土地季报：东莞第一季度商住地供应陷入短暂低迷

　　回忆2012年下半年楼市的一波反弹行情，尝在心中的甜头仍在，开发商在这一年收金满满，激发了对后市的市场走势充满乐观心态。进入2013年市场延续去年年底的热销行情，楼市成交仍保持一定的热度。市场的快速回暖和房价难以抑制的反弹趋势招致调控再次收紧的信号。春节过后，全国多个城市公积金政策收紧，随后，“新国五条”、“新国五条”细则以及地方的细则落实措施相继出台，一定程度上给市场泼了冷水。但作为三四线城市的东莞向来受政策大势所影响甚微，本季度的土地供需比去年同期大幅上涨。

　　正值年初，国土部门储备土地资源不足，推地节奏也明显放缓，供应和成交地块以招商引资的产业工业用地为主，商住地市场表现平淡，但与去年同期相比，市场表现出一定的热度。1月东莞土地市场成交3宗商住地，随之2月进入春节楼市淡季，仅成交2宗商住地，市场陷入短暂的低迷。随着节后工作的恢复，3月土地市场迅速走出低迷，成交5宗商住地。从第一季度的成交表现来看，市场的冷热不一。本季度颇有看点的地块较多，个别地块还拍出出乎市场意料的楼面地价，如洪梅的一宗商住地曾两度遭流拍，再次出让被11家企业疯抢至71轮以溢价135%的1.51亿元被中熙地产收入囊中，折合楼面地价1839元/㎡。这透露出望洪板块价值将会重塑，片区土地升值潜力大大提升，也印证了城际轻轨带来的土地升值。另一宗是位于大岭山镇金桔村一宗商住地，吸引多家企业参与竞拍，经过49轮争夺，最终深圳市龙光投资顾问有限公司以溢价率82%的1.62亿元斩获，折合楼面地价2733元/㎡，仅次于2009年大岭山高价地价。这些热门地块拍出的地价令市场大跌眼镜。此外，市场颇为关注的虎门镇金洲村地块同样受到多家企业的追逐，最终佳兆业以4.5亿元斩获。

　　从土地的供应情况来看，2013年第一季度东莞共供应32宗地块，面积合计132.01万㎡，按面积环比下降24.13%，同比上升93.88%。其中，商住地供应11宗，面积合计26.64万㎡，按面积环比下降52.52%，同比上升60.18%。本季度土地供应以工业用地为主，占总面积的75.74%。从区域分布来看，供应地块全是镇区地块，契合“城镇化”热点，二三线镇区借机盘活更多土地将成为未来趋势，也将会搅活这些片区房地产发展。

　　从土地成交的情况来看，2013年第1季度东莞土地共成交30宗，面积合计163.38万㎡，按面积环比上升52.45%，同比上升98.49%。整体土地市场成交的大幅上涨，得益于工业地块的放量成交。而本季度商住成交10宗，面积合计18.85万㎡，按面积环比下降60.77%，同比上升44.12%。商住地成交金额10.65亿元，环比下降51.35%，同比上升49.30%。与去年第四季度相比，2013年第1季度的商住地收金明显下降，但与去年同比相比，商住地收金大幅上涨。此外，商业地块成交2宗，其中万科地产以3.82亿元拿下莞城一宗商服用地。作为住宅龙头万科地产也开始着手试水商业地产，首次在东莞开发城市综合体——万科广场商铺成交均价达到48000元/㎡，尝到甜头。继长安万科广场、南城万科大厦、松山湖万科生活广场后，万科再拿下莞城一宗商业地块，企图扩张商业版图，也显露出万科将进军商业地产的战略布局。

　　从成交价格与溢价率来看，今年第1季度商住地成交楼面地价为2308元/㎡，环比上升7.61%，同比上升26.80%。商住地楼面地价走高，归功于个别地块的综合素质佳，出现大幅溢价成交。本季度商住地成交整体溢价率为38%，溢价成交和底价成交各平分秋色，整体溢价水平高于去年同期。

　　随着城区的房地产开发日趋成熟，土地资源显得日益紧张，可开发的土地逐渐稀有，未来城区的地块更多以三旧改造的形式出让，但这种操作方式拿地成本较高，再加上楼盘林立，竞争十分激烈，使得镇区的市场追随者日益增多，买方资金越多越多注入镇区土地市场，主要集中几种类型镇区：其一，以虎门、长安等经济发达为首的区域，存在巨大的购买力，仍是众多开发商布局的重点地域;其二，经济发展处于中上发展水平，地理位置特殊的区域，如塘厦、凤岗，深圳客的直接外溢为这部分区域带来巨大的消费群体;其三，经济发展相对落后，但拥有政府规划利好的东部水乡片区将成为市场的后起之秀，如沙田、洪梅等，通过外拓周边镇区需求以及和广州深圳的直接对接，带来的辐射效应。

　　镇区的推动节奏明显快于城区，并且频繁出现热点地块，本季度镇区地块大唱主角，不少企业纷纷转战镇区市场，预计未来土地交易热点趋向镇区化，主要有如下几个原因：其一，尽管镇区的房地产开发热度及成熟度比不上城区，但镇区尤其三线镇区的土地资源十分丰富，拿地成本相对低廉，可有效控制开发成本;其二，城际轨道交通的同城化将会直接推动镇区的交通、基础设施的进一步完善，从而带来土地升值的预期，开发商信心十足;其三，城区房价高企，直接外流部分需求到镇区，再加上东莞各镇“各自为政”的特点尤为突出，消费的区域性带来的客户资源累积。

　　去年同期，外来品牌开发商集体失约，本土中小开发商屡屡斩获。而今年第一度，从开发商拿地的背景来看，市场再现外来品牌开发商身影，尤其一些热点地块大多被外来房企斩获。

　　纵观这些年开发商拿地的特点来看，外来开发商拿地习惯形成滚动开发的模式，而本土的中小开发商更多是一种短期储备土地资源待后期开发。不少外来开发商通过在东莞深耕多年，熟悉整体市场，选择迅速扩张策略，布局不同的镇区，更为考验开发商后期操作项目的能力，需要更为熟知不同片区的客户属性，而本土中小房企往往青睐于自身熟悉的区域拿地，一方面与政府各界的合作关系，另一方面，与自身操作项目经验以及对抗风险能力有关，不敢贸然布局陌生区域。这也反映出，外来开发商的资金实力要比本土开发商更胜一筹，对抗风险能力也要强于本土房企。

