利于成交。去年楼市呈现一片旺销的景象，很大程度上得益于开发商普遍采取以价换量策略。进入2013年，市场各方对房价看涨预期加剧，开发商降价、促销优惠的意愿下降，以价换量的走货模式将不会成为短期内的主流策略。但在去年的销售目标之上，今年东莞开发商定制的销售目标普遍也不会低于去年，要完成全年的销售额度，快速走货、快速回笼资金仍为上策，建议开发商后期加大项目工程施工进度，主动出击，快建快销，避免众多项目扎堆下半年入市的困局。

　　1、2月开发商推货步伐有所放缓，但仍保持一定的推货热度。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，2月东莞商品房有12个项目供应2405套，环比下降46.85%，同比上升92.09%;供应面积合计25.75万㎡，环比下降16.81%，同比上升107.16%。2月市场习惯性进入春节淡季通道，整体市场供应明显回落。尽管受春节假期影响，开发商推货步伐有所放缓，但推货仍保持一定的热度，主要表现如下：其一，与去年同期相比，除了车位，其余指标同比普遍上涨。今年市场环境明显好于去年年初，市场延续去年年底的良好行情，开发商抓住市场良机，保持一定的出货量。其二，2月别墅供应8.46万㎡，环比上涨144.88%，同比上涨618.31%，为近5个月以来的供应高位。别墅供应有观澜碧桂园4.41万㎡、新世纪领居2万㎡、粤丰江畔豪庭1.97万㎡和三正卧龙山0.08万㎡。观澜碧桂园、粤丰江畔豪庭等全新项目入市供应别墅，拉高整体别墅供应量。在去年刚性需求得到充分释放的市道下，房价看涨预期加剧，对于一部分对生活居住环境追求高的富豪阶层，资金充裕，也会产生换房计划。

　　2、临深片区热度持续攀升，越来越多项目将开拓深圳客。

　　从供应区域看，2013年2月东莞10个区域有住宅供应，排名前三位分别是：塘厦、凤岗、大岭山，其中塘厦凭借观澜碧桂园和碧桂园.天麓山两个项目供应8.92万㎡，占全市整体38.84%，排名第一。凤岗在永江花园加推洋房、三正卧龙山加推别墅的情况下，供应总量达4.29万㎡，位列第二。

　　自碧桂园时代城、天麓山、观澜碧桂园等项目入市以来，塘厦一直成为东莞楼市的热点区域，临深片区热度持续飙升。目前，塘厦市场汇集了万科、中信、碧桂园、金地、三正等品牌开发商，在售项目大约20个，楼盘扎堆上市，局部竞争出现白热化。碧桂园采用成本优先策略，快速开发、低价销售的走货策略受到市场的轰动关注，大规模透支市场需求。万科为了抗衡碧桂园，万科朗润曾主动调低价格。而同样处于临深片区的凤岗，靠近深圳边缘的益田.大运城邦花园、名流印象、佳兆业水岸豪门等项目洋房成交均价达到8000元/㎡以上，非临深圳片区板块的项目东魅蓝山郡、永盛1号、锦龙又一城等项目的销售均价大约在5000-7000元/㎡，价格分歧较大。

　　事实上自深圳出台“限购令”以来，深圳客陆续进入东莞市场，临深片区楼盘直接受益。从近两年来，开拓深圳客的项目仍在上升势头。不少东莞楼盘继续加大对深圳市场的开拓力度，其它部分开发商纷纷效仿。同时深圳的中介公司面对日益缩水的深圳市场，也主动开拓东莞市场，组织一批批的深圳客对东莞楼盘的投资。根据新国五条的调控原则，一线城市和二三线城市调控出现分歧，一线城市调控继续从严，二三线城市更多以稳定预期为主，城镇化给这部分城市带来更大的发展机会。未来价格洼地、投资升值潜力大成为众多深圳客对东莞市场的一致共识。临深片区楼盘尝试到深圳客带来的甜头，其操作模式纷纷被其他开发商效仿，将会越来越多项目主打深圳客，开拓深圳市场。

