瑞峰周报：东莞楼市观望情绪仍浓 寄望小阳春打破僵局

　　瑞峰置业3月第二周东莞楼市报告

　　(2013.3.11—2013.3.17)

　　2013.3

　　新政引发的观望情绪仍浓 寄望小阳春下半月打破僵局

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　住建部：交易税不得转嫁购房者 否则严惩不贷

　　3月5日，2013年全国两会期间，住建部副部长齐骥接受访谈时说，40个重点城市的住房信息基本上已经联网;新的税收调整也是为了遏制以投机、投资为目标购房的行为;将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规，国家将会出台保护购房者利益的措施。同时，这种现象确定出现了还会有对于购买者利益保护的措施。

　　500座城市住房信息联网 为房产税扩围夯实基础

　　逾期8个月，40个城市住房信息联网工作的进展情况才明朗。全国政协委员、住房和城乡建设部副部长齐骥近日表示，40个城市的住房信息联网已完成。按照此前住建部的计划，今年6月底将完成500个城市的住房信息联网工作。住房信息联网工作的完成被视为全面推开房产税的必要条件，如果全国住房信息联网能陆续对外公布，就可以更加方便地看到房地产投资资金的流向，可以有针对性地出台调控措施，控制局部市场异常现象，而不是再像之前那样进行一刀切的楼市调控。

　　周小川:央行继续运用结构性信贷政策控制房价

　　中国人民银行行长周小川13日称，央行将继续运用结构性的信贷政策控制房价，有的措施“还会继续加大一定力度”。同时他表示，对于房价来讲，我们有一些结构性的政策，几年前就已经开始运用，比如首付比例和专门针对房贷的利率，还有专门针对房地产的一些价格调整措施，这些措施还会继续使用，有的还会继续加大一定力度，并可通过此来实现控制房价的目标。

　　京落实国五条细则:唯一住房视情况减免20%个税

　　3月1日，国务院下发“国五条”细则,要求依法严格对个人转让住房所得征收20%个人所得税。近日,北京出台新国五条细则，如果出售房产是满5年唯一住房，免征个税。满4年唯一住房征卖房所得的4%，满3年唯一住房征8%。若不是唯一住房，无论是否满5年,都要征收卖房所得的20%个人所得税。

　　广东"城镇化":允许农民出让宅基地和土地获益

　　未来几年，广东省城镇化率每年提高0.8个百分点左右，2015年达70%，继续稳居全国前列。这是广东省政府本周公布的《广东省城镇化发展“十二五”规划》(下称《规划》)的重要指标之一。引人关注的是，广东将允许转户农民出让宅基地和土地获得财产权益，这也将是未来宅基地流转市场的一个突破口。

　　东莞“缺”地向京“求援” 可实行地块空间拼合

　　目前东莞土地开发强度已达43%，土地后备资源相当有限，而这一强度离东莞市委市政府确定的建设用地规模50%的极限线，也已十分逼近，继续沿用原有开发模式，将无法支撑经济社会的快速发展，因此破解土地难题对于东莞来说尤为重要。日前，东莞市委书记、市人大常委会主任徐建华率队结束了一次“求援”之旅，他们在北京先后拜访了国土资源部、国家发改委等七部委，并针对土地问题提出，希望能尽快让东莞成为城乡土地生态利用综合改革试点。

　　二、土地市场

　　1、上周土地成交信息：东魅地产“家门口”轻松擒地 意欲深耕“深圳北”

　　上周凤岗两宗面积不足1万㎡的商住地块拍卖拉下了帷幕，东莞市东魅房地产开发有限公司以底价2616万元和3461万元拿下了这两宗地块的使用权，折合楼面地价分别为1840元/㎡和1792元/㎡。两宗地块位于凤岗玉泉路与东深二路交汇处，距离凤岗镇中心较远，且不靠近深圳边缘地带，附近有米亚厂、嘉宝厂等工厂，居住氛围不成熟，故两宗商住地更多是为满足工业片区的住宅需求而规划打造。此前，位于成交地块附近的东魅蓝山郡就已于去年年底入市，由于价格上有优势并且竞争不大所推产品接近卖完状态。如今将这两宗“家门口”的地块收入囊中，将很好的对东魅蓝山郡的整体规模进行扩张，同时补充了后续产品的供应。

　　2、本周土地待拍信息：虎门金洲靓地待拍 起始楼面地价4201元/㎡

　　位于虎门金洲村，面积约3.39万㎡的商住地将在本周进入最后的交易环节，起拍价35610万元，起拍楼面地价为4201元/㎡。 该地块位于广深高速路附近，处于虎门地标核心商圈，片区房地产发展成熟，周边已开发万科紫台、虎门地标、龙泉豪苑、虎门1号、虎门国际购物中心等多个商业和豪宅项目。去年该片区洋房成交均价超过10000元/㎡，片区购买力较强，再加上高铁、轻轨通车等利好因素，区域价值更加凸显，故地块起拍楼面地价明显高于全市其他镇区，达4201元/㎡。