　　1季度关键数据一览：

　　季度总体叙述：

　　正值年初，国土部门储备土地资源不足，推地节奏也明显放缓，供应和成交地块以招商引资的产业工业用地为主，商住地市场表现平淡，但与去年同期相比，市场表现出一定的热度。今年第1季度土地供应面积合计132.01万㎡，环比下降24.13%，同比上升93.88%。其中，商住地供应面积26.64万㎡，环比下降52.52%，同比上升60.18%。成交方面，土地成交163.38万㎡，环比上升52.45%，同比上升98.49%，主要得益于工业地块的放量成交拉高整体成交量。其中，商住地成交面积18.85万㎡，环比下降60.77%，同比上升44.12%;商住地成交金额10.65亿元，环比下降51.35%，同比上升49.30%，本季度商住地收金环比大幅下降，主要是国土部门推地节奏放缓，市场需求下滑。

　　价格方面，今年第1季度商住地成交楼面地价2308元/㎡，环比上升7.61%，同比上升26.80%;商住成交单价5649元/㎡，环比上升24.01%，同比上升3.60%。本季度商住地楼面价走高，归功于个别地块的综合素质佳，出现大幅溢价成交。本季度商住地成交整体溢价率为38%，溢价成交和底价成交各平分秋色，整体溢价水平高于去年同期。

　　一、标杆房企重回一二线城市布局，拿地积极。

　　土地市场开年火热， 十大城市出让金同比倍增。

　　中国指数研究院数据显示，从1月1日~2月26日，包括4个一线城市在内的全国十大重点城市土地出让金收入已达到1206.4亿元;而去年前两个月全国13个重点城市土地出让金仅为660亿元。

　　截至25日，北京2月合计出让土地15宗，出让金总收入达127.15亿元。而今年前两月土地出让金更达368.8亿元。由于2012年北京全年土地出让金收入仅为647.9亿，这也意味，今年前两月土地出让金收入已超过去年全年的一半以上。

　　相关统计数据显示，北京、上海、广州、深圳、天津、大连、杭州、南京、青岛和南昌等十大典型城市1月土地出让面积为2602万平方米，同比增长了77%，出让金收入为562亿元，同比增长263%。春节后，标杆房企悉数在二线城市购地。2月19日，中海以28.06亿元底价摘得南京麒麟科创园两幅地块;2月20日，保利联合体以8.17亿元购得青岛市北区两幅宅地;同一日，金地以6.36亿元竞得杭州拱墅区一幅宅地。

　　土地政策扫描：“新国五条”政策增加普通商品住房及用地供应。

　　2月国务院出台“新国五条”政策，其中有一条强调：增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。随后，国土部相关负责人率先表态，今年各省、市国土资源部门要高度重视这方面工作，努力保持土地供应总量基本稳定。一要保证充足的增量，在编制今年的住宅用地供应计划时，要统筹考虑，提前安排;二要快速释放存量，要加大工作力度，促其尽快形成住房上市;三要继续加大盘活闲置地力度，按照新的《闲置土地处置办法》，加大工作力度。四要运用多种手段，均衡供地。

　　国土资源部：差别化供地政策效应已初步显现。

　　国土资源部对70个大中城市的统计数据显示，差别化供地政策效应已经得到初步显现。在对70个大中城市的统计中发现，重点城市的推地力度正在加大，一线城市表现尤为突出，公开推地量同比增加达177.9%;二三线城市公开推地量同比也分别增加69.4%和75%。最近几年国家在宏观调控，尤其是在调控房地产市场中一直坚持差别化供地政策。

　　潍坊出台国有土地上房屋征收补偿办法，4月1日起施行。

　　为进一步规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益、保障被征收房屋所有人的合法权益，市政府下发了《潍坊市国有土地上房屋征收与补偿办法》。《办法》在国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的基础上，结合市实际，对有关内容进行了细化，增强了可操作性。同时，通过进一步规范行政行为，力求最大程度维护群众利益。《办法》将于2013年4月1日起施行。

　　二、今年第一季度政府推地意愿有所下降，但仍保持相对活跃的供应量。

　　一季度土地供应以工业用地为主，商住地供应陷入短暂低迷。

　　2013年第1季度，东莞供应各类土地32宗，面积合计132.01万㎡，环比减少25.13%，同比增加93.88%;其中商住用地供应11宗，合计面积26.64万㎡，环比减少52.52%，同比增加60.18%;此外商业用地供应1宗，工业用地供应20宗。今年第1季度，土地整体市场供应量出现三个季度以来的低位，但仍保持相对活跃的供应量，比去年第一、二季度都要好，主要是工业用地的供应放量。而商住地供应陷入低迷状态，供应26.64万㎡，为2009年17个季度以来的第三低水平。究其原因：其一，正值年初，恰逢春节假期，市场进入短暂的休整期，市场各方对楼市的关注度低，开发商仍在酝酿年度的扩张计划;其二，年初，政府部门储备土地资源相对不足，各个镇区尚未出台年度的土地供应计划，暂时放缓推地节奏;其三，经过去年第三、第四季度的土地放量，再加上宏观经济出现筑底回升迹象，土地财政有所缓解，政府通过卖地弥补财政收入的策略阶段性放缓。

　　3月土地市场供应异常冷清，仅供应2宗商住地。

　　2013年3月东莞市国土资源局挂牌上市8宗土地，总面积23.12万㎡，环比下降11.58%，同比减少27.08%;其中商住用地2宗，占地6.82万㎡，环比增加9.24%，同比减少37.47%。

　　3月东莞土地市场仅供应2宗商住地，比2月的4宗少2宗，但由于3月供应的两宗商住地占地规模均能达到3万㎡以上，而2月份供应的4宗均为小规模的商住地，致使3月的商住地供应量环比大幅上涨。3月土地市场供应异常冷清，商住地仅有虎门和洪梅分别供应1宗，一方面，众所周知，房地产是一个政策市，3月正值房地产调控从紧的敏感期，市场环境再次发生微妙变化，开发商出手拿地相对谨慎。另一方面，在过去几年的土地大量出让，近两年不少项目集中动工，为平衡后期商品房的供求关系，政府部门也有意控制土地出让的节奏，个别热点区域的地块甚至产生惜售心理。再加上去年房地产的一片火热，使得不少开发商看好后市，尤其一线城市房价涨幅引领全国，部分大型房企布局重心回到一二线城市，导致一线城市土地市场表现活跃，而东莞一季度的土地市场表现相当平淡。

