光大朱奇勇:锦绣山河创造楼市需求 东莞别墅市场被看好

　　朱奇勇，现任东莞光大地产品牌副总监。他在2005年底进入房地产行中介行业的黄埔军校中地行，2年潜心学习钻研，2007年外派负责贵阳保利项目一年，创造开盘即卖完史无前例的纪录，2008年进入地产界的劳斯莱斯星河湾，在广州、北京、上海一线城市提升，2009年结缘保利贵州，在贵阳这片沃土上深耕，2010年牵手光大地产，由房地产策划单一方向开始向房地产全面转型，管理的技能进一步提升。

　　别墅在东莞从来都不是配角，从东莞房地产市场发展开始，别墅便已经占据了一席之地。作为东莞光大地产的“别墅年”，面临日益激烈的市场环境，2012年光大地产将如何迎接新的挑战?别墅行业将如何开拓创新才能赢得未来?哪些别墅将在未来的市场中引领风骚?……

　　怀着这些疑问，媒体诚邀光大地产品牌副总监朱奇勇共同解读和盘点东莞别墅市场局势，展望东莞别墅未来的发展趋势，以寻求东莞别墅产业的可持续成长之路。

　　光大地产品牌副总监 朱奇勇

　　媒体：2012年开春至今，东莞楼市住宅成交节节攀升。那么锦绣山河目取得了怎样的成绩?能否谈一下锦绣山河接下来的推货计划?

　　朱奇勇：锦绣山河作为东莞豪宅的标杆项目，5年来一直得到市场与客户的一致认可，锦绣山河三期锦园组团别墅从去年9月份推出市场短短3个月就卖完，同期推出市场的锦园洋房产品也同样持续热销。

　　接下来在7月份锦绣山河三期将会推出“云锦”楼栋新品，云锦新品是锦绣山河洋房的集大成者，锦绣山河至今唯一的复试楼栋、享受最佳景观视野角度和纵深、家居智能化全面升级的云智慧社区，相信会给市场带来新的期待。

　　媒体：2012年是业内眼中的刚需年，自开年以来，别墅产品也是持续走热，锦绣山河采取了哪些积极的方法及有效的措施?您对东莞别墅市场的发展前景有什么样的看法?

　　朱奇勇：市场存在高高低低的波动周期是非常正常的，锦绣山河作为一个超级大盘豪宅，在拥有得天独厚的先天性资源后，最关键的就是项目产品的产品力，只有坚持在产品上的投入与创新才是能够满足市场，甚至是创造市场需求的最有效措施，就如苹果对于产品的执着会最终赢得市场一样。

　　对于东莞别墅市场的发展前景，个人是非常看好的。首先，东莞作为水乡，先天性城市山水资源非常丰富，具有适合发展高端物业的基础。其次，东莞是一个藏富于民的社会，财富的级别决定别墅市场的容量。最后，在深圳土地资源极其稀缺的今天，莞深惠融城的趋势已经势不可当，深圳高端客户东莞置业的比例越来越大。本土厚实的消费力加上外来置业的强劲需求将会对持续支持高端物业的发展。

　　媒体：在您看来，高端产品最重要的竞争力是什么?您认为什么样的创新产品与创新服务能够赢得未来的别墅大市场?

　　朱奇勇：锦绣山河在2011年曾经对国内与国外豪宅社区的发展历程作了深入的研究，总结分析豪宅的发展历程就可以看出高端产品在每个发展阶段的核心竞争力是不一样的。我们认为豪宅发展到今天可以分为三个阶段，即“资源豪宅——产品豪宅——系统豪宅”三个阶段。

　　在豪宅的起步阶段，项目的资源是最重要的竞争力，主要强调的是土地与生俱来的属性价值，资源包括自然的资源与人文资源，例如山水环境、风景名胜、商圈中心、教育名区等，也就是我们通俗说的地段、地段、还是地段的豪宅地段绝对论。

　　随着房地产开发水平的提升，在优质的土地资源基础上强调产品的打造，主要强调后天的产品价值，从设计、规划、选材、施工工艺等全方位入手打造极致的产品，通过产品品质来实现项目的差异化竞争我们称之为产品豪宅阶段，目前市场上大部分的豪宅都处于这个阶段。

　　在这个阶段甚至出现了极致的项目，在一般的地段资源条件下通过极致的产品投入同样得到高端客户的青睐从而实现高溢价，颠覆了起步阶段的豪宅地段论。

　　第三个阶段是目前豪宅发展呈现出来的趋势，我们归纳称之为“系统豪宅”阶段。即在拥有得天独厚的先天资源、后天极致产品营造的硬件基础上，强调项目的软服务的价值，强调重视关注满足高端客户精神层面的诉求，为业主营造一个高端私享的社交圈层平台。