　　3、上周最新土地出让公告：寮步流拍地块再入市 区域市场如被低估“蓝筹股”

　　上周，位于寮步镇凫山村，面积约5.85万㎡的商住地再次挂牌上市，起始价为27300万元，起始楼面地价为2120元/㎡。该地块曾于今年1月份流拍，时隔不到三个月再次入市表明了土地市场对该区域强烈的卖地“决心”，但是持续几年的“卖地难”已经让很多房企对该区域土地出让“望而却步”。如今“第五城”的土地有如去年股票市场的“蓝筹股”，价值被“低估”但是投资者却“望而却步”，若要让市场有翻天覆地的变化，恐怕成交量将是最直接的助推器;以其巨大的潜在供应量和有关部门“卖地”的决心，可以预测该区域正在酝酿一场巨大的“蜕变”，此时抄底进驻或是一笔收入不菲的“投资”，但投资需要的不是一般的勇气和决心。

　　三、房地产市场

　　1、新增供应：小阳春迎来推货“小高峰” 别墅、办公产品大放量

　　3月小阳春第二周，新增供应如期进入了小高峰。上周东莞全市共有8个项目有商品房新增供应，其中住宅新增项目有5个，合计住宅新增894套，面积约13.25万㎡，环比上涨123%。上周别墅产品供应大放量，厚街的海逸豪庭新推50套263-886㎡的双拼别墅，中堂的粤丰江畔豪庭则加推78套264-414㎡的双拼别墅。洋房产品新增上，更是有黄江花样年江山310套53-156㎡的新品，大朗碧水天源318套91-122㎡的三四房产品，以及上周热销项目万科金域松湖，新增138套新品，销售率达60%。非住宅方面，比较出彩的是塘厦骏豪商务中心新增298套办公产品，以及凤岗祥利上城的车库产品。

　　2、成交情况

　　2.1商品房整体签约情况：新政引发观望情绪仍浓 望小阳春下半月打破僵局

　　前一周新“国五条”细则落地带来的影响开始显现，上周成交量并没有明显好转，瑞峰置业市场研究部数据监测显示：东莞全市上周住宅成交1219套，面积约12.47万㎡，环比分别微幅上涨1%和2%。从上周末楼盘活动情况来看，现场活动有所升温，新品认筹有所增加，但是仍未出现大面积开盘活动等现象，故成交量无法放大;预计月底随着新品释放和加推增大，成交量将逐渐增大从而冲淡楼市新政的影响。非住宅方面，成交417套，成交面积约1.14万㎡，环比分别上涨38%和下降16%，签约均价为17855元/㎡，环比上涨19%，出现价涨的主要原因是天利中央花园、万达广场和葡萄庄园等高价商铺的签约拉高所致。

　　2.2 住宅量价走势：量价微升 成交量放大受抑

　　鉴于年前住宅市场持续多月烧的旺盛，市场预期对于春节后的走势一片看好，但是东莞公积金新政以及新“国五条”及细则落地让备受期待的住宅市场并没有如期出现“回暖”;住宅成交量虽然对比去年同期有过之而无不及，但总体而言与春节前有一定差距，或是与开发商推货并未真正铺开有关。小阳春新品认筹明显增多，成交量能否再次放大关键要看客户是否对新政“买账”，“以价换量”或将能刺激客户尽早打破观望。

　　2.3 区域住宅成交：松山湖结束塘厦“四连冠” 厚街均价13980元/㎡居首

　　上周松山湖凭借万科·金域松湖和保利红珊瑚的联袂奉献，以164套的签约成绩摘获各镇区住宅签约排名首位，3月正当桃花盛开的时节，配以恰到好处的营销策略更让寸土寸金的松山湖项目备受欢迎，同时终止了塘厦节后住宅成交套数“四连冠”的记录，均价达10112元/㎡，洋房价格成为全市标杆无容置疑。塘厦受中信凯旋城、碧桂园天麓山项目成交支撑依然排名靠前，南城以135套总成绩紧随其后，连续多周与榜首宝座失之交臂。厚街则依靠海逸豪庭别墅签约占据均价排名榜首位置，约13980元/㎡;此外均价过万的镇区有松山湖10112元/平米和长安10748元/㎡。