　　供应地块全是镇区地块，寮步、东坑等为热点供应区域。

　　从供应区域来看，今年第1季度供应的地块全是镇区地块，反映出镇区的推动节奏明显快于城区。其中，寮步、东坑等为热点供应区域，寮步因凫山村供应两宗较大规模的商住地，合计面积达8.01万㎡，遥遥领先其它镇区。而东坑本季度也供应2宗商住地，面积合计3.60万㎡。

　　商住用地供应以一线区域的商住混合用地为主。

　　2013年第1季度商住用地供应结构分解图：

　　三、今年一季度土地市场开局平淡，商住地成交冷热并存。

　　一季度商住地交易量大幅下滑，但交易结果相对可观。

　　2013年第1季度，东莞土地市场成交30宗，面积163.38万㎡，环比大幅增加52.45%，同比增加98.49%;成交金额22.25亿元，环比下降17.32%，同比下降24.53%。今年一季度整体土地市场成交达到近7个季度以来的高位，主要是工业用地成交132.16万㎡，占比达到80.89%，政府招商引资的产业配套用地大幅放量致使整体交易量攀升，但商住地成交18.85万㎡，下滑至2009年17个季度以来的第三低位，究其原因：其一，正值年初，国土部门推地意愿阶段性下降，储备土地资源不多，土地挂牌上市减少，成交随之下降。近两年东莞国土部门推地相对谨慎，一来防止地块流拍不敢贸然推地，二来，也逐渐在改变以往土地贱卖方式，更多地追求地块价值和溢价成交。其二，受春节假日因素影响，市场习惯性地步入休整期。而去年楼市一波的反弹行情，不少房企赚得盘满钵满，资金链有效缓解，而一线城市的房价上涨幅度更能追逐高额的利润，使得不少品牌开发商重心重回一二线城市。

　　从商住地的成交情况来看，除了寮步凫山村供应的2宗地块再遭遇流拍，其余地块均能顺利交易，冷热不均。颇受市场关注的虎门金洲商住地吸引多家房企争夺，经过95轮的叫价，佳兆业以4.5亿元强势拿下，位于望洪板块的洪梅商住地招致11家企业竞拍，拍出1839元/㎡的楼面地价，大大出乎市场的意料，而龙光地产以溢价82%斩获大岭山一宗商住地。

　　3月土地市场迅速升温，热点地块备受市场追逐。

　　2013年3月东莞市成交12宗土地，成交面积为44.58万㎡，环比增加158.91%，同比增加153.86%;其中商住地成交10.91万㎡，环比上升141.27%;成交金额6.94亿元，环比上升220.51%。2月恰逢春节假期，土地市场显然短暂的低迷，进入3月份，市场成交迅速升温，其中不少地块受到多家企业的追逐，如虎门金洲村一宗商住吸引多家企业经过长达95轮的抢拍，最终佳兆业以4.5亿元强势拿下。而位于洪梅黎洲角村的商住地曾两度出让无人问津，本次降低身价出让竟招致11家企业竞拍，最终拍出1839元/㎡的楼面地价，创下洪梅乃至中堂、望牛墩等临镇的记录，大大出乎市场的意料。望洪版块的价值将会重塑，这也反映未来片区价值被开发商看好的地块，企业将会不惜重金布局，热点区域的地块受到的市场追随者多。

　　供应地块基本能顺利成交，商住地供需比维持相对合理的平衡关系。

　　从2008年以来东莞每个季度的商住地用地供需比走势来看，商住的供需比整体以平稳为主，仅有个别季度出现供应大幅放量，导致供需失衡。2008年正值金融危机，市场经济萧条，政府财政吃紧，加快土地的供应量，而市场环境的低迷导致开发商对房地产后市走势不乐观，走货缓慢，资金吃紧，谨慎拿地，导致2008年第三季度供需严重失衡。2009年-2010年，市场环境好转，供需比回归合理的平衡关系。2011年，正值房地产调控空前严厉，广深限购直接使得部分外来开发商布局东莞，东莞国土部门借机加大土地供应量，再加上2011年东莞经济增速开始放缓，需要通过拍卖土地来弥补财政收入，供应大于需求。2012年，楼市一片火热，开发商量地出价，市场各方趋于回归理性，土地的供求关系维持合理的平衡关系，2013年第1季度，除了寮步供应的两宗商住地流拍，其余地块均能顺利交易，市场延续供求合理的平衡关系。

　　商住混合用地成交集中在二三线镇区。

　　2013年1季度商住用地成交结构分解图：

　　2012年3季度，东莞全市只有7个区域有商住用地成交，成交面积18.85万㎡;其中一线片区商住用地成交面积3.39万㎡，占据全市的17.99%;二线片区有凤岗、大岭山和樟木头合计成交面积6.42万㎡，占比34.06%，三线片区有东坑、洪梅和桥头合计成交9.04万㎡，本季度二三线镇区表现相当抢眼，合计占比达82%，这也反映未来东莞土地交易热点将会趋于热门的镇区。

　　随着城区的房地产开发日趋成熟，土地资源显得日益紧张，可开发的土地逐渐稀有，未来城区的地块更多以三旧改造的形式出让，但这种操作方式拿地成本较高，再加上楼盘林立，竞争十分激烈，使得镇区的市场追随者日益增多，买方资金越多越多注入镇区土地市场，主要集中几种类型镇区：其一，以虎门、长安等经济发达为首的区域，存在巨大的购买力，仍是众多开发商布局的重点地域;其二，经济发展处于中上发展水平，地理位置特殊的区域，如塘厦、凤岗，深圳客的直接外溢为这部分区域带来巨大的消费群体;其三，经济发展相对落后，但拥有政府规划利好的东部水乡片区将成为市场的后起之秀，如沙田、洪梅等，通过外拓周边镇区需求以及和广州深圳的直接对接，带来的辐射效应。

　　2013年1季度商住用地成交一览：

　　市场再现品牌开发商拿地身影，不惜重金布局。

　　2013年1季度开发商拿地结构分解图：

　　去年同期，外来品牌开发商集体失约，本土中小开发商屡屡斩获。而今年第一度，从开发商拿地的背景来看，市场再现佳兆业、中熙、龙光等外来品牌开发商身影，尤其一些热点地块大多被外来房企斩获。

