瑞峰置业姚丽军：西平社区最有可能成为东莞CLD

    另一方面，软环境的欠缺也需要重视。住在小区的人都是一个圈子的人，大家的居住水平和收入水平都是接近的，无论是个人素质和喜好方面都有类似的，社区文化建设而言，各个楼盘都是很有特色的。政府引导方面，建设人文大社区和中央生活区而言是非常欠缺的。青少年供为什么选择在CBD，CBD是商务居住区，跟家庭密切相关的青少年供和博物馆放在CBD考虑到交通的问题，更多的还是为CLD配套的，这是相辅相成的，因此我认为选址是有问题的，对人文环境的营造是欠缺的。
 
    城市早期的规划是滞后自发形成的速度，东莞的交通体系而言，现在的南城还是畅通的，五环路将过境路和外来车辆都联系起来，现在提出的鸿福板块要跨五环路，五环路有两个大楼盘，不能说那个楼盘存在优和劣，我认为城市规划中五环路的选址就有问题的，城市在不断的南移，但是有大片的土地控制，五环路将半个南城切开了，在城市的规划和定位上是考虑不周全的，如果五环路将半个厚街划进来的话，城市的价值就不一样了，CLD以后的CBD也好，我认为工业区应该迁移，虽然涉及南城核心利益的大厂是无法动的，例如雀巢和诺基亚是根本无法动的，但是该片区的地理位置实际上是最好的位置，也是最适合跟商务区配合的，这些都是遗留问题，给我们带来了很多的遗憾。

五环路是高规格的城市配套，也给我们留下了很多的遗憾，如果政府可以将半个厚街划进来的话，整个东莞城市的规模和发展的空间就完全不一样了，就不会仅仅局限于讨论西平的定位，而是讨论大南城的概念，我不筹的都是比较激进的观点，可能对大家会产生刺激的作用，希望激发大家更好的想法。
 
    继续讲CBD和CLD对接的问题，刚才的嘉宾介绍了政府应该做哪些事情，我还是讲市场应该如何做。目前的CBD和CLD开发的方向而言，基本上走的都是大盘路线，利用自身的大配套吸引城市的商务人群和中心区的人群。一类是城市白领，也就是中高端的商务人群，第二类是本土的人群，因为居住环境的改善向南迁，因此就出现了CLD典型的两类产品，一类是称之为白领盘和大社区，另一类就是豪宅盘，个盘的名字就不报了，因为涉及到各自定位的问题，这是典型的现象。
 
    现在市场可能出现了大盘大社区，更多的是照顾大部分人的想法，这也是符合发展商的利益。为小众群体开发设计的楼盘，金色华庭主打的人群就是从老城区出来的居住者，户型是集中在一个区间中，目前正在做的中信德方斯，跟该片区是隔街相望的，这是为特定的人群精心打造的产品，这就是细分市场，大家认为市场分的太细，客户群就太少，市场太大众化，核心竞争力就体现不出来。
 
    我们说买物业的时候，什么时候该出手，从几个层面来说，第一个是看大势，大势下，物业是否会出现上涨和下降，目前的市场还是处于相对的低位，如果是自住目前的价格还是比较合理的。

区位和价值空间也很重要，未来有多大的成长空间，可以明显的看得到，现在东莞和南城一个是现在时，一个是过去时，东城住宅普遍是高过南城的，这给了我们很好的预期，随着城市南移，配套完善、社区完善后，南城的升值空间更大，这来自于城市的升值，来自于城市配套的完善。价格是否合理反映了价值，也就是性价比优势，我们说东城大家都看得到目前的价值，因此价格是合理的反映了价值的空间，因此普遍的价格都在八、九千元/平方米，无论是光大的天骄峰景还是荷塘月色。
 
    南城板块的价格还没有充分的体现了未来的价值，因为东莞人很实在，眼见为实，只有看得到的东西才会掏钱购买，正因为这一点，南城和西平板块的升值空间很大，远远大于东城，从资源的稀缺性来说两者是差不多的，还有就是物业未来的配套和完善，还有就是物业管理和物业的保值性。从稀缺性而言，都是相对成熟的，从物业大配套和大完善来看，南城的西平社区在城市中是最大的。
 
    我对西平的未来是看好的，如果我要在东莞购买房屋，一定会选择在西平社区购买。