　　2.4 商品房各物业类型签约情况

　　2.5 个盘成交排名：万科·金域松湖大卖 中惠香樟绿洲二期加推受捧

　　2.6、楼盘活动： 新品认筹活动增多 “一口价”单位充斥市场

　　上周末楼盘开始新品认筹活动增多，如丰泰观山碧水280-350㎡新品认筹、富盈·御荷以2万享开盘额外96折的优惠认筹、江南第一城106-130㎡新品认筹、沿海·丽水佳园双拼新品别墅认筹、莲湖山庄独栋认筹享10万抵30万、花样年江山7栋8栋新品认筹享1.5折首付等;在经过一个多月的休整之后，小阳春新品认筹迎来了一波小高潮，虽然调控收紧给东莞楼市带来了一定程度的预期，但是看涨的预期依然让开发商坚持按照既定计划实施推货。此外，部分项目依然沿用一口价等优惠策略进行清货，如迪纳公寓推出30套60-80㎡的一口价单位、紫檀山推出161平瞰湖单位一口价精选、丰泰旗山绿洲推出85-95㎡三房不限楼层一口价、锦绣山河特惠推湖景平层9300元/平起、长堤1号推出95—132平米最后特惠、龙光君御旗峰经理推荐单位等;一口价单位等优惠确实有助于尾货清盘，但是走货快慢的关键仍然是产品是否真的实惠，而不是一些所谓的“噱头”。总而言之，在当前楼市环境下我们需要保持谨慎乐观的态度，但积极去货才是降低风险的有效举措。

　　3、新开工工程：三大新项目开工 城区项目占2/3

　　上周东莞全市共有3个项目取得开工许可证，合计住宅开工面积约15.09万㎡，环比上涨51%;非住宅8.19万㎡，环比上涨48%。三大项目都是纯新项目开工，其中城区有2个，分别是位于南城的城市立方商寓和东城的峰景湾商住小区。位于沙田港口国际华府也在上周开工，沙田港口国际华府由东莞市沙田顺发畜禽实业有限公司开发，项目位于东莞市沙田镇杨公洲村，为商住混合用地，项目用地面积1.48万㎡，建筑面积5.17万㎡，容积率3.493。

　　总结：

　　1、由于统一征收20%个税将大幅增加二手房交易成本，地方政府在落实政策中，如果实行“一刀切”无疑会伤害到刚性需求。尤其是像北京这样的一线城市，中心城区几乎很少有新项目入市，即使有，销售单价往往很高，普通人根本无力承担。因此，二手房已经成为北京等一线城市房地产交易的主力，地方如何落实细则也成为各方关注的焦点。

　　2、上周凤岗两宗面积不足1万㎡的商住地块的拍卖拉下了帷幕，东莞市东魅房地产开发有限公司以底价2616万元和3461万元拿下了这两宗地块的使用权，折合楼面地价1840元/㎡和1792元/㎡。而位于虎门金洲村，面积约3.39万㎡的商住地将在本周进入最后的交易环节，起拍价35610万元，起拍楼面地价为4201元/㎡。

　　3、3月小阳春第二周，新增供应如期进入了小高峰。上周东莞全市共有8个项目有商品房新增供应，其中住宅新增项目有5个，合计住宅新增894套，面积约13.25万㎡，环比上涨123%。非住宅新增473套，面积约4.01万㎡，主要是骏豪商务中心的办公产品和祥利上城的车库产品。

　　4、上周东莞全市住宅成交1219套，面积约12.47万㎡，环比分别微幅上涨1%和2%。从上周末楼盘活动情况来看，现场活动有所升温，新品认筹有所增加，但是仍未出现大面积开盘活动等现象，故成交量无法放大;预计月底随着新品释放和加推增大，成交量将逐渐增大从而冲淡楼市新政的影响。非住宅方面，成交417套，成交面积约1.14万㎡，环比分别上涨38%和下降16%，签约均价为17855元/㎡，环比上涨19%，出现价涨的主要原因是天利中央花园、万达广场和葡萄庄园等高价商铺的签约拉高所

　　5、上周末楼盘开始新品认筹活动增多，如丰泰观山碧水280-350㎡新品认筹、富盈·御荷以2万享开盘额外96折的优惠认筹、江南第一城106-130㎡新品认筹、沿海·丽水佳园双拼新品别墅认筹、莲湖山庄独栋认筹享10万抵30万、花样年江山7栋8栋新品认筹享1.5折首付等;在经过一个多月的休整之后，小阳春新品认筹迎来了一波小高潮，虽然调控收紧给东莞楼市带来了一定程度的预期，但是看涨的预期依然让开发商坚持按照既定计划实施推货。

　　6、上周东莞全市共有3个项目取得开工许可证，三大项目都是纯新项目开工，分别是位于南城的城市立方商寓和东城的峰景湾商住小区以及位于沙田的港口国际华府。合计住宅开工面积约15.09万㎡，环比上涨51%;非住宅8.19万㎡，环比上涨48%。