　　3、恰逢春节假期，2月东莞住宅成交大幅降温。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，2月东莞住宅成交套数2431套，成交面积24.99万㎡，环比下降60.22%，同比上升15.43%。住宅成交均价为8825元/㎡，同比上升3.05%，环比上升1.44%。从绝对值来看，本月24.99万㎡的成交水平仅高于去年1月、2月的成交记录，为近13个月以来的最低位，成交大幅降温。从相对值来看，2月成交的套数、面积、金额同比去年同期均出现大幅度的上涨。从这个角度说明，今年的市场环境明显好于去年同期，整体市场仍维持火热势头，但受春节假期影响，成交出现节日因素的正常回落，市场进入短暂的休整期，主要表现以下几个方面：其一，春节前后，市场习惯性进入淡季通道，开发商推货步伐有所放缓，重心更倾向节后的备市;其二，2月东莞基本无项目开盘，事实上剔除万科金域华府在1月开盘，延迟本月签约205套，实际成交更为放缓。其三，从成交记录来看，2月东莞住宅有186个项目成交记录，相比1月的212个，大幅减少26个。其四，春节临近，大量新莞人返乡，对楼市关注度低，项目来访客大大减少，现场人气尤为冷清，有少部分项目照常营业，也有不少项目处于休假状态。

　　4、市场活跃度持续攀升，购房者急切入市，供求矛盾日益紧张。

　　从2011年以来商品房月度供求关系走势来看，2011年市场供应和成交起伏较大，3月、9月、12月出现集中放量，其它月份正常，淡旺季分叉明显。第一季度市场延续2010年年底行情，需求持续释放。3月各大楼盘齐发力，扎堆上市，供应量剧增，4月东莞限购传闻风声四起，部分购房者恐慌性提前入市，二季度市场供应处于偏紧状态。7月、8月，市场进入淡季，开发商不敢贸然推货，供求处于相对平衡状态。金九银十旺季来临，9月新增供应爆发放量，四季度供应维持正常水平，但由于房地产调控的政策环境引发一轮持久的深度观望，开发商出货压力备受考验，市场被动地陷入“买方市场”。

　　进入2012年，除了年初的1月、2月成交处于相对低位水平，其余月份均保持活跃的交投量。客户观望氛围浓厚、市场成交萧条，1月东莞部分项目延迟开盘，供应量骤减，但需求萎缩得更为明显，市场进入供大于求的状态。节后的2月，各地政府蠢蠢欲动的政策微调、货币政策渐向宽松等利好信号支持首次合理置业，东莞开发商顺应潮流主推刚需产品，3月东莞楼市迅速回暖，迎来一波小阳春行情。历经去年的楼市调控，一轮压抑的需求得到充分释放，5月楼市打开全年的旺销窗口。由于开发商资金紧张局面未能有效缓解，进入淡季的7月、8月，开发商推货意愿十分强烈，普遍延续以价换量、快速走货策略，市场进入供应略大于需求的状态。进入第四季度，市场仍维持热烈的交投氛围，房价上涨预期加剧，购房者抗性大大降低，入市心态急切，自去年11月以来，市场一直呈现供不应求的状态，需求旺盛，供应略显不足，供求矛盾日益紧张。

　　5、开发商理性看待房价，定价从容，东莞普通住宅房价以维稳为主基调。

　　从2012年以来东莞普通住宅房价变化情况的月度走势来看，当前东莞房价以小幅波动为主，基本以稳为主。从2012年163个项目当中，房价波动在-3%—3%区间的项目合计92个，占总比56.44%，超过一半。其中，房价上涨幅度在3%以上的有39个项目，占比23.93%;房价下降幅度在-3%以上的共有32个，占比19.63%。2月价格平稳的项目有上升势头，价格上涨的项目有止涨下滑迹象，反映出当前东莞开发商理性看待房价，从容定价，以维稳为主基调。

　　从走势图来看，自去年以来，房价平稳的项目比例一直占据上风，尤其3月以来房价平稳的项目比例持续上升，小幅波动为主流，显示出东莞开发商一向的务实作风，定价策略趋于理性，谨慎提价。去年5月以来，东莞楼市一直维持旺销的交投量，市场成交一片火热，开发商紧张的资金链有效缓解，对市场预期充满信心，也会适时调整走货策略，由过往的“走量型”向“利润导向型”的模式转变，降价意愿不强，这致使去年7月以来东莞普通住宅房价上涨项目比例占据下降项目上风，处于相对优势地位。但整体市场而言，东莞房处于合理的波动，稳字当头。在当前市场供求矛盾日益紧张的市场环境下，购房者入市意愿仍旧强烈，预计未来东莞以稳中小幅上涨为主。