　　纵观这些年开发商拿地的特点来看，外来开发商拿地习惯形成滚动开发的模式，而本土的中小开发商更多是一种短期储备土地资源待后期开发。不少外来开发商通过在东莞深耕多年，熟悉整体市场，选择迅速扩张策略，布局不同的镇区，更为考验开发商后期操作项目的能力，需要更为熟知不同片区的客户属性，而本土中小房企往往青睐于自身熟悉的区域拿地，一方面与政府各界的合作关系，另一方面，与自身操作项目经验以及对抗风险能力有关，不敢贸然布局陌生区域。这也反映出，外来开发商的资金实力要比本土开发商更胜一筹，对抗风险能力也要强于本土房企。

　　四、热点地块高溢价成交，3月商住楼面地价持续走高。

　　2013年3月东莞商住地楼面地价为2790元/㎡，环比上升26.49%，同比上升23.84%。3月商住地楼面地价持续走高，主要是热点地块均以高溢价成交。3月成交的5宗商住地中，有3宗是溢价成交，整体溢价率为36%。

　　溢价率走势起伏力度较大，整体处于中位水平徘徊。

　　从2011年以来东莞商住地每月成交的溢价率走势来看，整体溢价走势起伏力度较大，最高点出现在2011年2月，主要是当月仅成交1宗商住地，并且钜隆地产以溢价187%斩获，使得整体溢价率迅速走高，随后2011年，市场环境遭遇各种政策袭击，地块出让大多以底价成交为主流。进入2012年，市场环境反转，开发商资金链有效缓解，再加上整体地块综合素质佳，尤其去年下半年市场频现在溢价地块，整体溢价率处于50%的中位水平徘徊，2013年第一季度整体溢价率延续去年的趋势略有所下降，保持在30-50%的溢价水平波动，主要是所推地块冷热不均，热点地块受到买方的极力追捧，而寮步凫山村推出的2宗商住地均遭流拍，个别地块以底价成交。

　　1、万科拿下莞城一宗商服用地，进一步扩大商业版图。

　　1月18日上午，位于莞城旗峰路编号2012WG058号的一宗商服用地进入拍卖阶段。该地总占地57069㎡，其中商服用地53887㎡、容积率为4.0，广场用地3182㎡，最终万科以底价3.82亿元成交，折合楼面地价为1772元/㎡。

　　地块在去年11月下旬已开始挂牌，后来一度将挂牌截止时间从去年12月24日延长至今年本月18日。根据出让公告规定，项目建成后，需建设一栋建筑面积不低于2万㎡的金融科技产业大厦，不可分割出售。地块处于行政中心地段，周边有龙光君御旗峰、富盈东方华府等项目在售，商圈氛围浓郁，这是万科拿下东莞的第四个商业项目，进一步扩大商业版图。

　　2、金达地产延续品牌影响力，扩大东坑版图

　　2013年1月31日上午10:00，本月度最后一宗商住地——编号2013WG003东坑井美村进入竞拍阶段，经过6家企业、37轮竞拍，最终被东莞市金达房地产开发有限公司收入囊中，该地占地面积11917㎡，容积率为3，成交总价9600万元，溢价率60%，折合楼面地价2685元/㎡。

　　金达地产乘势追击，延续品牌影响力，再拿下东坑一宗商住地。

　　上午10点，东坑井美村一宗商住地进入竞拍阶段，交易氛围十分热烈，共吸引6家企业参与竞拍，其中有4家企业参与至第18轮竞拍全部撤场，仅剩东莞市金达房地产开发有限公司和另一间企业咬定不放，势在必得，最终金达地产以溢价60%的9600万元斩获。

　　据悉，东莞市金达房地产开发有限公司主要经营房地产业务开发、销售和物业管理等业务，现已成为集城市基础建设工程、房地产开发、物业投资、物业管理、酒店经营为一体的大型综合性民营企业。金达地产曾在东坑镇中心区成功开发具有代表性的商住大厦——东裕广场，该盘目前已售完。随后2010年金达地产再次在东坑拿下两宗商住地。金达地产一直深耕东坑，早期曾开发的东裕广场在当地有一定的知名度，目前暂无在售项目，预计今年年底锦绣豪园将上市。金达地产，作为东坑土生土长的房地产企业，近年来快速实施扩大版图战略，通过挂牌交易、三旧改造等方式储备了大量的土地资源，已逐渐发展为东坑房地产开发的老大。

　　楼面价高达2685元/㎡，仍存在较大的获利空间。

　　该地块占地面积11917㎡，规模较小，容积率为3，根据该地块属性，预计未来可开发成拥有商业裙楼的公寓产品。地块位于东坑大道和政德路的交汇处，地理位置十分优越，东坑大道作为东坑镇的交通主线，不仅是镇内公交线路的必经之路，也是连接周边镇区的交通枢纽。同时，周边配套十分完善，附近有世纪广场、东坑镇政府、供电公司、工商分局、百汇百货等。该地块成交楼面价为2685元/㎡，仅次于2011年东莞冠成投资有限公司拿下东坑井美社区商住地的3264元/㎡。位于同片区的皇家公馆二期2012年洋房成交均价为5509元/㎡，商铺为23000元/㎡，按照该地块性质R5(商住混合用地)，商服建筑面积必须达到总建筑面积的30%以上，按照目前东坑住宅和商铺均价测算，预计整体楼价达到8000元/㎡以上，获利空间较大。优越的地理位置，又处于商业成熟中心，为后期商业开发运营提供一定的外部条件。

　　目前东坑房地产发展处于起步阶段，未来发展潜力不可小视。

　　长期以来，东坑房地产一直处于不温不火的状态，2012年在售的仅有皇家公馆二期，房地产发展仍处于起步阶段。由于历年来东坑房地产只有个别项目有商品供应，商品房每年的平均消化量为3万㎡，而目前的库存达到3.56万㎡，吸纳周期12个月左右，消化速度缓慢，整体容量十分有限。再加上东坑经济发展水平十分落后，长期以来只是个别项目在售，货源选择性小，导致本土需求外溢。东坑镇位于东莞市中部，毗邻松山湖科技产业园、东莞生态园和东莞火车站，东部快速、莞深高速、常虎高速接驳镇内。2012年东坑镇提出“接轨松山湖，融入生态园”的发展战略，有效地推进发展壮大通讯电子主导产业，打造市园区产业配套服务基地，全力加快转型升级。而松山湖未来将不会新增供应商品房用地，意味着有部分需求将辐射到周边镇区，东坑靠近松山湖的地缘优势十分明显。2013年东坑将会有皇家公馆三期、锦绣豪园等项目上市，潜在供应预计10万㎡，项目增多，货量充足，会激发片区潜在购买力。未来随着东坑房地产发展的逐渐成熟，会促使部分外溢需求回流，也会吸引松山湖购买力前来置业，未来发展潜力不可小视。