　　系统豪宅就如管理学上说的木桶短板理论，系统豪宅项目在任何一个环节上面都应该是优秀甚至是全面卓越的，存在短板环节的豪宅不能称为系统豪宅，这样的项目将能够实现持续的引领豪宅的发展，是真正具有生命力的豪宅，或者叫永续豪宅。

　　因为这样的社区未来最宝贵的财富不是硬件，而是持续经营起来的业主圈层，在锦绣山河大人有大人的朋友，小孩有小孩的世界，人们常说的三代成就一个贵族强调的就是这样一种人文环境的熏陶与积累，锦绣山河希望能够2代或者1.5代成就一个贵族，实现从莞深名盘到中国人居巅峰。

　　从上世纪90年代到现在，东莞房地产在激烈的竞争当中，逐步走向成熟和规范。而东莞别墅的开发，也从农民自建房逐步走向纯别墅，再走向了今日的类别墅百花齐放。

　　据了解，东莞豪宅原本主要集中于旗峰山的北面和南面，随着该片区可供开发的豪宅用地日趋减少，同沙水库一带、水濂湖及绿色世界一带、厚街环岗湖片区、松山湖片区成为别墅项目开发的热点。而四大板块中，最受市场追捧的是被誉为“东莞传统富人区”的旗峰山片区，发展最为迅猛的是松山湖片区。

　　媒体：您怎么看待松山区区域的发展潜力?在东莞众多的别墅区域中，您认为松山湖区域的优势及特点在哪里?在高端人群中拥有怎样的影响力?

　　朱奇勇：松山湖作为“世博最佳城市实践区”和“中国高新技术区”，是莞深惠融城的桥头堡，是东莞承接高新产业升级转型的发动机，经过十年的耕耘已经具备了全面厚积薄发的实力，众多世界500强与中国高新技术企业相继入园，松山湖将会迎来高速发展的黄金十年，成为珠三角一个新的财富引擎。

　　房地产作为第三产业，城市和区域的级别将决定板块和项目的价值，因此松山湖区域的别墅价值将引领东莞别墅的发展。松山湖区域的优势非常明显，用一位在松山湖创业和置业客户的话来说就是：“松山湖是事业与生活完美结合的平台，是一个离尘不离城的世外桃源。”

　　媒体：今年3月，温家宝在人民大会堂金色大厅会见中外记者并答记者问时表示，房价远远没有回到合理价位，因此调控不能放松。您认为楼市调控的持续从紧对于别墅市场的发展有何影响?

　　朱奇勇：首先，调控是为了让房地产市场更为健康的发展，因此从长远来说对整个房地产行业的发展都是利好的。

　　其次，调控的过程会让市场出现阶段性的反复，在这样的阶段有利于房地产开发企业回归思考项目的核心竞争力在哪里、产品的市场竞争力高不高等行业发展的本质问题，通过市场实现优胜劣汰，最终得益的将会是行业和消费者。

　　最后，调控的过程会出现新的市场机遇，这就需要考验企业的抗风险和抓机遇的能力。国家持续调控下有可能让“两分市场”提前到来，当政府职责范围内应该给国民解决的保障新居住问题得到逐渐解决，房地产的高端市场应该是全面放开由市场说了算的领域，调控作为阶段性的手段将会推出市场，高端物业将会有更广阔的发展。

　　据了解，现在东莞别墅价格区间范围较大，从最高的50000元/㎡到最低的5800元/㎡，相差近4.4万，可见东莞别墅建造水平与价格差异较大。但从国家开始禁止别墅用地的报批以来，别墅项目就成为“香饽饽”，目前类别墅的价格比起先前独栋别墅的价格甚至还要更高一点，可见物以稀为贵，东莞买别墅的热潮也一直未减，龙年春节过后东莞别墅产品的持续走热，也就不难理解。

　　媒体：别墅产品日渐稀缺，不少高端消费者都把抢购具有稀缺资源的别墅作为一种投资方式，对这类购房者，您有什么建议?

　　朱奇勇：随着城市的发展扩容，在莞深惠融城大大趋势下，城市的稀缺资源在未来将会变得比今天更为稀缺，稀缺度将是衡量投资的最佳准绳。投资就是为了保值和增值，而稀缺度将决定升值潜力，以此标准来选择，其实选择的难度将会降低。

　　对高端产品的个人投资建议是：先从区域发展潜力入手判断，毕竟刚才说的房地产是第三产业，区域潜力决定项目价值;选定区域后则在同区域里面选择最为稀缺的项目和产品。