光大朱奇勇:锦绣山河创造楼市需求 东莞别墅市场被看好

　　对于东莞别墅市场的发展前景，个人是非常看好的。首先，东莞作为水乡，先天性城市山水资源非常丰富，具有适合发展高端物业的基础。其次，东莞是一个藏富于民的社会，财富的级别决定别墅市场的容量。最后，在深圳土地资源极其稀缺的今天，莞深惠融城的趋势已经势不可当，深圳高端客户东莞置业的比例越来越大。本土厚实的消费力加上外来置业的强劲需求将会对持续支持高端物业的发展。

　　媒体：在您看来，高端产品最重要的竞争力是什么?您认为什么样的创新产品与创新服务能够赢得未来的别墅大市场?

　　朱奇勇：锦绣山河在2011年曾经对国内与国外豪宅社区的发展历程作了深入的研究，总结分析豪宅的发展历程就可以看出高端产品在每个发展阶段的核心竞争力是不一样的。我们认为豪宅发展到今天可以分为三个阶段，即“资源豪宅——产品豪宅——系统豪宅”三个阶段。

　　在豪宅的起步阶段，项目的资源是最重要的竞争力，主要强调的是土地与生俱来的属性价值，资源包括自然的资源与人文资源，例如山水环境、风景名胜、商圈中心、教育名区等，也就是我们通俗说的地段、地段、还是地段的豪宅地段绝对论。

　　随着房地产开发水平的提升，在优质的土地资源基础上强调产品的打造，主要强调后天的产品价值，从设计、规划、选材、施工工艺等全方位入手打造极致的产品，通过产品品质来实现项目的差异化竞争我们称之为产品豪宅阶段，目前市场上大部分的豪宅都处于这个阶段。

　　在这个阶段甚至出现了极致的项目，在一般的地段资源条件下通过极致的产品投入同样得到高端客户的青睐从而实现高溢价，颠覆了起步阶段的豪宅地段论。

　　第三个阶段是目前豪宅发展呈现出来的趋势，我们归纳称之为“系统豪宅”阶段。即在拥有得天独厚的先天资源、后天极致产品营造的硬件基础上，强调项目的软服务的价值，强调重视关注满足高端客户精神层面的诉求，为业主营造一个高端私享的社交圈层平台。

　　系统豪宅就如管理学上说的木桶短板理论，系统豪宅项目在任何一个环节上面都应该是优秀甚至是全面卓越的，存在短板环节的豪宅不能称为系统豪宅，这样的项目将能够实现持续的引领豪宅的发展，是真正具有生命力的豪宅，或者叫永续豪宅。

　　因为这样的社区未来最宝贵的财富不是硬件，而是持续经营起来的业主圈层，在锦绣山河大人有大人的朋友，小孩有小孩的世界，人们常说的三代成就一个贵族强调的就是这样一种人文环境的熏陶与积累，锦绣山河希望能够2代或者1.5代成就一个贵族，实现从莞深名盘到中国人居巅峰。

　　从上世纪90年代到现在，东莞房地产在激烈的竞争当中，逐步走向成熟和规范。而东莞别墅的开发，也从农民自建房逐步走向纯别墅，再走向了今日的类别墅百花齐放。

　　据了解，东莞豪宅原本主要集中于旗峰山的北面和南面，随着该片区可供开发的豪宅用地日趋减少，同沙水库一带、水濂湖及绿色世界一带、厚街环岗湖片区、松山湖片区成为别墅项目开发的热点。而四大板块中，最受市场追捧的是被誉为“东莞传统富人区”的旗峰山片区，发展最为迅猛的是松山湖片区。

　　媒体：您怎么看待松山区区域的发展潜力?在东莞众多的别墅区域中，您认为松山湖区域的优势及特点在哪里?在高端人群中拥有怎样的影响力?

　　朱奇勇：松山湖作为“世博最佳城市实践区”和“中国高新技术区”，是莞深惠融城的桥头堡，是东莞承接高新产业升级转型的发动机，经过十年的耕耘已经具备了全面厚积薄发的实力，众多世界500强与中国高新技术企业相继入园，松山湖将会迎来高速发展的黄金十年，成为珠三角一个新的财富引擎。