　　3、凤岗：锦龙地产乘势追击，扩大凤岗版图。

　　2013年2月3日上午，位于凤岗镇雁田村编号为2013WG004号一宗商住地挂牌出让，该地占地15563㎡，容积率为2.5，最终东莞市金舜房地产投资有限公司以底价5455万元拿下，折合楼面地价1402元/㎡。

　　自深圳限购以来，临近深圳的地缘优势，使得深圳客直接外溢凤岗片区，近年来凤岗房地产发展水深火热。凤岗镇雁田村，到达深圳龙岗仅需30分钟，一直是凤岗商住地出让的热点区域，先后有佳兆业、三正地产等开发商布局，目前凤岗雁田村片区在售项目有佳兆业.水岸豪门、蓝山锦湾等，洋房成交均价8000元/㎡左右，后期还将有三正地产项目上市，该地块1402元/㎡的楼面地价仍存在较大的获利空间。据了解，东莞市金舜房地产投资有限公司实为锦龙地产的直属子公司，锦龙地产已在凤岗开发锦龙又一城项目，截止到1月31日，该项目住宅可售套数96套，可售面积8318㎡，锦龙地产可谓乘势追击，积极补仓，再扩张凤岗版图。

　　4、大岭山：龙光强势拿下金桔村商住地，看好后市预期。

　　2013年2月3日下午3点，大岭山镇金桔村一宗商住地开拍，吸引多家企业参与竞拍，经过49轮争夺，最终深圳市龙光投资顾问有限公司以溢价率82%的1.62亿元斩获，折合楼面地价2733元/㎡，仅次于2009年大岭山高价地价。2010年广源地产以溢价率68%拿下大岭山镇金桔村松湖春天地块，折合楼面地价1623元/㎡，这是时隔三年大岭山推出的又一宗商住地，该地块比松湖春天地块楼面地价高1110元/㎡。

　　大岭山位于东莞市中南部，地处东莞新城市中心区、松山湖科技产业园、同沙生态旅游区这“三位一体”之间，地理位置得天独厚。未来松山湖将不再新增供应商品房用地，东城土地资源越加稀缺，居高不下的楼价会使得需求外溢，大岭山作为连接松山湖、东城的中心片区，这两个区域的需求外流将直接受益，未来大岭山房地产市场发展潜力巨大。

　　龙光地产曾在2009年高价拿下莞城一宗高价地，正是目前在售的龙光君御旗峰，定位为城市标杆豪宅，由于项目打造的多拼大户型，客户对产品的认可度偏低，楼盘消化速度缓慢，开发商多次调整价格。尽管作为东莞开山之作的龙光君御旗峰陷入相对滞销的困局，但龙光地产通过初次尝试入莞，已初步摸索了解东莞房地产市场，此次再出击拿下大岭山一宗地块，也显露龙光将继续深耕布局东莞的战略，看好东莞未来市场预期。

　　4、东盈实业底价再下东坑坑美村地块，将成东坑最大开发商

　　2013年3月8日，上午10点整，编号2013WG007的东坑镇坑美村商住商服地块挂牌拍卖，最终被东莞市东盈实业投资有限公司以底价收入囊中，该2013WG007商住商服地块占地面积为24085㎡，1.0≤容积率≤2.0，成交总价3180万元，折合楼面地价660元/㎡。

　　地块紧挨常平地理位置优越，接受常平市场辐射。

　　2013WG007地块面积不大，位于东坑镇坑美村中心，交通地理位置优越，与横沥镇仅隔一条寒溪河。紧靠南国一路，临近农业园十三路、东兴东路和途径寮步、茶山、东莞生态园和石排的生态园大道，可快速直达常平等周边镇区。此外，距离东莞R3轻轨、东莞常平火车站都非常近，该地块虽远离东坑镇中心，却毗邻常平镇中心，未来发展将更多受到常平成熟楼市的影响。

　　此外，地块旁边即坑美村村委，有智慧象幼儿园、仁正医药药店、坑美商业步行街，离地块毗邻的还有占地274.5亩的纯别墅社区南国水乡。该楼盘2005年开盘，2006年业主入住，居住生活氛围浓郁。

　　东盈实业坑美村再扩版图，将成东坑镇最大开发商。

　　据东莞中原研究部数据显示，东盈实业早在2011年3月就已经在东坑镇坑美村拿下3宗连体普通住宅用地，地块面积共95208㎡，体量庞大，目前正在开发建设当中，其容积率≤2.27，预计为高层洋房项目。

　　据了解，东盈实业投资成立于2009年，注册资金100万元，经营范围为实业投资、房地产投资、房地产开发，值得注意的是其法人代表为黄照轩，他也是东莞市万顺花园建造有限公司的法人代表，曾开发过东坑皇家公馆项目。在2010年3月，黄照轩还曾在以个人名义底价3600万拿下东坑黄屋村占地9070㎡的商住用地。此次再度拿下东坑坑美村24085㎡的地块，版图扩大成为东坑最大的开发商已是必然。

　　东坑十年土地市场，本土开发商独步天下。

　　从2003-2013年，十年间东坑镇挂牌交易成功成交的商住地共有22宗，占地面积达36.31万㎡，其中本土开发商拿地17宗，个人拿地4宗，外来开发商拿地仅1宗，多年来东坑土地市场本土开发商独步天下。东坑房价并不高，从2008年至今，房价一直在4000-6000元/㎡间徘徊，再加上当地消费能力偏弱，开发周期延长导致项目回款缓慢，并不受外来开发商青睐。

　　东坑楼市目前存量房短缺，2013年多盘混战告别沉寂。

　　据东莞中原研究部数据显示，截止到2月28日，东坑房地产市场在售楼盘可售住宅套数仅214套，可售面积为20151㎡，其中东裕广场仅余一套尾货，其余皆为皇家公馆库存，主要产品是89㎡、100㎡的三房洋房单位。东坑楼市多年来一直很沉寂，2010-2011年间甚至出现断供现象，皇家公馆在此一盘独大，尽管如此，东坑楼市消化力孱弱，皇家公馆去化缓慢，从2008年至今，共消化了1089套洋房，面积总计103399㎡。

　　皇家公馆目前在售均价5500元/㎡左右，相对当年该地块的楼面地价943元/㎡来说，获利空间较大。东盈实业在东坑坑美村所拿四宗商住地楼面地价都仅在650元/㎡左右。相对其他镇区，东坑镇较低廉的拿地成本，稳定的楼市成交价，吸引了不少开发商在此发展。