　　2月东莞普通住宅房价变化情况：

　　6、2月东莞普通住宅房价出现止涨回调迹象，房价稳字当头。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，2月东莞普通住宅房价为7656元/㎡(剔除非毛坯修楼盘、成交价格偏低的历史老盘成交之后)，环比1月下降0.56%，同比上升5.69%。从2各楼盘成交价格变动情况来看，2月份房价上涨的项目占比23.93%，房价下跌的项目占比为19.63%。两者相比较，房价上涨的一方稍占优势，但上涨幅度相比1月份有所收窄，导致2月普通住宅房价小幅下降，但与去年同期出现较大幅度上涨。

　　从走势图看，东莞普通住宅房价基本处于稳定波动状态，基本在7500元/㎡上下徘徊。去年11月，市场成交仍维持一片火热势头，加剧了市场各方对房价的上涨预期，购房者急切入市，开发商降价意愿下降，导致普通住宅房价出现连续三个月的上涨。2月东莞房价出现止涨回调迹象，普通住宅房价为7656元/㎡，比1月微微下降，也反映当前东莞开发商定价理性，房价稳字当头，处于理性的区间波动。

　　7、2月楼盘活动基本围绕“新春”主题展开，以常规化的小暖场活动为主。

　　2月恰逢春节假期，市场营销活动迅速转淡，基本无项目加推货量。个别项目在春节期间发力，打出“优惠折扣”的口号或推出“一口价单位”、“特价房”刺探市场，如汇景世纪双子春节购房9.2折，首付8万起、金地湖山大境新春购别墅送一公斤黄金、松湖春天推出特价房、低首付活动，中熙弥珍道推出“迎春心水吉利房一口价”等。但这些更多是一种营销噱头，实质性的优惠并不多。

　　从市场营销动态来看，2月东莞楼市未现大型及新奇的营销活动，基本以常规化的小暖场活动为主，大多围绕“新春”主题而展开，以抽奖、新春礼包、猜灯谜、新春业主回馈等为主要表现方式。这种常规性的小暖场活动成本低，容易聚集人气，增加现场氛围。2月市场未现项目加推货量和大型的营销活动，主要有如下几方面原因：其一，正值新春佳节，人们仍沉醉于节日氛围的探亲访友，作为置业目标的新莞人大量返乡，项目来访客大大下降，现场人气还没有迅速恢复;其二，新春过后，开发商部分工作未能及时进入正轨，又正值东莞公积金收紧、新国五条等政策出台。市场环境发生微妙变化，开发商难以准确把握后市走势，尚未全面铺开全年的推盘计划;其三，市场进入休整期后的调整预热阶段，更多项目是处于储备客户阶段，预计3月将会有诸多项目集中发力。

　　从市场反馈的信息来看，保利红珊瑚于2013年3月3日开盘，推售81㎡的两房和108㎡的三房共92套，售出62套，销售率达67.4%，成交的客户以首次置业的刚需群体为主，反映出当前刚需市场仍表现出强劲的购买力，预计后市开发商定价合理、产品综合素质良好的楼盘出货也会较为理想。

　　8、东莞住宅库存持续走低，市场供求阶段性失衡。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，截至2013年2月28日，东莞住宅库存面积为439.54万㎡，环比上月下降0.39%，创下自2011年10月底以来的最低水平。按照东莞过去12个月月均消化面积计算，目前东莞住宅库存的消化周期仅为8个月。按照以往经验，库存保持1年左右的消化量，市场才会保持平衡的供求关系。

　　本月住宅库存量持续走低，供求矛盾日益显现，对市场产生如下影响：其一，房源可选择性小，购房者议价空间缩减，加大房价上涨预期;其二，物以稀为贵，供求矛盾凸显，消化压力阶段性减小，市场需求旺盛、以卖方市场为主导的开发商或产生惜售心态，部分项目出现调价迹象;其三，东莞公积金收紧、新国五条等政策先后出台，目前楼市处于调控政策的敏感阶段，开发商贸然提价，会引发购房者滋生短暂的观望情绪，不利于成交。去年楼市呈现一片旺销的景象，很大程度上得益于开发商普遍采取以价换量策略。进入2013年，市场各方对房价看涨预期加剧，开发商降价、促销优惠的意愿下降，以价换量的走货模式将不会成为短期内的主流策略。但在去年的销售目标之上，今年东莞开发商定制的销售目标普遍也不会低于去年，要完成全年的销售额度，快速走货、快速回笼资金仍为上策，建议开发商后期加大项目工程施工进度，主动出击，快建快销，避免众多项目扎堆下半年入市的困局。