　　2013年东坑将有多盘酝酿入市。据了解，皇家公馆2013年将有新品加推，目前三期正在赶工当中。金达地产2013年在东坑也有两个项目在建，其中一个为锦绣豪园，1月31日又在东坑井美村拿下一宗1.19万㎡的商住商服地块。恒和地产的皇家御景华府、星辉地产的金坑家园也预计在2013年上市。如久旱初霖，这些新盘将深度激发东坑区域内的刚需购房热情，但庞大的供应量也会给各家开发商出货带来不小压力。

　　5、东魅地产拿下自家门口地块，继续深耕凤岗。

　　2013年3月13日上午，编号2013WG008、编号2013WG009两宗商住地进入拍卖阶段。地块位于凤岗镇黄洞村玉泉路与东深二路交汇处，东魅房地产有限公司就在两宗地块附近，毫无疑问，东魅地产将两宗在自家门口的地块收入囊中，两地块占地面积分别是7108㎡、9659㎡，分别以底价2616万元和高于底价100万的3461万元成交，容积率均为2，折合楼面地价分别是1840元/㎡、1792元/㎡。

　　东魅地产拿下自家门口两宗商住地，继续深耕凤岗。

　　由于两宗地块占地面积偏小，且分割拍卖，不利于后期开发操作项目，故其他开发商对这两宗占地面积均不到1万㎡的地块提不起兴趣，但东魅地产并不会放过这块就在自家门口的土地归于门下、扩大版图的良好机会。地块位于凤岗玉泉路与东深二路交汇处，距离凤岗镇中心较远，又不靠近深圳边缘地带，附近有米亚厂、嘉宝厂等工厂，居住氛围不成熟，这两宗商住地更多是凤岗政府为满足工业片区的住宅需求而有意规划的。据了解，地块将会是东魅蓝山郡二期的后续产品，两宗地块平均1812元/㎡的楼面地价相对合理，未来将开发成酒店、住宅小高层等产品，不需要配套地下车位，可控制开发成本。目前在售的东魅蓝山珺洋房成交均价为5500元/㎡，由此可见地块仍存在较大的获利空间。

　　据悉，东魅地产目前仅有东魅蓝山郡一个项目在售，一期产品共4栋住宅楼，目前1栋、2栋基本售完，还有3、4栋住宅楼待售。东魅地产通过开发东魅蓝山郡项目初次耕耘凤岗，在当地树立一定的知名度，乘势再拿下两宗商住地，开发后续产品，延续影响力。同时，东魅地产未来仍将继续深耕开拓凤岗，遇到合适的地块还将主动补仓，实施继续扩张版图的策略。当前，越来越多本土开发商青睐于自己熟悉的区域拿地，扩大版图，一方面出于与政府各界的合作关系，控制拿地成本，另一方面，熟悉的区域能延续品牌影响力，减少开发潜在风险，巩固本地的品牌号召力，从而树立良好的口碑和知名度，已成为众多中小开发商的战略选择。

　　深圳客的直接外溢，凤岗已成为房地产开发热土。

　　自深圳出台“限购令”以来，深圳客陆续进入东莞市场，临深片区楼盘直接受益。凤岗靠近深圳边缘的楼盘益田大运城邦花园、名流印象等项目所占的深圳客比例达到90%。凤岗作为二线镇区，2012年GDP增长位列东莞各镇区12名，经济发展处于中上水平。2008年，凤岗的住宅成交量为8.54万㎡，2010年深圳限购以来，部分需求量直接外溢凤岗，当年住宅成交量骤增至29.07万㎡，去年凤岗的住宅成交量达到39.03万㎡，为近5年的新高位记录，排名东莞各镇区第三的消化量，仅次于塘厦和南城。由此可印证，深圳客的外溢直接助推凤岗房地产的成交量走高。2012年凤岗大约有15个在售项目，汇集了三正、永江、锦龙、东魅等地产企业布局，以本土开发商为主流，凤岗已逐渐成为房地产开发的热土。临深片区楼盘尝试到深圳客带来的甜头，其操作模式纷纷被其他开发商效仿。近两年来，开拓深圳客的项目仍在上升势头，不少东莞楼盘继续加大对深圳市场的开拓力度，同时深圳的中介公司面对日益缩水的深圳市场，也主动开拓东莞市场，组织一批批的深圳客对东莞楼盘的投资。价格洼地、投资升值潜力大成为众多深圳客对东莞市场的一致共识。

　　6、德弘贸易95轮抢拍斩获虎门镇金洲村商住商服用地

　　2013年3月21日，编号2013WG010的虎门镇金洲村商住商服地块正式起拍，该地块占地面积为33910㎡，容积率为1.0-2.5，起拍初始价35610万元，起拍楼面地价高达4201元/㎡，高企的竞价并没让开发商望而却步，反而引来多家虎视眈眈。经过3家开发商历经5个小时95轮的快节奏竞价，最终被东莞市德弘贸易有限公司斩获，成交总价45010万元，溢价率26.40%，折合楼面地价5309元/㎡。

　　据悉，德弘贸易成立于2012年3月，注册资金500万元，允许经营范围包含建筑材料、装饰材料、实业投资等领域。

　　地块位于地标核心商圈，牵动部分开发商野心。

　　2013WG010地块与广深高速相邻，附近还有连升中路、莞佛高速和金宁大道，去佛山和广州都非常快捷，与虎门大道也相隔不远，交通十分便利。与此同时，地块周边还有虎门中心区客运站、虎门公园、龙泉国际大酒店、购而乐百货、商业街、美食广场、虎门中学、虎门三中等完善的配套。地块位处地标核心商圈，区域内聚集了虎门1号、万科紫台、虎门地标、龙泉豪苑、虎门国际购物中心、地标广场等多个楼盘项目。

　　按2013年1月至今的市场行情，该地块一路之隔的万科·紫台洋房成交均价12014元/㎡，其他在售的项目如地标广场，洋房成交均价11435元/㎡，龙泉豪苑洋房成交均价也过万，虎门1号的公寓均价9184元/㎡，洋房8348元/㎡。随着虎门1号、万科紫台等昔日高价地的相继入市，以及经济的风生水起，近几年虎门房地产发展突飞猛进，俨然成为东莞楼市的明星镇区。其中，虎门金洲村连升路作为虎门龙脉——小捷山所在地，并不仅仅拥有虎门人仰望的圣山，也是虎门城市副中心重点规划的区域。早在区域内虎门地标建造之初，金洲社区党支部书记谭锐澄就曾大胆预言“未来的金洲社区或将成为虎门的富人聚集地”。作为东莞新崛起的豪宅片区，虎门连升路贵气已见规模，房价甚至超过城区，得益于片区具有良好的规划前景和发展潜力，区域内开发商竞争暗流汹涌，一有优质地块推出即上演龙虎斗。2012年同一地段曾推出不足万平米商住地就引来激烈角逐，最终以1.659亿元成交，折合楼面地价4288元/㎡，溢价率达80.52%。本次推出的2013WG010地块面积更大，区位优势更明显，若将其打造成为中偏高等高尚住宅，未来销售价格可达到1万元/㎡以上的幅度，难免牵动部分开发商的野心。

　　地价成本推升虎门物业价值，高端物业春风满地。

　　经济发达，著名的港口商城，还是东莞交通最便利的镇区，轻轨R2线和穗莞深城际轻轨有站点交接，拥有6个高速出入口，广深高速、沿江高速等交织而成的网络枢纽，汇集众多的人流、物流和资金流，沿海片区的区位优势十分明显，强劲的市场消费及辐射珠三角半小时生活圈稳定的客户群，吸引众多品牌开发商对这块土地的青睐，造成每一次优质地块的出让抢拍都十分“凶残”，其中金洲村连升路片区短兵相接市场博弈尤为热闹。

　　2007年1月虎门金洲村20064079地块以3.06亿元被广州瑞丰地产竞得，楼面价3513元/㎡，创下当时东莞商住地楼面价新高。2010年1月，经过162轮激烈竞拍，万科地产以7.9亿元高价拿下虎门金洲村两幅捆绑出让商住地，成交楼面地价高达5217元/㎡。前者被开发成“虎门1号”，自开盘以来成交均价一直在8、9千元/㎡。后者即万科·紫台，成交均价未低过12000元/㎡。两个高端项目的成交一直不俗，片区内龙泉豪苑、地标广场等高端洋房物业成交也是春风得意。区域高价地的一再出现，让市场对于连升路片区的房价有更大信心和心理预期。

　　7、 填补市场空白处，中熙地产以溢价135%斩获洪梅商住地。

　　2013年3月25日，本月最后一宗商住地——位于洪梅镇黎洲角村编号为2013WG011地块进入拍卖阶段。经过11家企业71轮的竞拍，最终东莞市中熙房地产开发有限公司以溢价135%的15140万元收入囊中。该地块占地面积34304㎡，容积率为2.4，折合楼面地价1839元/㎡。

　　镇中心地块价值凸显，时隔两年以溢价135%风光出嫁。

　　该地块处于洪梅镇中心区的黄金地段，位于洪梅汽车站对面，与迎宾大道和洪金南路相邻，通过迎宾大道到达洪梅的交通主干道洪梅大桥，可畅达洪梅其它地方及望牛墩等镇区。同时广深沿江高速也近在咫尺，到达广州、深圳十分方便快捷。而位于地块约3公里多就是规划的望洪枢纽站，为穗莞深城际铁路、莞惠城际铁路、东莞市域轨道R 1线的接驳换乘站，从洪梅出发可通过两条城轨到达广州白云机场、深圳机场、东莞市区、惠州市等地，届时会带来大量人流、车流、物流，这也使得周边地块价值大大提升，也是本地块能吸引众多有远见的开发商虎视眈眈的重要原因。此外，周边有洪梅医院、洪梅中学、洪梅文化体育广场、洪梅图书馆，医疗、教育、文化等基础设施一应具备，生活氛围浓郁。依傍于镇区日臻完善的交通和基础配套，镇中心地块价值日益凸显。曾两度流拍地块再次出让受到多家企业追捧，最终拍出1839元/㎡的楼面地价记录，创下洪梅乃至中堂、麻涌、望牛墩临镇区的商住地成交记录，仅次于钜隆地产于2011年在麻涌拿下的1999元/㎡，可谓出乎于市场的意外。更令人想不透的是，2011年该地块的出让价仅为8050万元，却两度无人问津惨遭流拍。本次地块自愿降低1610万元的身价，以6440万元的起步价出售，却招来11家企业疯抢，最终以溢价率135%的1.51亿元风光出嫁，可谓扬眉吐气，打破过往洪梅出让土地无人问津的沉寂窘境，开启水乡片区的新里程。

　　时隔两年的拍卖结局截然相反，究其原因：其一， 2011年作为房地产史上调控最为严厉的一年，市场环境十分不容乐观，洪梅作为东莞的落后镇区，房地产发展一直不温不火，市场容量十分有限，开发商出于开发风险考虑，不敢轻易布局三线落后镇区。其二，位于同片区的洪梅雍景家园和丰泽园经过近两年的走货，目前均处于尾盘阶段。再加上去年的市场一路走好，不少开发商的资金链有效缓解，拿地时机相对成熟，激发不少开发商布局的野心。其三，水乡片区一体化的利好信号，未来水乡片区的楼盘升值潜力空间大，开发商看好片区未来价值和市场预期，望洪版块价值将得到重塑，开发商信心十足。

　　目前洪梅当地楼市吸纳量有限，楼盘去货速度缓慢。

　　从2009年至2012年之间，洪梅镇每年的消化量仅为3.36万㎡，排名各镇区第28名，消化量十分有限。一方面洪梅经济发展水平落后，当地的购房需求十分弱，另一方面洪梅镇本身的商品房供应不足。而在售的雍景家园和丰泽园的去货速度缓慢，当地楼市吸纳量有限，未来洪梅镇区的购房需求依托镇区本身的基础设施进一步完善，防止需求外流、产业转型升级带来的高端人群以及独特的地缘优势与广州对接，能带来的辐射效应。根据雍景家园和丰泽园两个项目的成交均价在4500元/㎡左右，按照1839元/㎡的楼面地价要获得利润实在凤毛麟角，预计该项目将会改变洪梅以往产品档次低端、价格低廉的格局，打造成洪梅较为高端的高层住宅。