　　9、万科、碧桂园、中信获得月度成交榜前三甲。

　　2013年2月，从前十名开发商业绩排名来看：万科地产依靠万科·金域华府、万科松山湖1号、万科金域松湖、万科紫台、万科朗润园、万科金域国际等13个项目吸金，以3.96亿元的销售额遥遥领先，坐稳头把交椅;位列第二的碧桂园集团凭借碧桂园.天麓山、观澜碧桂园、大朗碧桂园、碧桂园时代城四盘发力，销售金额2.36亿元;排名第三的中信地产，

　　依靠塘厦中信观澜凯旋城、中信凯旋公馆、中信森林湖等项目销售额达到1.81亿元。

　　2013年2月开发商销售排名前十名：(按销售金额)

　　本月万科金域华府成交205套，排名第一。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2月东莞楼市成交异军突起的楼盘当属万科金域华府，该楼盘以205套的业绩排名东莞普通住宅成交第一;永江花园以137套居于第二，碧桂园天麓山1月再加推新品，持续热销，本月以92套排名第三。

　　2013年2月普通住宅销售套数排行：

　　10、后市展望

　　政策：新国五条细则针对性明确，东莞极可能出台房价控制目标。

　　国务院2013年3月1日发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，通知中提出：充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　政策出台后，给全国各地房地产市场带来了一浪冲击波，引发市场热议和社会高度关注。新国五条政策主要目的是稳定市场预期，稳定市场发展，而不是打压市场。政策主要针对一线城市进行调控收紧;其次，对房价上涨过快的二三线城市进行警示;再者，对供过于求的城市保持市场稳定。调控针对性十分明确，对于二三线城市，特别是东莞，将会迎来更多的机会。

　　对于房价控制目标制定，虽然明确针对一线城市，但相信很多二三线城市的地方政府都会跟风跟进，因此，类似2011年的住房价格控制目标的出台将演变成全国性的风潮，而不仅仅是影响到一线城市。东莞市场极有可能出现2011年的价格控制情况，就是政府会出台房价控制目标，同时持续严格执行备案制度。

　　成交：3月楼市将会逐渐恢复正常的交易水平，交投氛围明显升温。

　　随着春节的渐向渐远，一波返城高峰已逐渐结束，东莞大部分工作岗位已进入正轨。2月中国非制造业PMI为54.5%，比上月回落1.7个百分点，非制造业经济增速虽有所放缓，但整体仍延续去年以来的较快增长格局。

　　延续经济增长势头，企业开工、人员回流，3月楼市交投氛围将明显升温，楼市逐步恢复正常的交易水平，究其原因：其一，3月，楼市习惯性迎来一波小阳春行情，开发商推盘意愿强烈，将会全面展开全年的推售计划，多个楼盘齐发力，开盘和加推的项目个数明显增加，供应量骤增;其二，作为东莞主力置业目标的新莞人陆续返城，人员回流，部分有意购房的潜在客户将会选择性入市;其三，项目来访客大量大幅回升，楼盘现场人气大大恢复，利于营造成交氛围;其四，节后多数项目进入预热储客阶段，经过一段时间的累积客户，预计将会在3月份集中释放。

　　营销：推货意愿强烈、节日增多，3月开发商将加大营销推广动作。

　　3月是春回大地、万物复苏的时节，一波小阳春行情蓄势待发，开发商也蠢蠢欲动做好节后的备市，推货意愿十分强烈。同时，3月恰逢三八妇女节、雷锋日、植树节等节日，开发商将会契合这些节日主题而举办形式不同、大小不一的营销活动。

　　3月节日增多，开发商出货意愿强烈，也会加大成本投入做营销推广工作，将会全面启开营销窗口，预计有如下几个方面：其一，开盘或加推类项目将明显增多。根据不完全统计，预计3月将会有30个左右的项目入市，开盘或加推类的楼盘明显增多;其二，“请明星助阵现场”类活动。3月开发商为达到出货目的，将全方位地加大项目的宣传推广力度，也会大笔投入搞大型的请明星现场助阵活动，如东城万达广场SOHO样板房开放，方中信、陈敏之等巨星现场助阵;丰泰观山碧水冠名“张惠妹2013世界巡回演唱会”，盛情加推新品。其四，契合三八妇女节、学雷锋、植树节等主题推出的中小型暖场活动。如锦绣山河举办“春至松山湖植树欢”活动等。其四，不少项目也将会举行一些常规化的小暖场活动，以聚集人气，如亲子、抽奖、砸金蛋等。