　　填补市场空白处，中熙地产趁机补仓，布局洪梅。

　　一直以来，洪梅镇的商住地供应寥寥无几，2008年以来仅供应2宗商住地，而在售项目也仅有3个，目前只有2个项目仍有少量的产品在售。截止到2月28日，雍景家园和丰泽园分别还有21套、8套的洋房可售，而后期也无潜在项目及时供应，市场处于一片空白状态，中熙地产及时补仓，趁机布局洪梅。据了解，东莞市中熙房地产开发有限公司是一家以房地产开发为产业支柱，以商业零售、物业管理和建筑施工为羽翼的综合性企业。中熙地产在东莞深耕多年，先后开发香缤时代、菁英时代、中熙弥珍道等项目，目前仅有中熙弥珍道少量产品在售，处于尾盘阶段。同时，大朗的中熙松湖国际项目预计在今年的5-6月份上市，通过在东莞深耕多年，中熙地产已较为熟悉东莞的整体市场，树立一定的知名度，同时，这种从城区转战镇区、从一线镇区的寮步到二线镇区的大朗再到三线镇区的洪梅的战略布局，显露企业全面扩张的策略，也更为考验开发商后期项目的操作能力，需要更为熟知不同片区的客户属性。从今年的土地市场表现来看，成交的全是镇区地块，也反映出越来越多的企业资金转战镇区。尽管镇区的房地产成熟度不及城区，但城区拿地成本高、楼盘林立，竞争十分激烈，使得越来越多企业青睐于镇区布局。

　　水乡片区一体化注入新的兴奋点，洪梅的发展潜力不可小视。

　　洪梅镇作为东莞三线镇区，2012年全镇实现生产总值32.6亿元，仅为南城的1/8，经济发展水平十分落后，再加上产业水平低端，基础设施相对薄弱，一直以来房地产发展十分不起眼。水乡片区一体化的规划提出，将会是这一片区的发展转折点，也为洪梅的发展注入新的兴奋点。根据规划，洪梅镇的最新定位为：西北水乡片区交通枢纽，服务、生产组织中心，以发展居住、现代服务、特色物流、先进制造为主的精致水乡，由“边缘城镇”向“枢纽城镇”、由“工业城镇”向“服务城镇”、由“小型城镇”向“精致城镇”转型。

　　洪梅位于珠三角东岸都市带的南北向发展脊梁，处于广佛肇都市圈及深莞惠都市圈的重合带，又靠近广州。随着珠三角城际轨道以及一批高快速路网的规划建设，洪梅可实现与广州、深圳、东莞城区及沿海地区的快速联系。另一方面，洪梅镇位于东莞沿海产业带，内河与东莞市区内河航道连通，可依托周边港口资源，利用岸线及水道资源优势，发展水陆物流联运，实现“港城一体”。交通优势十分明显。而洪梅镇土地面积虽然不大，但目前仍有大片连片的土地资源，洪梅近年大力推进土地统筹，为实现连片开发、发展商贸服务业、整合城市功能提供了土地保证。在产业谋划上，依托望洪枢纽站、毗邻虎门的交通区位优势，大力发展物流、电子商务、立沙岛化工配套服务产业，扶持农业，协调现代服务业发展;利用“三河五岸”的生态资源，加大对水岸资源的开发利用，加大对农业经济化、规模化、产业化的研究，培育生态农业和休闲观光业。统筹土地，加大对闲置地管理，为望洪枢纽核心区的发展提供载体和用地保障。水乡片区一体化的规划有望兑现，这一片将会成为东莞未来的房地产热点开发区域，楼盘的升值潜力大大提升，同时也会明显提高这些片区的楼盘产品档次和综合素质，未来洪梅的发展潜力不可小视。

　　五、2013年第1季度东莞商住用地市场之最

　　六、后市展望

　　调控从紧信号预期加剧，一定程度影响开发商拿地策略。

　　回忆2012年的楼市热销行情，不少开发商仍旧留恋不已。2月份，中国70个大中城市中新屋价格环比上升的有66个城市，市场的快速回暖和房价难以抑制的反弹趋势招致调控再次收紧的信号。春节过后，全国多个城市公积金政策收紧，随后，“新国五条”、“新国五条”细则以及地方的细则落实措施相继出台，一定程度上给市场泼了冷水。

　　在调控从严信号预期不断加剧，作为三四线城市的东莞向来受政策大势所影响甚微，但楼市外部环境有所变化，也会一定程度上影响开发商的心理预期，短期内开发商拿地积极性下降，从而影响推地节奏及开发商拿地策略，但大部分开发商对今年楼市保持乐观态度，同时，“新国五条”明确表明，“增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设”的要求将会助推地方政府加大土地供应，预计土地市场仍会升温。

　　4月仅1宗商住地挂牌出让，土地市场短期供应紧张的趋势难以改变。

　　截止3月29日，根据市国土局的公告，4月土地市场进入最后竞价的土地达到10宗，合计21.16万㎡。4月土地供应以工业用地为主，集中在凤岗、麻涌等区域。商住用地仅1宗，是位于寮步凫山村曾在1月流拍的地块4月再次挂牌出让，出让价格与之前相当，占地面积5.85万㎡，起步价2.73亿元，起拍楼面地价2120元/㎡。尽管寮步因靠近城区的地缘优势，已聚集众多开发商进驻，房地产开发已形成一定的热度，但由于凫山村位于寮步镇的东部，西接石龙坑村和寮步社区，南接松山湖科技产业园，东与大朗、东坑交界，片区价值尚未被挖掘。寮步凫山村相邻生态大道，临近东坑，而相对东坑廉价的土地价格，这宗地块的价值可见一斑，也是导致该片区地块频遭流拍的原因。4月出让的此宗地块占地面积5.85万㎡，容积率为2.2，建筑面积达到12.88万㎡，属于中型项目，较为考验开发商的开发能力，这宗2120元/㎡的起步楼面地价也让不少开发商有心无力，本次能否打破冷场局面，仍有待观察。4月土地市场供应再陷入低谷，预计短期内市场供应紧张的趋势难以改变，土地供应习惯形成“前松后紧”的推地节奏，5、6月份的供应量会有所回升，但真正放量预计在下半年。

　　后市土地成交陷入短暂低潮，房企拿地趋于谨慎。

　　4月，东莞土地市场仅有1宗商住地和1宗商服用地挂牌出让，其余均为工业用地，反映出经济转型浪潮下，政府通过招商引资重大项目而配套产业需求的工业用地持续放量，大力支持产业经济的转型。由于挂牌供应的地块少，后市土地交易随之进入短暂的低潮，主要原因如下：其一，与推地节点有关。政府部门尚未出台一年的土地供应计划，推地节奏阶段性放缓;其二，外部市场环境发生微妙变化，一定程度上影响开发商拿地的积极性和拿地的策略;其三，下半年，开发商通过出货回笼部分资金，更能产生拿地扩展计划，政府推地很多时候也习惯在下半年放量。

　　2013年4月挂牌交易用地一览：